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上海龙凤花园房价贵不贵，，值不值得买，，小区里头的真实生涯是甚样？？？？

哎呦喂，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，非让额帮着探询探询这个盘，，说是名头挺响。。额跑断腿，，问了中介、混了业主群，，还实地去转了三四趟，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？？

提及来也是巧，，额表哥预算就500个W左右，，想在市区找个差不离的二手房。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，说得是天花乱坠，，额一听这名儿就以为挺“豪”。。? 但网上说的虚的多，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，这不去不知道，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，是个甚基础？？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，正经名字叫“龙凤公寓”，，但大伙儿都叫惯了花园。。它不在浦东也不在闵行，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，详细是茅台路555弄。。额头回去差点没找见大门，，掩在一片老树后头，，不算起眼。。

• 交通咋样个利便法？？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，4号口出来，，慢悠悠走个7、8分钟准到。。额掐表试过，，从下楼到进地铁闸机，，最快一趟用了15分钟，，通勤是真不赖。。？？？档幕锛谱⒅亓，，小区车位可紧俏，，地上地下都算上，，1:0.6的比例，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。

• 屋子跟价钱，，能摸得着不？？？？

  小区是2003年建起来的，，不算老也不算新。。清一色的高层，，看着挺板正。。额探询的最新行情（就上个月），，两房的户型，，90平上下，，挂价普遍在480万到520万之间，，合一平5万3到5万7。。?

  额随着中介看了套2楼的，，户型是方正，，但采光让前头楼挡了一半，，下昼屋里就得开灯。。就这，，房东一口价495万，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，视野坦荡，，房东开价518万，，听说有好几波人盯着。。这房价，，在长宁这块儿，，算是中等偏上，，但物业费不高，，每月2块8一平，，还行。。

第二板：住进去是甚感受？？？？好赖都得说道。。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，，得住进去感受。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，总结出几条鲜活的优弱点。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，利便得不像话：出小区门，，右手边就是个中型超市，，左手边一溜烟全是饭馆，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。步行10分钟能到巴黎春天，，日常采买基础不必愁。。?

  2. 邻人素质不赖，，挺清静：小区就两个门，，保安大爷查得挺细，，生面目都得挂号。。额遇见个搬来5年的业主，，他说楼上楼下处得都挺好，，没啥糟心事。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，初中是娄山中学，，在长宁不算顶尖，，但也不算差，，是个妥妥的“保底”选择。。家里有娃的，，这点得掂量清晰。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，走廊长得能跑步，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，欠亨透，，时间长了有味儿。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，额特意早晚去听了，，关窗还行，，一开窗，，那车流声“嗡嗡”的，，低楼层更显着。。睡眠轻的可得稳重点。。

  3. 升值空间？？？？悬！? 额查了数据，，这小区的房价，，已往三年涨了不到15%，，跟旁边的新盘比，，跑输了一大截。。中介的话得打折听，，说什么“洼地潜力股”，，听听就得了。。

第三板：究竟甚人适合买？？？？额给表哥的建议！

摸完底，，额给表哥剖析了一宿。。这个小区，，不是啥人都能接。。

• 适合谁买？？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。图个通勤利便，，生涯省心，，先安个家。。总价500万内，，在上海这个地界，，能买到这样的配套，，可以了。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。。原来住没电梯老屋子的，，换过来，，栖身情形能提升一截，，学校也有个着落。。

  3. 不想折腾的养老族。。生涯医疗都利便，，小区里老人也多，，能唠上嗑。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，涨得慢，，不是炒房的料。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，那这儿真不是您的菜，，看了也白看。。

FAQ：大伙儿常问的，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？？工具坏了管修不管？？？？

   答：物业是开发商自己的公司，，还行。。楼道卫生料理得挺勤快。。额专门问了，，家里水管漏了，，打个电话半小时内保准上门，，但大修要动维修基金的话，，流程可就慢了。。

2. 问：租出去的话，，好租不？？？？租金能到几多？？？？

   答：好租！由于交通太利便。。额中介朋侪说，，那套90平的两房，，简朴装修，，月租能到8500-9000，，并且空置期短。。投资回报率或许在2个点左右，，不算高。。

3. 问：都说住民素质高，，是真的吗？？？？

   答：分楼栋。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，素质确实高。。但靠边的楼，，租户多，，职员就杂点。。这是额视察的，，纷歧定全对。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？？会不会拆迁？？？？

   答：额查了官方文件，，这块是成熟社区，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。未来最大的利好，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，别的没了。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，额最后跟表哥说：“哥，，这屋子像个过日子的小媳妇，，容貌不是最俊的，，但有里有面，，扎实。。你要是图个利便、牢靠，，能忍受它的小误差，，那就中。。要是心气高，，想着一买就涨，，住得倍儿完善，，那咱再瞅瞅别的。。”

最后，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学；；；；；都发给他了。。买房是大事，，可不可光听别人说，，得自己琢磨透。。恁要是也在看这个盘，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，咱谈论区再唠！?

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