恁说说，，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计，，，，手里头有点闲钱，，，，不想存银行看着它毛，，，，就琢磨着整点投资。。。他看了一圈，，，，非说芜湖那万达公寓不赖，，，，特殊是里头谁人9号楼1622室，，，，说得天花乱坠。。。非拉着俺，，，，上个月专门跑了一趟，，，，替他去“踩踩点”。。。今儿个，，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，，，，原原本本给恁说道说道。。。这屋子究竟中不中？？？？咱不看广告，，，，看实效！?
一、 屋子自己咋样？？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形。。。它这个楼是公寓楼，，，，产权一般是40年，，，，商水商电，，，，这点咱得先明确，，，，跟70年的住宅小区不是一码事。。。?
俺跟中介进去看了。。。1622室，，，，那就意味着是16楼，，，，22号房。。。楼层不低，，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，，，，大窗户一眼望出去，，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片，，，，心里头敞亮得很。。。 ； ；褪一室一厅一卫，，，，俺估摸着修建面积或许50平上下，，，，做成个挑高Loft，，，，就是屋里头自己又搭出来一层，，，，当个小复式用。。。
装修是开发商带的“精装修”，，，，但俺得说真话，，，，这精装修的水分。。。，，，就跟那海绵似的。。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，，，，能直接搬进来住。。。但仔细瞅瞅，，，，质料用的都是亨衢货，，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，，，卫浴五金掂着分量也不沉。。。用是能用，，，，但指望多高等、多耐用，，，，那就别想了。。。适合不想自己折腾的租客，，，，或者妄想做民宿、短租的老板。。。要是自己长住想弄得特殊得劲，，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇。。。
二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？？
光看屋子内里不中，，，，咱得过日子。。。≈鼙哒ρ，，，咱得扒拉清晰。。。
首先说“得劲”的地方：
位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上，，，，这可不是吹的。。。下楼就是商。。。，，，用饭、逛街、看影戏，，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气，，，，五分钟全搞定。。。关于年轻小两口或者只身贵族，，，，这吸引力不小。。。
交通不赖。。。? ? 门口公交站好几趟车，，，，打车也利便。。。离芜湖站也不算远，，，，俺看导航，，，，不堵车20分钟差未几能到。。。
风物视野好。。。? 就像俺适才说的，，，，高楼层看江看城，，，，心情好。。。
再说说“不得劲”的地方：
人多，，，，杂！? ? 万达广场嘛，，，，天天人流量重大。。。公寓楼里啥人都有，，，，有住家的，，，，有开事情室的，，，，有做民宿的。。。电梯岑岭期得等，，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱。。。想要纯住宅那种清静、私密的感受，，，，这儿可给不了。。。
生涯本钱高一点。。。? 商水商电比民用的贵，，，，物业费也比通俗住宅小区高。。。俺特意问了，，，，物业费或许得每平每月3块多，，，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，，，加上水电，，，，栖身本钱得算清晰。。。
学区一般。。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校，，，，那基本不必想。。。公寓的学区属性很弱。。。
三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？？投资账咋算？？？？
咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据，，，，给恁算笔粗账。。。
售价方面，，，，像1622这种中层、视野好的户型，，，，单价在芜湖公寓市场里算高的。。。俺探询的时间，，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，，，总价60万出面。。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了，，，，以是买公寓，，，，图的就是租金回报和流动性。。。
租金回报咋样？？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说，，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓，，，，很好租。。。若是按通俗长租，，，，一个月能租到2200-2500元。。。若是花点心思，，，，弄漂亮点做日租民宿，，，，遇到节沐日、方特旅游旺季，，，，收益能更高，，，，但人也更费心。。。咱就按月租2300算，，，，一年租金收入27600，，，，总价按62万算，，，，年化租金回报率或许4.45%。。。这比存银行、买大部分理财照旧强点。。。
但风险也得说清晰：
转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。。。未来你想卖，，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），，，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。。。以是公寓投资周期要长，，，，指望快进快出炒一把，，，，很可能赚的还不敷交税。。。
升值慢。。。? 住宅涨的时间它随着涨点，，，，住宅不动的时间它可能还跌。。。保值增值主要靠租金。。。
1616、1622这种户型，，，，正对广。。。，，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，，，，睡觉轻的得思量这点。。。
FAQ（伙计们常问的问题）：
问：产权就40年，，，，到期了咋弄？？？？
答：依法依规，，，，住宅地到期自动续期，，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱，，，，现在没有很是明确的天下性细则。。。但大偏向是“届满可申请续期”，，，，或许率要补一笔土地出让金。。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险。。。
问：适合啥样人买？？？？
答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱，，，，追求稳固租金现金流的投资者； ； ；②在周围上班，，，，自己。。。，，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形）； ； ；③想做民宿、短租生意的人。。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭。。。
问：商水商电究竟贵几多？？？？
答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，，，，水也贵一些。。。详细看用量，，，，一个人。。。，，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。。。
问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？？吵不吵？？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置。。。低楼层可能直接听到广场活动声，，，，16楼这样的高楼层，，，，主要噪声来自马路车流。。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，，，，但不会是绝对清静。。。1622视野坦荡，，，，但也正对广场灯光，，，，晚上拉好窗帘很主要。。。
结语：
跑这一趟，，，，看这一圈，，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了。。。? 它就像个性格鲜明的女人，，，，优点弱点都摆在明面上。。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固。。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高。。。
以是，，，，它绝对不是一个适合所有人的选择。。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者，，，，它可能是个“废物”； ； ；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭，，，，它或许率是个“鸡肋”。。。俺那伙计，，，，最后听了俺的剖析，，，，自己又琢磨了几天，，，，照旧决议买了。。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水，，，，并且他自己在芜湖有住宅，，，，这个纯是投资。。。
恁要是也心动了，，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿，，，，白天晚上都感受感受。。。算清晰自己的经济账和需求账。。。屋子没有优劣，，，，只有合适不对适。。。希望俺这大真话，，，，能帮恁看明确！有啥想再问的，，，，咱底下再唠！?