哎呦喂,,,可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了!? 前阵子额表哥想在上海安家,,,非让额帮着探询探询这个盘,,,说是名头挺响。。。。额跑断腿,,,问了中介、混了业主群,,,还实地去转了三四趟,,,今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落!?
小序:为甚要扒这个小区????
提及来也是巧,,,额表哥预算就500个W左右,,,想在市区找个差不离的二手房。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”,,,说得是天花乱坠,,,额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。? 但网上说的虚的多,,,额爽性亲自当了一回“侦探兵”,,,这不去不知道,,,里头门道可深嘞!
第一板:小区究竟在哪,,,是个甚基础????(踩盘实记)
上海龙凤花园,,,正经名字叫“龙凤公寓”,,,但大伙儿都叫惯了花园。。。。它不在浦东也不在闵行,,,而是在长宁区的茅台路那块儿,,,详细是茅台路555弄。。。。额头回去差点没找见大门,,,掩在一片老树后头,,,不算起眼。。。。
交通咋样个利便法????
这可是它最大的亮堂处!? 地铁2号线娄山关路站,,,4号口出来,,,慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。额掐表试过,,,从下楼到进地铁闸机,,,最快一趟用了15分钟,,,通勤是真不赖。。。????档幕锛谱⒅亓,,,小区车位可紧俏,,,地上地下都算上,,,1:0.6的比例,,,晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。
屋子跟价钱,,,能摸得着不????
小区是2003年建起来的,,,不算老也不算新。。。。清一色的高层,,,看着挺板正。。。。额探询的最新行情(就上个月),,,两房的户型,,,90平上下,,,挂价普遍在480万到520万之间,,,合一平5万3到5万7。。。。?
额随着中介看了套2楼的,,,户型是方正,,,但采光让前头楼挡了一半,,,下昼屋里就得开灯。。。。就这,,,房东一口价495万,,,一分不让!表哥看中的是另一套15楼的,,,视野坦荡,,,房东开价518万,,,听说有好几波人盯着。。。。这房价,,,在长宁这块儿,,,算是中等偏上,,,但物业费不高,,,每月2块8一平,,,还行。。。。
第二板:住进去是甚感受????好赖都得说道。。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵
光看不可,,,得住进去感受。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠,,,总结出几条鲜活的优弱点。。。。
中!的地方:
生涯气息浓,,,利便得不像话:出小区门,,,右手边就是个中型超市,,,左手边一溜烟全是饭馆,,,从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。步行10分钟能到巴黎春天,,,日常采买基础不必愁。。。。?
邻人素质不赖,,,挺清静:小区就两个门,,,保安大爷查得挺细,,,生面目都得挂号。。。。额遇见个搬来5年的业主,,,他说楼上楼下处得都挺好,,,没啥糟心事。。。。
学区属性:这个不少中介不说透!它对应的小学是玉屏南路小学,,,初中是娄山中学,,,在长宁不算顶尖,,,但也不算差,,,是个妥妥的“保底”选择。。。。家里有娃的,,,这点得掂量清晰。。。。
不中!的地方(大真话预警):
户型的硬伤:好多屋子是“手枪型”户型,,,走廊长得能跑步,,,铺张面积大!? 并且好多户的卫生间是暗的,,,欠亨透,,,时间长了有味儿。。。。
噪音躲不开:小区有几栋楼离内环高架不算远,,,额特意早晚去听了,,,关窗还行,,,一开窗,,,那车流声“嗡嗡”的,,,低楼层更显着。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。
升值空间????悬!? 额查了数据,,,这小区的房价,,,已往三年涨了不到15%,,,跟旁边的新盘比,,,跑输了一大截。。。。中介的话得打折听,,,说什么“洼地潜力股”,,,听听就得了。。。。
第三板:究竟甚人适合买????额给表哥的建议!
摸完底,,,额给表哥剖析了一宿。。。。这个小区,,,不是啥人都能接。。。。
适合谁买????
在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。图个通勤利便,,,生涯省心,,,先安个家。。。。总价500万内,,,在上海这个地界,,,能买到这样的配套,,,可以了。。。。
为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。原来住没电梯老屋子的,,,换过来,,,栖身情形能提升一截,,,学校也有个着落。。。。
不想折腾的养老族。。。。生涯医疗都利便,,,小区里老人也多,,,能唠上嗑。。。。
万万别买的人群!
追求升值暴赚的投资客:快歇歇吧!这盘流动性一般,,,涨得慢,,,不是炒房的料。。。。
对户型、清静有极致要求的:您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声,,,那这儿真不是您的菜,,,看了也白看。。。。
FAQ:大伙儿常问的,,,额一块儿答了
问:小区物业靠谱不????工具坏了管修不管????
答:物业是开发商自己的公司,,,还行。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。额专门问了,,,家里水管漏了,,,打个电话半小时内保准上门,,,但大修要动维修基金的话,,,流程可就慢了。。。。
问:租出去的话,,,好租不????租金能到几多????
答:好租!由于交通太利便。。。。额中介朋侪说,,,那套90平的两房,,,简朴装修,,,月租能到8500-9000,,,并且空置期短。。。。投资回报率或许在2个点左右,,,不算高。。。。
问:都说住民素质高,,,是真的吗????
答:分楼栋。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主,,,素质确实高。。。。但靠边的楼,,,租户多,,,职员就杂点。。。。这是额视察的,,,纷歧定全对。。。。
问:未来周边有啥妄想没????会不会拆迁????
答:额查了官方文件,,,这块是成熟社区,,,没有拆迁妄想!也别听人忽悠。。。。未来最大的利好,,,可能就是地铁15号线(已开通)在娄山关路换乘更利便了,,,别的没了。。。。
结语:额的掏心窝子话
跑完这一大圈,,,额最后跟表哥说:“哥,,,这屋子像个过日子的小媳妇,,,容貌不是最俊的,,,但有里有面,,,扎实。。。。你要是图个利便、牢靠,,,能忍受它的小误差,,,那就中。。。。要是心气高,,,想着一买就涨,,,住得倍儿完善,,,那咱再瞅瞅别的。。。。”
最后,,,额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学;;;;都发给他了。。。。买房是大事,,,可不可光听别人说,,,得自己琢磨透。。。。恁要是也在看这个盘,,,希望额这大几千字的唠叨能帮上忙!有啥想问的,,,咱谈论区再唠!?