哎，，提及这个龙光玖钻，，额这心里头可是五味杂陈 。。 。??? 前阵子，，朋侪圈、中介嘴里，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，说的就是它 。。 。额当初也好奇得不可，，心说这是多自制，，能叫个“鸡窝价”？？？？？真就实地跑了几趟，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，今儿就把额这三个月攒下的干货，，一股脑都跟大伙儿说道说道 。。 。你可甭光听广告，，里头的道道，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确 。。 。所谓“鸡窝”，，在这圪垯不是说养鸡的地方，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，有的甚至就二三十平米，，跟个鸡窝也差球未几大 。。 。? 那“鸡窝价”自然就是说，，总价看起来特殊低，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑” 。。 。
额跟你说，，额亲眼见过一套28平米的复式，，总价挂38万 。。 。咋一听，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，这可不就是“馅饼”么？？？？？? 可是，，老话咋说？？？？？“自制没好货，，好货不自制”，，在房产这儿，，简直是真理中的真理！这个价，，它背后是有原因的 。。 。
首先，，产权是公寓，，不是住宅 。。 。这就意味着，，落户、上学，，这些好事基本跟你没啥关系 。。 。其次，，首付比例高，，一般要五成，，贷款年限短，，最多10年，，你月供压力“呼”一下就上来了 。。 。再一个，，转手税费高得吓人，，能占到总价的10%甚至更多，，你想卖的时间可就难了 。。 。最后，，栖身密度大，，一层恨不得有二三十户，，职员杂，，等电梯能急死你 。。 。这些，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目 。。 。
那你肯定要问咧，，既然这么多倒运索，，为甚还火？？？？？问的人还这么多？？？？？额给你算两笔账，，你就清晰了 。。 。
一笔是“投契客”的账 。。 。前些年，，有人是真冲着“炒”来的 。。 。总价低，，门槛低，，想着囤一套，，等周边商业配套起来，，房价一涨转手卖掉 。。 。但现实是，，这种公寓的涨幅，，远远跑不赢住宅，，甚至交多地方还在阴跌 。。 。额咨询过一其中介朋侪，，他经手的龙光玖钻二手房，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，跟新居比没咋涨，，算上利息和通胀，，着实是亏的 。。 。想靠这个短期炒一把的，，好多都套住了 。。 。
另一笔是“刚需小白”的账 。。 。这主要是些后生，，或者手里头积贮未几的年轻人 。。 。在城里头，，住宅买不起，，租房又嫌贵还不稳固，，一看“嘿，，三四十万就能有个自己的房，，照旧龙光玖钻这地段”，，立马就上头了 。。 。但他们没算后期的持有本钱 。。 。好比那套38万的屋子，，首付19万，，贷款19万贷10年，，月供就得两千出面 。。 。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税 。。 。一整套算下来，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心 。。 。?
额不是光听人说，，额是自己去看了的 。。 。龙光玖钻那楼，，高是真高，，气派也是真气派 。。 。但里头，，那是另一番天地 。。 。
额去看了一个在租的样板间，，明确昼，，楼道里黢黑，，全靠灯光 。。 。一层有几多户？？？？？额没细数，，但感受走廊七拐八绕，，跟迷宫似的 。。 。房间里头，，透风范光是个大问题，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，明确昼也得开灯 。。 。你想想，，住在这地方，，时间长了能不憋屈？？？？？有业主跟额倒苦水，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，私密性约即是没有 。。 。
再说说额探询来的独家数据，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，但真正能成交的，，大部分压在1.5万以下 。。 。急用钱的房东，，1.3万出面也能谈 。。 。这价钱，，比最高点时跌了不少 。。 。
租金回报：一个30平米左右的单间，，月租金或许在2200-2800元之间 。。 。咱们按总价45万、月租2500元算，，年化租金回报率或许也就6.7%，，看着不低，，但扣除贷款利息、物业、消耗，，着实剩不下几多 。。 。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，看的人多，，真正下手的人少得可怜 。。 。你想急用钱套现？？？？？除了大降价，，没别的办法 。。 。
以是，，值不值？？？？？额的看法是：若是你有闲钱，，全款买下，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，并且能接受极差的流动性，，那可以琢磨 。。 。但若是你是刚需自住，，或者想贷款投资，，指望它升值赚钱，，额劝你赶忙打住，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，就想在城里有个自己的窝，，这都不可？？？？？
A：后生，，你的心情额明确 。。 。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心 。。 。这地方，，落户、上学、升值、清静舒坦，，这几样它一样都不占，，还可能让你背上一笔不轻松的月供 。。 。你想想，，把这笔首付和月供存起来，，或者投资自己，，等实力够了买个小的住宅，，是不是更久远？？？？？为了一时“有房”的体面，，背上未来十年的肩负，，不值当 。。 。
Q：中介说租金高，，以租养贷没压力，，真的么？？？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账 。。 。空置期算了吗？？？？？租客不稳固，，一年空一个月，，租金就少一份 。。 。家具家电消耗维修算了吗？？？？？房租可能几年都不涨，，但你的月供是牢靠的 。。 。一旦有点岔子，，好比事情变换，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，压力山大 。。 。
Q：我看位置好啊，，未来地铁商业齐了，，能不涨？？？？？
A：位置盈利，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？？？该兑现的利好早兑现了 。。 。公寓和住宅是两套逻辑，，住宅看地段涨，，公寓主要看租金 。。 。周边再富贵，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，它的价钱天花板就在那儿摆着 。。 。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？？？
A：说着实的，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，没更好投资渠道的外地人，，就当资产设置一部分 。。 。2. 周围做生意的小老板，，买来自住兼办公 。。 。3. 完全不在乎升值、落户，，就图个离上班地方近，，且确定能恒久自住的极简主义者 。。 。除此以外，，大部分人，，尤其是年轻人，，一定要审慎再审慎 。。 。
跑腾了这几个月，，额最大的心得就是：买房这事，，尤其是这种“自制货”，，? 心一热，，手一快，，未来哭都找不见调儿 。。 。“鸡窝价钱”听着诱人，，但它很可能把你未来的生涯和选择，，也框进了一个“鸡窝”里 。。 。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的 。。 。在做决议前，，一定要把最坏的情形算清晰，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确 。。 。别光听别人说“能涨”、“划算”，，自己心里那杆秤，，得压上最实的秤砣 。。 。
希望额这些大真话，，能给你提个醒，，避避坑 。。 。买房是大事，，多看，，多比，，多算，，捂紧钱袋子，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，掏空了你未来的“凤凰巢” 。。 。??