恁说说 ，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计 ，，，手里头有点闲钱 ，，，不想存银行看着它毛 ，，，就琢磨着整点投资。 。。他看了一圈 ，，，非说芜湖那万达公寓不赖 ，，，特殊是里头谁人9号楼1622室 ，，，说得天花乱坠。 。。非拉着俺 ，，，上个月专门跑了一趟 ，，，替他去“踩踩点”。 。。今儿个 ，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的 ，，，原原本本给恁说道说道。 。。这屋子究竟中不中？？？？咱不看广告 ，，，看实效！?
一、 屋子自己咋样？？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形。 。。它这个楼是公寓楼 ，，，产权一般是40年 ，，，商水商电 ，，，这点咱得先明确 ，，，跟70年的住宅小区不是一码事。 。。?
俺跟中介进去看了。 。。1622室 ，，，那就意味着是16楼 ，，，22号房。 。。楼层不低 ，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天 ，，，大窗户一眼望出去 ，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片 ，，，心里头敞亮得很。 。。 ；；；褪一室一厅一卫 ，，，俺估摸着修建面积或许50平上下 ，，，做成个挑高Loft ，，，就是屋里头自己又搭出来一层 ，，，当个小复式用。 。。
装修是开发商带的“精装修” ，，，但俺得说真话 ，，，这精装修的水分啊 ，，，就跟那海绵似的。 。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全 ，，，能直接搬进来住。 。。但仔细瞅瞅 ，，，质料用的都是亨衢货 ，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘 ，，，卫浴五金掂着分量也不沉。 。。用是能用 ，，，但指望多高等、多耐用 ，，，那就别想了。 。。适合不想自己折腾的租客 ，，，或者妄想做民宿、短租的老板。 。。要是自己长住想弄得特殊得劲 ，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇。 。。
二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？？
光看屋子内里不中 ，，，咱得过日子啊 。。≈鼙哒ρ ，，，咱得扒拉清晰。 。。
首先说“得劲”的地方：
位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上 ，，，这可不是吹的。 。。下楼就是阛阓 ，，，用饭、逛街、看影戏 ，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气 ，，，五分钟全搞定。 。。关于年轻小两口或者只身贵族 ，，，这吸引力不小。 。。
交通不赖。 。。? ? 门口公交站好几趟车 ，，，打车也利便。 。。离芜湖站也不算远 ，，，俺看导航 ，，，不堵车20分钟差未几能到。 。。
风物视野好。 。。? 就像俺适才说的 ，，，高楼层看江看城 ，，，心情好。 。。
再说说“不得劲”的地方：
人多 ，，，杂！? ? 万达广场嘛 ，，，天天人流量重大。 。。公寓楼里啥人都有 ，，，有住家的 ，，，有开事情室的 ，，，有做民宿的。 。。电梯岑岭期得等 ，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱。 。。想要纯住宅那种清静、私密的感受 ，，，这儿可给不了。 。。
生涯本钱高一点。 。。? 商水商电比民用的贵 ，，，物业费也比通俗住宅小区高。 。。俺特意问了 ，，，物业费或许得每平每月3块多 ，，，50平的屋子一个月光物业就小200块 ，，，加上水电 ，，，栖身本钱得算清晰。 。。
学区一般。 。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校 ，，，那基本不必想。 。。公寓的学区属性很弱。 。。
三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？？投资账咋算？？？？
咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据 ，，，给恁算笔粗账。 。。
售价方面 ，，，像1622这种中层、视野好的户型 ，，，单价在芜湖公寓市场里算高的。 。。俺探询的时间 ，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间 ，，，总价60万出面。 。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了 ，，，以是买公寓 ，，，图的就是租金回报和流动性。 。。
租金回报咋样？？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说 ，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓 ，，，很好租。 。。若是按通俗长租 ，，，一个月能租到2200-2500元。 。。若是花点心思 ，，，弄漂亮点做日租民宿 ，，，遇到节沐日、方特旅游旺季 ，，，收益能更高 ，，，但人也更费心。 。。咱就按月租2300算 ，，，一年租金收入27600 ，，，总价按62万算 ，，，年化租金回报率或许4.45%。 。。这比存银行、买大部分理财照旧强点。 。。
但风险也得说清晰：
转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。 。。未来你想卖 ，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等） ，，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。 。。以是公寓投资周期要长 ，，，指望快进快出炒一把 ，，，很可能赚的还不敷交税。 。。
升值慢。 。。? 住宅涨的时间它随着涨点 ，，，住宅不动的时间它可能还跌。 。。保值增值主要靠租金。 。。
1616、1622这种户型 ，，，正对广场 ，，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声 ，，，睡觉轻的得思量这点。 。。
FAQ（伙计们常问的问题）：
问：产权就40年 ，，，到期了咋弄？？？？
答：依法依规 ，，，住宅地到期自动续期 ，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱 ，，，现在没有很是明确的天下性细则。 。。但大偏向是“届满可申请续期” ，，，或许率要补一笔土地出让金。 。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险。 。。
问：适合啥样人买？？？？
答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱 ，，，追求稳固租金现金流的投资者； ；；；②在周围上班 ，，，自己住 ，，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形）； ；；；③想做民宿、短租生意的人。 。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭。 。。
问：商水商电究竟贵几多？？？？
答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛 ，，，水也贵一些。 。。详细看用量 ，，，一个人住 ，，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。 。。
问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？？吵不吵？？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置。 。。低楼层可能直接听到广场活动声 ，，，16楼这样的高楼层 ，，，主要噪声来自马路车流。 。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分 ，，，但不会是绝对清静。 。。1622视野坦荡 ，，，但也正对广场灯光 ，，，晚上拉好窗帘很主要。 。。
结语：
跑这一趟 ，，，看这一圈 ，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了。 。。? 它就像个性格鲜明的女人 ，，，优点弱点都摆在明面上。 。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固。 。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高。 。。
以是 ，，，它绝对不是一个适合所有人的选择。 。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者 ，，，它可能是个“废物”； ；；；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭 ，，，它或许率是个“鸡肋”。 。。俺那伙计 ，，，最后听了俺的剖析 ，，，自己又琢磨了几天 ，，，照旧决议买了。 。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水 ，，，并且他自己在芜湖有住宅 ，，，这个纯是投资。 。。
恁要是也心动了 ，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿 ，，，白天晚上都感受感受。 。。算清晰自己的经济账和需求账。 。。屋子没有优劣 ，，，只有合适不对适。 。。希望俺这大真话 ，，，能帮恁看明确！有啥想再问的 ，，，咱底下再唠！?