哎妈呀，， ，，老铁们，， ，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪，， ，，总瞅见有人说“可别买公寓，， ，，那公寓都是鸡窝”！这话说的，， ，，咋这么膈应人呢？？？？？？我自个儿就住过公寓，， ，，身边不少哥们儿姐们儿也买过，， ，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个，， ，，咱就得好好掰扯掰扯，， ，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿，， ，，究竟是从哪儿传出来的？？？？？？这里头究竟有几多误会，， ，，几多是真话？？？？？？咱唠明确了，， ，，你可别随着瞎起哄！?
首先咱得整明确，， ，，这词儿它埋汰人。。。。∷倒⑹恰凹ξ选，， ，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。。。。那为啥会有这印象呢？？？？？？泉源在这几块儿：
头一个，， ，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。。。。? 我朋侪大强，， ，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓，， ，，本想着投资。。。。效果呢？？？？？？那栋楼里，， ，，啥人都有！楼上是个小公司，， ，，天天叮咣装修 ；；；；；；对门是个日租房，， ，，收支的人脸都瞅不熟 ；；；；；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。。。。大强跟我说：“那感受，， ，，就跟住进了个高级点的筒子楼，， ，，确实有点像……那啥。。。。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼，， ，，给整个公寓产品抹了老大一层黑。。。。?
第二个，， ，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。。。。? 公寓面积小，， ，，总价低，， ，，许多投资者买了就为出租。。。。为了尽快租出去、租价高点儿，， ，，有些房东可真是不管那套。。。。啥样租客都敢租，， ，，效果导致一个单位里头，， ，，可能三天两头换人，， ，，作息杂乱，， ，，喧华难免。。。。流动性大、不稳固，， ，，这“鸡窝”的印象，， ，，不就坐实了一部分么？？？？？？数据显示，， ，，一些位置偏、治理差的公寓，， ，，年换租率能凌驾50%，， ，，而住宅小区普遍低于20%。。。。这差别，， ，，老大了！
第三个，， ，，就是户型设计惹的祸。。。。? 有些公寓设计的，， ，，那叫一个憋屈！一条长走廊，， ，，双方密密麻麻全是门，， ，，一户挨着一户，， ，，窗户还小。。。。采光透风都不咋地，， ，，回家关上门就跟个“小盒子”似的。。。。这种物理上的麋集和压制感，， ，，也容易让人爆发欠好的遐想。。。。我当初看房时见过一个，， ，，一层楼30多户，， ，，就俩电梯，， ，，上下班点儿能急死你，， ，，那情形能不让人急躁吗？？？？？？?
可是啊，， ，，老铁们！咱语言得讲理，， ，，不可一颗老鼠屎，， ，，坏了一锅汤。。。。【退怠肮⒍际羌ξ选，， ，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓，， ，，那可真是“别人家的公寓”，， ，，好着呢！
首先，， ，，高端服务式公寓，， ，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因，， ，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。。。。好家伙，， ，，那大堂跟五星级旅馆似的，， ，，24小时前台保安，， ，，入户大堂香喷喷的。。。。有公共健身房、图书馆、会客厅。。。。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英，， ，，职员素质高，， ，，治理极其严酷，， ，，别说“鸡窝”了，， ，，那气氛比好多高等住宅小区都清净。。。。这种公寓，， ，，租金一个月都上万，， ，，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？？？？联系不上！?
其次，， ，，有些纯栖身型公寓社区，， ，，治理得井井有条。。。。? 现在许多大开发商，， ，，也推出了纯住宅性子的公寓楼，， ，，或者公寓小区。。。。它们有统一的、严酷的物业治理，， ，，榨取办公，， ，，榨取群租，， ，，榨取开民宿。。。。就跟通俗小区一样，， ，，有门禁，， ，，有绿化，， ，，有邻人社群活动。。。。我表姐家就住这种，， ，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领，， ，，相处得可好了，， ，，清静又温馨。。。。这种公寓，， ，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？？？？?
再者，， ，， loft公寓和文创公寓，， ，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓，， ，，层高高，， ，，空间坦荡，， ，，设计感十足。。。。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。。。。人家把家里料理得跟杂志样板间一样，， ，，那是“凤凰巢”，， ，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？？？？这种公寓，， ，，代表的是一种生涯态度，， ，，可不是杂乱。。。。?
