哎呦喂，，，列位老铁、姐们儿，，，今儿个咱可不聊虚的，，，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻 。。? 但凡在深圳琢磨过屋子的，，，尤其关注过龙华这片儿的，，，谁还没听说过它的台甫？？？？？网上“明确都懂”四个字儿，，，那真是包括了千言万语，，，酸甜苦辣咸 。。我作为一个在这周边晃悠了好几年，，，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，，，今儿就跟大伙儿掏心窝子口语口语 。。?
您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，，，那您可来错地界儿了 。。咱今儿聊的，，，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验 。。
首先得说，，，龙光玖钻这地段，，，用咱的话讲，，，真是“没治了” 。。它就跟长在深圳北站脸上似的，，，东广场出来，，，溜达几步，，，仰面就是它那一大片楼 。。? 关于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门偏向的朋侪来说，，，这便当水平堪称“开挂” 。。我有一哥们儿，，，每周都得跑广州，，，用他的话说：“早上赖床都能遇上高铁，，，从被窝儿到检票口，，，25分钟搞定，，，比我去福田上班都快！”
可是！? 这个“好”是有价钱的 。。北站嘛，，，人流量那是“乌泱乌泱”的 。。尤其到了节沐日，，，您瞅吧，，，楼下那时势跟春运预演赛似的 。。?♂??♀? 噪音、职员杂乱，，，那是免不了的 。。并且，，，正由于靠着交通大枢纽，，，这边的路网妄想主要使命是“疏导过境车辆”，，，而不是“让您家门口好走” 。。早晚岑岭，，，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，，，您要是开车往福田、南山去，，，可得做好“心里建设”，，，时间本钱得打出富足量 。。
以是，，，这位置，，，得分人 。。??♂? 对铁路依赖度高的，，，这是天堂 。。对纯粹市区通勤还开车的，，，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了 。。
龙光玖钻，，，它就不是个通俗住宅小区 。。它是个超概略的综合体，，，公寓、商业、办公全搅和在一块儿 。。这就有意思了 。。
先说说优点：
商业配套忒足了 。。自个儿楼下就是阛阓，，，吃喝玩乐购一条龙，，，下雨天儿不必打伞，，，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿 。。关于懒人跟年轻人，，，吸引力“倍儿”大 。。??
户型多，，，总价门槛相对低 。。从小开间到正规一房一厅，，，选择多 。。昔时许多投资客跟手里钱未几的刚需，，，就是冲着这个“上车”的 。。比起隔邻动辄七八百万的住宅，，，这里总价亲民不少 。。
视野景观不赖 。。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，，，尤其晚上，，，灯火通明的，，，有点都会感 。。
可弱点也跟优点一样突出：
密度太高，，，生齿嘈杂 。。几十栋塔楼扎堆，，，您想想得住几多人？？？？？上下班等电梯，，，有时间能急出白头发 。。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，，，全混一块儿，，，职员因素重大，，，栖身纯粹性很差 。。
?公寓的“硬伤”一个祛除下 。。?商水商电，，，生涯本钱高；；? 大都户型欠亨燃气，，，做饭靠电磁炉，，，少了点烟火气；；? 最要害的是，，，梯户比感人，，，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，，，跟旅馆似的，，，走廊深邃 。。我进去看过朋侪家，，，明确昼走廊都得开灯 。。
产权问题 。。这个大伙儿都懂，，，40年or50年产权，，，跟70年住宅大本儿纷歧样 。。虽然现在有续期说法，，，但心里总归是个事儿，，，直接影响二手生意时的银行评估和贷款成数 。。
咱不吹不黑，，，上点干的 。。凭证我终年“趴”在种种房产APP和数据平台上看的效果：
价钱走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，，，它也涨了，，，但涨幅显着低于周边品质住宅小区 。。好比隔邻的某某小区涨了50%，，，它可能就涨了30% 。。为啥？？？？？产品类型和栖身体验决议了它的天花板 。。
租金回报：这倒是它的强项！由于靠着北站和四号线，，，租房需求兴旺 。。一个小开间，，，月租能在4000-5000元左右，，，租金回报率算下来，，，确实比同价位的住宅要高一些 。。? 以是早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘 。。
二手流动性：这才是要害！您买的时间想得美，，，卖的时间才知道“锅是铁打的” 。。公寓二手生意税费高（增值税、土地增值税、个税等），，，接盘的人少，，，导致流动性远差于住宅 。。经常是挂了半年一年，，，看的人多，，，至心想买、能接受税费的人少 。。我熟悉一中介朋侪，，，手里一套玖钻的房源，，，挂了快一年，，，价钱降了两次才脱手，，，算上资金本钱，，，基本没赚嘛 。。
以是，，，我的独家视角是：? 您要是手里有点闲钱，，，没有购房资格，，，又特殊想有个深圳的资产收收租，，，并且能恒久持有（5-10年起），，，不指望它短期暴涨变现，，，那您可以仔细算算账 。。? 但您要是个正经刚需，，，有“房票”，，，想着捌矫皲户、孩子上学、享受社区清静，，，那听我一句劝，，，加点钱，，，或者买远点，，，也整个正经住宅 。。这地方的公寓，，，跟“家”的感受，，，还差着点意思 。。
Q：现在这节骨眼儿，，，还能买龙光玖钻吗？？？？？
A：您可万万别激动！现在深圳楼市嘛行情，，，大伙儿都门儿清 。。若是是投资，，，现金为王，，，别容易动 。。若是纯自住，，，且事情生涯半径就在北站，，，能接受所有弱点，，，那可以多看、多比、狠砍价，，，现在买方市场 。。
Q：究竟嘛样人适合住这儿？？？？？
A：只身青年、丁克小两口、恒久出差人士、包租公/婆 。。对通勤便当和商业配套要求极高，，，对栖身静谧性、社区气氛要求低的群体 。。
Q：最大的硬伤究竟是嘛？？？？？
A：要我排个序：第一是产权性子导致的二手流通性和金融属性差；；第二是超高密度和重大人群体带来的栖身体验打折；；第三是生涯本钱高（水电物业） 。。
Q：未来还能涨吗？？？？？
A：久远看，，，随着深圳大盘逐步磨叽是可能的，，，但想象它“一飞冲天”，，，可能性微乎其微 。。它的运气跟北站商务区整体生长捆绑，，，但现在看，，，北站商务区成熟还需时日，，，并且竞品（其他公寓）也越来越多 。。
唠了这么多，，，您品出来了吗？？？？？“深圳龙光玖钻明确都懂”，，，懂的嘛？？？？？懂的就是它那极致便当与焦点缺憾之间，，，需要您自个儿做的权衡 。。? 它就像个性格鲜明的朋侪，，，优点弱点都摆在明面上，，，不玩虚的 。。
它玉成了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，，，但也让你必需忍受这里的喧嚣与拥挤 。。它给了你一张俯瞰车站的都会手刺，，，但也可能让你的资产酿成“不动产” 。。
以是，，，甭听别人忽悠，，，亲自去住几天民宿，，，早晚岑岭去体验一下电梯和交通，，，算算水电费账单 。。您自个儿的感受，，，您自个儿的盘算器，，，比任何大V说的话都靠谱 。。买房这事儿，，，尤其是这种特殊产品，，，适合的，，，才是最好的 。？？？？？杀鹑谩懊魅范级，，，酿成了“买了才懂，，，懂了也晚了” 。。您说，，，是介个理儿不？？？？？?♂?