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上海龙凤花园房价贵不贵，，，，，值不值得买，，，，，小区里头的真实生涯是甚样？？？？？？

哎呦喂，，，，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，，，，非让额帮着探询探询这个盘，，，，，说是名头挺响。
。。。额跑断腿，，，，，问了中介、混了业主群，，，，，还实地去转了三四趟，，，，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？？？？

提及来也是巧，，，，，额表哥预算就500个W左右，，，，，想在市区找个差不离的二手房。
。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，，，，说得是天花乱坠，，，，，额一听这名儿就以为挺“豪”。
。。。? 但网上说的虚的多，，，，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，，，，这不去不知道，，，，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，，，，是个甚基础？？？？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，，，，正经名字叫“龙凤公寓”，，，，，但大伙儿都叫惯了花园。
。。。它不在浦东也不在闵行，，，，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，，，，详细是茅台路555弄。
。。。额头回去差点没找见大门，，，，，掩在一片老树后头，，，，，不算起眼。
。。。

• 交通咋样个利便法？？？？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，，，，4号口出来，，，，，慢悠悠走个7、8分钟准到。
  。。。额掐表试过，，，，，从下楼到进地铁闸机，，，，，最快一趟用了15分钟，，，，，通勤是真不赖。
  。。。？？？？？档幕锛谱⒅亓，，，，，小区车位可紧俏，，，，，地上地下都算上，，，，，1:0.6的比例，，，，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。
  。。。

• 屋子跟价钱，，，，，能摸得着不？？？？？？

  小区是2003年建起来的，，，，，不算老也不算新。
  。。。清一色的高层，，，，，看着挺板正。
  。。。额探询的最新行情（就上个月），，，，，两房的户型，，，，，90平上下，，，，，挂价普遍在480万到520万之间，，，，，合一平5万3到5万7。
  。。。?

  额随着中介看了套2楼的，，，，，户型是方正，，，，，但采光让前头楼挡了一半，，，，，下昼屋里就得开灯。
  。。。就这，，，，，房东一口价495万，，，，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，，，，视野坦荡，，，，，房东开价518万，，，，，听说有好几波人盯着。
  。。。这房价，，，，，在长宁这块儿，，，，，算是中等偏上，，，，，但物业费不高，，，，，每月2块8一平，，，，，还行。
  。。。

第二板：住进去是甚感受？？？？？？好赖都得说道。
。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，，，，，得住进去感受。
。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，，，，总结出几条鲜活的优弱点。
。。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，，，，利便得不像话：出小区门，，，，，右手边就是个中型超市，，，，，左手边一溜烟全是饭馆，，，，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。
     。。。步行10分钟能到巴黎春天，，，，，日常采买基础不必愁。
     。。。?

  2. 邻人素质不赖，，，，，挺清静：小区就两个门，，，，，保安大爷查得挺细，，，，，生面目都得挂号。
     。。。额遇见个搬来5年的业主，，，，，他说楼上楼下处得都挺好，，，，，没啥糟心事。
     。。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，，，，初中是娄山中学，，，，，在长宁不算顶尖，，，，，但也不算差，，，，，是个妥妥的“保底”选择。
     。。。家里有娃的，，，，，这点得掂量清晰。
     。。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，，，，走廊长得能跑步，，，，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，，，，欠亨透，，，，，时间长了有味儿。
     。。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，，，，额特意早晚去听了，，，，，关窗还行，，，，，一开窗，，，，，那车流声“嗡嗡”的，，，，，低楼层更显着。
     。。。睡眠轻的可得稳重点。
     。。。

  3. 升值空间？？？？？？悬！? 额查了数据，，，，，这小区的房价，，，，，已往三年涨了不到15%，，，，，跟旁边的新盘比，，，，，跑输了一大截。
     。。。中介的话得打折听，，，，，说什么“洼地潜力股”，，，，，听听就得了。
     。。。

第三板：究竟甚人适合买？？？？？？额给表哥的建议！

摸完底，，，，，额给表哥剖析了一宿。
。。。这个小区，，，，，不是啥人都能接。
。。。

• 适合谁买？？？？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。
     。。。图个通勤利便，，，，，生涯省心，，，，，先安个家。
     。。。总价500万内，，，，，在上海这个地界，，，，，能买到这样的配套，，，，，可以了。
     。。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。
     。。。原来住没电梯老屋子的，，，，，换过来，，，，，栖身情形能提升一截，，，，，学校也有个着落。
     。。。

  3. 不想折腾的养老族。
     。。。生涯医疗都利便，，，，，小区里老人也多，，，，，能唠上嗑。
     。。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，，，，涨得慢，，，，，不是炒房的料。
     。。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，，，，那这儿真不是您的菜，，，，，看了也白看。
     。。。

FAQ：大伙儿常问的，，，，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？？？？工具坏了管修不管？？？？？？

   答：物业是开发商自己的公司，，，，，还行。
   。。。楼道卫生料理得挺勤快。
   。。。额专门问了，，，，，家里水管漏了，，，，，打个电话半小时内保准上门，，，，，但大修要动维修基金的话，，，，，流程可就慢了。
   。。。

2. 问：租出去的话，，，，，好租不？？？？？？租金能到几多？？？？？？

   答：好租！由于交通太利便。
   。。。额中介朋侪说，，，，，那套90平的两房，，，，，简朴装修，，，，，月租能到8500-9000，，，，，并且空置期短。
   。。。投资回报率或许在2个点左右，，，，，不算高。
   。。。

3. 问：都说住民素质高，，，，，是真的吗？？？？？？

   答：分楼栋。
   。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，，，，素质确实高。
   。。。但靠边的楼，，，，，租户多，，，，，职员就杂点。
   。。。这是额视察的，，，，，纷歧定全对。
   。。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？？？？会不会拆迁？？？？？？

   答：额查了官方文件，，，，，这块是成熟社区，，，，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。
   。。。未来最大的利好，，，，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，，，，别的没了。
   。。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，，，，额最后跟表哥说：“哥，，，，，这屋子像个过日子的小媳妇，，，，，容貌不是最俊的，，，，，但有里有面，，，，，扎实。
。。。你要是图个利便、牢靠，，，，，能忍受它的小误差，，，，，那就中。
。。。要是心气高，，，，，想着一买就涨，，，，，住得倍儿完善，，，，，那咱再瞅瞅别的。
。。。”

最后，，，，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学校唬；；
；都发给他了。
。。。买房是大事，，，，，可不可光听别人说，，，，，得自己琢磨透。
。。。恁要是也在看这个盘，，，，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，，，，咱谈论区再唠！?

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