那有的老铁要问了，， ，，说这么多，， ，，我想买个公寓投资或自住，， ，，究竟该咋选，， ，，才华不踩坑？？？？？？这可是要害！你记好下面这几条，， ，，保准你心里有杆秤：
第一招：看产权和土地性子。。。。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，， ，，产权70年，， ，，能落户口（看外地政策），， ，，民水民电，， ，，能上学（有学位的话）。。。。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。。。。那种啥人都能注册公司的，， ，，及早离远点！?
第二招：看物业治理公司和口碑。。。。? 买房就是买物业！你得去实地看，， ，，去问现在的住户。。。？？？？？？纯楼道干不清洁，， ，，保安管得严不严，， ，，电梯坏不坏，， ，，外来职员能不可随便进。。。。晚上和周末再去溜达一圈，， ，，感受一下整体的栖身气氛。。。。一个好物业，， ，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区 ；；；；；；一个烂物业，， ，，能把豪宅管成菜市场。。。。这是重中之重！??
第三招：看住户组成和租赁情形。。。。? 若是这栋楼里，， ，，自住的比例高，， ，，或者恒久租赁的多，， ，，那稳固性就好。。。。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。。。。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠，， ，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌，， ，，那你可就得掂量掂量了。。。。
第四招：看户型设计和梯户比。。。。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型，， ，，住着不憋闷。。。。梯户比也很要害，， ，，“两梯十户”以上的，， ，，岑岭期你就做好等的准备吧。。。。“两梯四户”或“三梯六户”的，， ，，恬静度会高许多。。。。这可是实着实在影响天天心情的细节！?
问：公寓为啥老被人说“鸡窝”，， ，，住宅就没事？？？？？？
答：焦点在于治理难度和产权性子。。。。住宅小区自然以家庭恒久自住为主，， ，，职员稳固，， ，，治理目的简单（就是住家）。。。。许多公寓产权疏散，， ，，投资客多，， ，，为了回报容易引入商业行为，， ，，治理跟不上就乱套。。。。再加上早期一些劣质产品坏了口碑，， ，，这标签就贴上了。。。。但，， ，，不是所有公寓都这样，， ，，好住宅也有管成狗窝的。。。。
问：买公寓投资，， ，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？？？？
答：那可纷歧定！投资成败，， ，，八成看前期选择。。。。你就按俺上面说的那几招去选盘，， ，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。。。。这样的屋子，， ，，租客质量也高，， ，，租金稳固，， ，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。。。。是你选择产品，， ，，不是产品界说你。。。。
问：听说公寓职员杂，， ，，不清静，， ，，真的吗？？？？？？
答：清静与否，， ，，取决于门禁、监控和物业巡逻，， ，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。。。。现在新点的、好点的公寓楼，， ，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻，， ，，清静得很。。。。老旧的、没治理的住宅小区，， ，，失贼事务也不少。。。。别听风就是雨，， ，，得亲自考察安保系统。。。。
问：公寓水电费贵，， ，，转手难，， ，，是真的吧？？？？？？
答：这点是真话，， ，，是公寓的普遍短板。。。。商业公寓多是商水商电，， ，，比民用贵 ；；；；；；生意税费也高，， ，，转手确实比住宅难。。。。以是买公寓，， ，，最好抱着“恒久持有收租”的心态，， ，，别老想着炒短线。。。。用它爆发的租金流水来平衡其他投资，， ，，是个不错的选择。。。。要是就图自制想买个家，， ，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。。。。
以是啊，， ，，列位老铁，， ，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法，， ，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样，， ，，是又蠢又坏的地图炮！?
公寓只是一种修建产品形式，， ，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”，， ，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。。。。里头既有治理不善的“雷坑”，， ，，也有品质优良的“宝藏”。。。。作为智慧的购房人，， ，，咱得擦亮眼睛，， ，，用脑子剖析，， ，，用腿脚去考察，， ，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。。。。
下次再听人这么说，， ，，你就把这篇文章甩给他，， ，，告诉他：“哥们儿，， ，，时代变了，， ，，评价一个屋子，， ，，得进屋看，， ，，别搁门外瞎叭叭！”? ??