哎呦喂，， ，，，，列位老铁、姐们儿，， ，，，，今儿个咱可不聊虚的，， ，，，，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻。。。? 但凡在深圳琢磨过屋子的，， ，，，，尤其关注过龙华这片儿的，， ，，，，谁还没听说过它的台甫？？？？？网上“明确都懂”四个字儿，， ，，，，那真是包括了千言万语，， ，，，，酸甜苦辣咸。。。我作为一个在这周边晃悠了好几年，， ，，，，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，， ，，，，今儿就跟大伙儿掏心窝子口语口语。。。?
您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，， ，，，，那您可来错地界儿了。。。咱今儿聊的，， ，，，，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验。。。
首先得说，， ，，，，龙光玖钻这地段，， ，，，，用咱的话讲，， ，，，，真是“没治了”。。。它就跟长在深圳北站脸上似的，， ，，，，东广场出来，， ，，，，溜达几步，， ，，，，仰面就是它那一大片楼。。。? 关于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门偏向的朋侪来说，， ，，，，这便当水平堪称“开挂”。。。我有一哥们儿，， ，，，，每周都得跑广州，， ，，，，用他的话说：“早上赖床都能遇上高铁，， ，，，，从被窝儿到检票口，， ，，，，25分钟搞定，， ，，，，比我去福田上班都快！”
可是！? 这个“好”是有价钱的。。。北站嘛，， ，，，，人流量那是“乌泱乌泱”的。。。尤其到了节沐日，， ，，，，您瞅吧，， ，，，，楼下那时势跟春运预演赛似的。。。?♂??♀? 噪音、职员杂乱，， ，，，，那是免不了的。。。并且，， ，，，，正由于靠着交通大枢纽，， ，，，，这边的路网妄想主要使命是“疏导过境车辆”，， ，，，，而不是“让您家门口好走”。。。早晚岑岭，， ，，，，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，， ，，，，您要是开车往福田、南山去，， ，，，，可得做好“心里建设”，， ，，，，时间本钱得打出富足量。。。
以是，， ，，，，这位置，， ，，，，得分人。。。??♂? 对铁路依赖度高的，， ，，，，这是天堂。。。对纯粹市区通勤还开车的，， ，，，，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了。。。
龙光玖钻，， ，，，，它就不是个通俗住宅小区。。。它是个超概略的综合体，， ，，，，公寓、商业、办公全搅和在一块儿。。。这就有意思了。。。
先说说优点：
商业配套忒足了。。。自个儿楼下就是阛阓，， ，，，，吃喝玩乐购一条龙，， ，，，，下雨天儿不必打伞，， ，，，，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿。。。关于懒人跟年轻人，， ，，，，吸引力“倍儿”大。。。??
户型多，， ，，，，总价门槛相对低。。。从小开间到正规一房一厅，， ，，，，选择多。。。昔时许多投资客跟手里钱未几的刚需，， ，，，，就是冲着这个“上车”的。。。比起隔邻动辄七八百万的住宅，， ，，，，这里总价亲民不少。。。
视野景观不赖。。。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，， ，，，，尤其晚上，， ，，，，灯火通明的，， ，，，，有点都会感。。。
可弱点也跟优点一样突出：
密度太高，， ，，，，生齿嘈杂。。。几十栋塔楼扎堆，， ，，，，您想想得住几多人？？？？？上下班等电梯，， ，，，，有时间能急出白头发。。。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，， ，，，，全混一块儿，， ，，，，职员因素重大，， ，，，，栖身纯粹性很差。。。
?公寓的“硬伤”一个祛除下。。。?商水商电，， ，，，，生涯本钱高；；；；；；? 大都户型欠亨燃气，， ，，，，做饭靠电磁炉，， ，，，，少了点烟火气；；；；；；? 最要害的是，， ，，，，梯户比感人，， ，，，，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，， ，，，，跟旅馆似的，， ，，，，走廊深邃。。。我进去看过朋侪家，， ，，，，明确昼走廊都得开灯。。。
