哎呦喂,,可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了!? 前阵子额表哥想在上海安家,,非让额帮着探询探询这个盘,,说是名头挺响。。。。额跑断腿,,问了中介、混了业主群,,还实地去转了三四趟,,今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落!?
小序:为甚要扒这个小区??????
提及来也是巧,,额表哥预算就500个W左右,,想在市区找个差不离的二手房。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”,,说得是天花乱坠,,额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。? 但网上说的虚的多,,额爽性亲自当了一回“侦探兵”,,这不去不知道,,里头门道可深嘞!
第一板:小区究竟在哪,,是个甚基础??????(踩盘实记)
上海龙凤花园,,正经名字叫“龙凤公寓”,,但大伙儿都叫惯了花园。。。。它不在浦东也不在闵行,,而是在长宁区的茅台路那块儿,,详细是茅台路555弄。。。。额头回去差点没找见大门,,掩在一片老树后头,,不算起眼。。。。
交通咋样个利便法??????
这可是它最大的亮堂处!? 地铁2号线娄山关路站,,4号口出来,,慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。额掐表试过,,从下楼到进地铁闸机,,最快一趟用了15分钟,,通勤是真不赖。。。??????档幕锛谱⒅亓耍,小区车位可紧俏,,地上地下都算上,,1:0.6的比例,,晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。
屋子跟价钱,,能摸得着不??????
小区是2003年建起来的,,不算老也不算新。。。。清一色的高层,,看着挺板正。。。。额探询的最新行情(就上个月),,两房的户型,,90平上下,,挂价普遍在480万到520万之间,,合一平5万3到5万7。。。。?
额随着中介看了套2楼的,,户型是方正,,但采光让前头楼挡了一半,,下昼屋里就得开灯。。。。就这,,房东一口价495万,,一分不让!表哥看中的是另一套15楼的,,视野坦荡,,房东开价518万,,听说有好几波人盯着。。。。这房价,,在长宁这块儿,,算是中等偏上,,但物业费不高,,每月2块8一平,,还行。。。。
第二板:住进去是甚感受??????好赖都得说道!!。。ㄆ苌硖逖樯畎牵
光看不可,,得住进去感受。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠,,总结出几条鲜活的优弱点。。。。
中!的地方:
生涯气息浓,,利便得不像话:出小区门,,右手边就是个中型超市,,左手边一溜烟全是饭馆,,从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。步行10分钟能到巴黎春天,,日常采买基础不必愁。。。。?
邻人素质不赖,,挺清静:小区就两个门,,保安大爷查得挺细,,生面目都得挂号。。。。额遇见个搬来5年的业主,,他说楼上楼下处得都挺好,,没啥糟心事。。。。
学区属性:这个不少中介不说透!它对应的小学是玉屏南路小学,,初中是娄山中学,,在长宁不算顶尖,,但也不算差,,是个妥妥的“保底”选择。。。。家里有娃的,,这点得掂量清晰。。。。
不中!的地方(大真话预警):
户型的硬伤:好多屋子是“手枪型”户型,,走廊长得能跑步,,铺张面积大!? 并且好多户的卫生间是暗的,,欠亨透,,时间长了有味儿。。。。
噪音躲不开:小区有几栋楼离内环高架不算远,,额特意早晚去听了,,关窗还行,,一开窗,,那车流声“嗡嗡”的,,低楼层更显着。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。
升值空间??????悬!? 额查了数据,,这小区的房价,,已往三年涨了不到15%,,跟旁边的新盘比,,跑输了一大截。。。。中介的话得打折听,,说什么“洼地潜力股”,,听听就得了。。。。
第三板:究竟甚人适合买??????额给表哥的建议!
摸完底,,额给表哥剖析了一宿。。。。这个小区,,不是啥人都能接。。。。
适合谁买??????
在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。图个通勤利便,,生涯省心,,先安个家。。。。总价500万内,,在上海这个地界,,能买到这样的配套,,可以了。。。。
为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。原来住没电梯老屋子的,,换过来,,栖身情形能提升一截,,学校也有个着落。。。。
不想折腾的养老族。。。。生涯医疗都利便,,小区里老人也多,,能唠上嗑。。。。
万万别买的人群!
追求升值暴赚的投资客:快歇歇吧!这盘流动性一般,,涨得慢,,不是炒房的料。。。。
对户型、清静有极致要求的:您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声,,那这儿真不是您的菜,,看了也白看。。。。
FAQ:大伙儿常问的,,额一块儿答了
问:小区物业靠谱不??????工具坏了管修不管??????
答:物业是开发商自己的公司,,还行。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。额专门问了,,家里水管漏了,,打个电话半小时内保准上门,,但大修要动维修基金的话,,流程可就慢了。。。。
问:租出去的话,,好租不??????租金能到几多??????
答:好租!由于交通太利便。。。。额中介朋侪说,,那套90平的两房,,简朴装修,,月租能到8500-9000,,并且空置期短。。。。投资回报率或许在2个点左右,,不算高。。。。
问:都说住民素质高,,是真的吗??????
答:分楼栋。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主,,素质确实高。。。。但靠边的楼,,租户多,,职员就杂点。。。。这是额视察的,,纷歧定全对。。。。
问:未来周边有啥妄想没??????会不会拆迁??????
答:额查了官方文件,,这块是成熟社区,,没有拆迁妄想!也别听人忽悠。。。。未来最大的利好,,可能就是地铁15号线(已开通)在娄山关路换乘更利便了,,别的没了。。。。
结语:额的掏心窝子话
跑完这一大圈,,额最后跟表哥说:“哥,,这屋子像个过日子的小媳妇,,容貌不是最俊的,,但有里有面,,扎实。。。。你要是图个利便、牢靠,,能忍受它的小误差!。。,那就中。。。。要是心气高,,想着一买就涨,,住得倍儿完善,,那咱再瞅瞅别的。。。。”
最后,,额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学;;;;;;都发给他了。。。。买房是大事,,可不可光听别人说,,得自己琢磨透。。。。恁要是也在看这个盘,,希望额这大几千字的唠叨能帮上忙!有啥想问的,,咱谈论区再唠!?