哎，， ，，，，提及这个龙光玖钻，， ，，，，额这心里头可是五味杂陈。。。??? 前阵子，， ，，，，朋侪圈、中介嘴里，， ，，，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，， ，，，，说的就是它。。。额当初也好奇得不可，， ，，，，心说这是多自制，， ，，，，能叫个“鸡窝价”？？？？真就实地跑了几趟，， ，，，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，， ，，，，今儿就把额这三个月攒下的干货，， ，，，，一股脑都跟大伙儿说道说道。。。你可甭光听广告，， ，，，，里头的道道，， ，，，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。。所谓“鸡窝”，， ，，，，在这圪垯不是说养鸡的地方，， ，，，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，， ，，，，有的甚至就二三十平米，， ，，，，跟个鸡窝也差球未几大。。。? 那“鸡窝价”自然就是说，， ，，，，总价看起来特殊低，， ，，，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。。
额跟你说，， ，，，，额亲眼见过一套28平米的复式，， ，，，，总价挂38万。。。咋一听，， ，，，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，， ，，，，这可不就是“馅饼”么？？？？? 可是，， ，，，，老话咋说？？？？“自制没好货，， ，，，，好货不自制”，， ，，，，在房产这儿，， ，，，，简直是真理中的真理！这个价，， ，，，，它背后是有原因的。。。
首先，， ，，，，产权是公寓，， ，，，，不是住宅。。。这就意味着，， ，，，，落户、上学，， ，，，，这些好事基本跟你没啥关系。。。其次，， ，，，，首付比例高，， ，，，，一般要五成，， ，，，，贷款年限短，， ，，，，最多10年，， ，，，，你月供压力“呼”一下就上来了。。。再一个，， ，，，，转手税费高得吓人，， ，，，，能占到总价的10%甚至更多，， ，，，，你想卖的时间可就难了。。。最后，， ，，，，栖身密度大，， ，，，，一层恨不得有二三十户，， ，，，，职员杂，， ，，，，等电梯能急死你。。。这些，， ，，，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。。
那你肯定要问咧，， ，，，，既然这么多倒运索，， ，，，，为甚还火？？？？问的人还这么多？？？？额给你算两笔账，， ，，，，你就清晰了。。。
一笔是“投契客”的账。。。前些年，， ，，，，有人是真冲着“炒”来的。。。总价低，， ，，，，门槛低，， ，，，，想着囤一套，， ，，，，等周边商业配套起来，， ，，，，房价一涨转手卖掉。。。但现实是，， ，，，，这种公寓的涨幅，， ，，，，远远跑不赢住宅，， ，，，，甚至交多地方还在阴跌。。。额咨询过一其中介朋侪，， ，，，，他经手的龙光玖钻二手房，， ，，，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，， ，，，，跟新居比没咋涨，， ，，，，算上利息和通胀，， ，，，，着实是亏的。。。想靠这个短期炒一把的，， ，，，，好多都套住了。。。
另一笔是“刚需小白”的账。。。这主要是些后生，， ，，，，或者手里头积贮未几的年轻人。。。在城里头，， ，，，，住宅买不起，， ，，，，租房又嫌贵还不稳固，， ，，，，一看“嘿，， ，，，，三四十万就能有个自己的房，， ，，，，照旧龙光玖钻这地段”，， ，，，，立马就上头了。。。但他们没算后期的持有本钱。。。好比那套38万的屋子，， ，，，，首付19万，， ，，，，贷款19万贷10年，， ，，，，月供就得两千出面。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，， ，，，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。。一整套算下来，， ，，，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。。?