产权问题。。。这个大伙儿都懂，， ，，，，40年or50年产权，， ，，，，跟70年住宅大本儿纷歧样。。。虽然现在有续期说法，， ，，，，但心里总归是个事儿，， ，，，，直接影响二手生意时的银行评估和贷款成数。。。
咱不吹不黑，， ，，，，上点干的。。。凭证我终年“趴”在种种房产APP和数据平台上看的效果：
价钱走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，， ，，，，它也涨了，， ，，，，但涨幅显着低于周边品质住宅小区。。。好比隔邻的某某小区涨了50%，， ，，，，它可能就涨了30%。。。为啥？？？？？产品类型和栖身体验决议了它的天花板。。。
租金回报：这倒是它的强项！由于靠着北站和四号线，， ，，，，租房需求兴旺。。。一个小开间，， ，，，，月租能在4000-5000元左右，， ，，，，租金回报率算下来，， ，，，，确实比同价位的住宅要高一些。。。? 以是早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘。。。
二手流动性：这才是要害！您买的时间想得美，， ，，，，卖的时间才知道“锅是铁打的”。。。公寓二手生意税费高（增值税、土地增值税、个税等），， ，，，，接盘的人少，， ，，，，导致流动性远差于住宅。。。经常是挂了半年一年，， ，，，，看的人多，， ，，，，至心想买、能接受税费的人少。。。我熟悉一中介朋侪，， ，，，，手里一套玖钻的房源，， ，，，，挂了快一年，， ，，，，价钱降了两次才脱手，， ，，，，算上资金本钱，， ，，，，基本没赚嘛。。。
以是，， ，，，，我的独家视角是：? 您要是手里有点闲钱，， ，，，，没有购房资格，， ，，，，又特殊想有个深圳的资产收收租，， ，，，，并且能恒久持有（5-10年起），， ，，，，不指望它短期暴涨变现，， ，，，，那您可以仔细算算账。。。? 但您要是个正经刚需，， ，，，，有“房票”，， ，，，，想着捌矫皲户、孩子上学、享受社区清静，， ，，，，那听我一句劝，， ，，，，加点钱，， ，，，，或者买远点，， ，，，，也整个正经住宅。。。这地方的公寓，， ，，，，跟“家”的感受，， ，，，，还差着点意思。。。
Q：现在这节骨眼儿，， ，，，，还能买龙光玖钻吗？？？？？
A：您可万万别激动！现在深圳楼市嘛行情，， ，，，，大伙儿都门儿清。。。若是是投资，， ，，，，现金为王，， ，，，，别容易动。。。若是纯自住，， ，，，，且事情生涯半径就在北站，， ，，，，能接受所有弱点，， ，，，，那可以多看、多比、狠砍价，， ，，，，现在买方市场。。。
Q：究竟嘛样人适合住这儿？？？？？
A：只身青年、丁克小两口、恒久出差人士、包租公/婆。。。对通勤便当和商业配套要求极高，， ，，，，对栖身静谧性、社区气氛要求低的群体。。。
Q：最大的硬伤究竟是嘛？？？？？
A：要我排个序：第一是产权性子导致的二手流通性和金融属性差；；；；；；第二是超高密度和重大人群体带来的栖身体验打折；；；；；；第三是生涯本钱高（水电物业）。。。
Q：未来还能涨吗？？？？？
A：久远看，， ，，，，随着深圳大盘逐步磨叽是可能的，， ，，，，但想象它“一飞冲天”，， ，，，，可能性微乎其微。。。它的运气跟北站商务区整体生长捆绑，， ，，，，但现在看，， ，，，，北站商务区成熟还需时日，， ，，，，并且竞品（其他公寓）也越来越多。。。
唠了这么多，， ，，，，您品出来了吗？？？？？“深圳龙光玖钻明确都懂”，， ，，，，懂的嘛？？？？？懂的就是它那极致便当与焦点缺憾之间，， ，，，，需要您自个儿做的权衡。。。? 它就像个性格鲜明的朋侪，， ，，，，优点弱点都摆在明面上，， ，，，，不玩虚的。。。
它玉成了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，， ，，，，但也让你必需忍受这里的喧嚣与拥挤。。。它给了你一张俯瞰车站的都会手刺，， ，，，，但也可能让你的资产酿成“不动产”。。。
以是，， ，，，，甭听别人忽悠，， ，，，，亲自去住几天民宿，， ，，，，早晚岑岭去体验一下电梯和交通，， ，，，，算算水电费账单。。。您自个儿的感受，， ，，，，您自个儿的盘算器，， ，，，，比任何大V说的话都靠谱。。。买房这事儿，， ，，，，尤其是这种特殊产品，， ，，，，适合的，， ，，，，才是最好的。。？？？？？杀鹑谩懊魅范级，， ，，，，酿成了“买了才懂，， ，，，，懂了也晚了”。。。您说，， ，，，，是介个理儿不？？？？？?♂?