额不是光听人说，， ，，，，额是自己去看了的。。。龙光玖钻那楼，， ，，，，高是真高，， ，，，，气派也是真气派。。。但里头，， ，，，，那是另一番天地。。。
额去看了一个在租的样板间，， ，，，，明确昼，， ，，，，楼道里黢黑，， ，，，，全靠灯光。。。一层有几多户？？？？额没细数，， ，，，，但感受走廊七拐八绕，， ，，，，跟迷宫似的。。。房间里头，， ，，，，透风范光是个大问题，， ，，，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，， ，，，，明确昼也得开灯。。。你想想，， ，，，，住在这地方，， ，，，，时间长了能不憋屈？？？？有业主跟额倒苦水，， ，，，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，， ，，，，私密性约即是没有。。。
再说说额探询来的独家数据，， ，，，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，， ，，，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，， ，，，，但真正能成交的，， ，，，，大部分压在1.5万以下。。。急用钱的房东，， ，，，，1.3万出面也能谈。。。这价钱，， ，，，，比最高点时跌了不少。。。
租金回报：一个30平米左右的单间，， ，，，，月租金或许在2200-2800元之间。。。咱们按总价45万、月租2500元算，， ，，，，年化租金回报率或许也就6.7%，， ，，，，看着不低，， ，，，，但扣除贷款利息、物业、消耗，， ，，，，着实剩不下几多。。。
流动性：很是差！? 中介跟额说，， ，，，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，， ，，，，看的人多，， ，，，，真正下手的人少得可怜。。。你想急用钱套现？？？？除了大降价，， ，，，，没别的办法。。。
以是，， ，，，，值不值？？？？额的看法是：若是你有闲钱，， ，，，，全款买下，， ，，，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，， ，，，，并且能接受极差的流动性，， ，，，，那可以琢磨。。。但若是你是刚需自住，， ，，，，或者想贷款投资，， ，，，，指望它升值赚钱，， ，，，，额劝你赶忙打住，， ，，，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，， ，，，，就想在城里有个自己的窝，， ，，，，这都不可？？？？
A：后生，， ，，，，你的心情额明确。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。。这地方，， ，，，，落户、上学、升值、清静舒坦，， ，，，，这几样它一样都不占，， ，，，，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。。你想想，， ，，，，把这笔首付和月供存起来，， ，，，，或者投资自己，， ，，，，等实力够了买个小的住宅，， ，，，，是不是更久远？？？？为了一时“有房”的体面，， ，，，，背上未来十年的肩负，， ，，，，不值当。。。
Q：中介说租金高，， ，，，，以租养贷没压力，， ，，，，真的么？？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。。空置期算了吗？？？？租客不稳固，， ，，，，一年空一个月，， ，，，，租金就少一份。。。家具家电消耗维修算了吗？？？？房租可能几年都不涨，， ，，，，但你的月供是牢靠的。。。一旦有点岔子，， ，，，，好比事情变换，， ，，，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，， ，，，，压力山大。。。
Q：我看位置好啊，， ，，，，未来地铁商业齐了，， ，，，，能不涨？？？？
A：位置盈利，， ，，，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？？该兑现的利好早兑现了。。。公寓和住宅是两套逻辑，， ，，，，住宅看地段涨，， ，，，，公寓主要看租金。。。周边再富贵，， ，，，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，， ，，，，它的价钱天花板就在那儿摆着。。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？？
A：说着实的，， ，，，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，， ，，，，没更好投资渠道的外地人，， ，，，，就当资产设置一部分。。。2. 周围做生意的小老板，， ，，，，买来自住兼办公。。。3. 完全不在乎升值、落户，， ，，，，就图个离上班地方近，， ，，，，且确定能恒久自住的极简主义者。。。除此以外，， ，，，，大部分人，， ，，，，尤其是年轻人，， ，，，，一定要审慎再审慎。。。
跑腾了这几个月，， ，，，，额最大的心得就是：买房这事，， ，，，，尤其是这种“自制货”，， ，，，，? 心一热，， ，，，，手一快，， ，，，，未来哭都找不见调儿。。。“鸡窝价钱”听着诱人，， ，，，，但它很可能把你未来的生涯和选择，， ，，，，也框进了一个“鸡窝”里。。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，， ，，，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。。在做决议前，， ，，，，一定要把最坏的情形算清晰，， ，，，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。。别光听别人说“能涨”、“划算”，， ，，，，自己心里那杆秤，， ，，，，得压上最实的秤砣。。。
希望额这些大真话，， ，，，，能给你提个醒，， ，，，，避避坑。。。买房是大事，， ，，，，多看，， ，，，，多比，， ，，，，多算，， ，，，，捂紧钱袋子，， ，，，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，， ，，，，掏空了你未来的“凤凰巢”。。。??