恁说说，，，，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计，，，，，，手里头有点闲钱，，，，，，不想存银行看着它毛，，，，，，就琢磨着整点投资 。。。。。。他看了一圈，，，，，，非说芜湖那万达公寓不赖，，，，，，特殊是里头谁人9号楼1622室，，，，，，说得天花乱坠 。。。。。。非拉着俺，，，，，，上个月专门跑了一趟，，，，，，替他去“踩踩点” 。。。。。。今儿个，，，，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，，，，，，原原本本给恁说道说道 。。。。。。这屋子究竟中不中？？？咱不看广告，，，，，，看实效！?
一、 屋子自己咋样？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形 。。。。。。它这个楼是公寓楼，，，，，，产权一般是40年，，，，，，商水商电，，，，，，这点咱得先明确，，，，，，跟70年的住宅小区不是一码事 。。。。。。?
俺跟中介进去看了 。。。。。。1622室，，，，，，那就意味着是16楼，，，，，，22号房 。。。。。。楼层不低，，，，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，，，，，，大窗户一眼望出去，，，，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片，，，，，，心里头敞亮得很 。。。。。 ；；；；；褪一室一厅一卫，，，，，，俺估摸着修建面积或许50平上下，，，，，，做成个挑高Loft，，，，，，就是屋里头自己又搭出来一层，，，，，，当个小复式用 。。。。。。
装修是开发商带的“精装修”，，，，，，但俺得说真话，，，，，，这精装修的水分 。。。。。。，，，，，就跟那海绵似的 。。。。。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，，，，，，能直接搬进来住 。。。。。。但仔细瞅瞅，，，，，，质料用的都是亨衢货，，，，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，，，，，卫浴五金掂着分量也不沉 。。。。。。用是能用，，，，，，但指望多高等、多耐用，，，，，，那就别想了 。。。。。。适合不想自己折腾的租客，，，，，，或者妄想做民宿、短租的老板 。。。。。。要是自己长住想弄得特殊得劲，，，，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇 。。。。。。
二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？
光看屋子内里不中，，，，，，咱得过日子 。。。。。。≈鼙哒ρ，，，，，咱得扒拉清晰 。。。。。。
首先说“得劲”的地方：
位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上，，，，，，这可不是吹的 。。。。。。下楼就是商 。。。。。。，，，，，用饭、逛街、看影戏，，，，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气，，，，，，五分钟全搞定 。。。。。。关于年轻小两口或者只身贵族，，，，，，这吸引力不小 。。。。。。
交通不赖 。。。。。。? ? 门口公交站好几趟车，，，，，，打车也利便 。。。。。。离芜湖站也不算远，，，，，，俺看导航，，，，，，不堵车20分钟差未几能到 。。。。。。
风物视野好 。。。。。。? 就像俺适才说的，，，，，，高楼层看江看城，，，，，，心情好 。。。。。。
再说说“不得劲”的地方：
人多，，，，，，杂！? ? 万达广场嘛，，，，，，天天人流量重大 。。。。。。公寓楼里啥人都有，，，，，，有住家的，，，，，，有开事情室的，，，，，，有做民宿的 。。。。。。电梯岑岭期得等，，，，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱 。。。。。。想要纯住宅那种清静、私密的感受，，，，，，这儿可给不了 。。。。。。
生涯本钱高一点 。。。。。。? 商水商电比民用的贵，，，，，，物业费也比通俗住宅小区高 。。。。。。俺特意问了，，，，，，物业费或许得每平每月3块多，，，，，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，，，，，加上水电，，，，，，栖身本钱得算清晰 。。。。。。
学区一般 。。。。。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校，，，，，，那基本不必想 。。。。。。公寓的学区属性很弱 。。。。。。
三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？投资账咋算？？？
咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据，，，，，，给恁算笔粗账 。。。。。。
售价方面，，，，，，像1622这种中层、视野好的户型，，，，，，单价在芜湖公寓市场里算高的 。。。。。。俺探询的时间，，，，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，，，，，总价60万出面 。。。。。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了，，，，，，以是买公寓，，，，，，图的就是租金回报和流动性 。。。。。。
租金回报咋样？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说，，，，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓，，，，，，很好租 。。。。。。若是按通俗长租，，，，，，一个月能租到2200-2500元 。。。。。。若是花点心思，，，，，，弄漂亮点做日租民宿，，，，，，遇到节沐日、方特旅游旺季，，，，，，收益能更高，，，，，，但人也更费心 。。。。。。咱就按月租2300算，，，，，，一年租金收入27600，，，，，，总价按62万算，，，，，，年化租金回报率或许4.45% 。。。。。。这比存银行、买大部分理财照旧强点 。。。。。。
但风险也得说清晰：
转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑 。。。。。。未来你想卖，，，，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），，，，，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多 。。。。。。以是公寓投资周期要长，，，，，，指望快进快出炒一把，，，，，，很可能赚的还不敷交税 。。。。。。
升值慢 。。。。。。? 住宅涨的时间它随着涨点，，，，，，住宅不动的时间它可能还跌 。。。。。。保值增值主要靠租金 。。。。。。
1616、1622这种户型，，，，，，正对广 。。。。。。，，，，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，，，，，，睡觉轻的得思量这点 。。。。。。
FAQ（伙计们常问的问题）：
问：产权就40年，，，，，，到期了咋弄？？？
答：依法依规，，，，，，住宅地到期自动续期，，，，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱，，，，，，现在没有很是明确的天下性细则 。。。。。。但大偏向是“届满可申请续期”，，，，，，或许率要补一笔土地出让金 。。。。。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险 。。。。。。
问：适合啥样人买？？？
答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱，，，，，，追求稳固租金现金流的投资者 ；；；；；②在周围上班，，，，，，自己 。。。。。。，，，，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形） ；；；；；③想做民宿、短租生意的人 。。。。。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭 。。。。。。
问：商水商电究竟贵几多？？？
答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，，，，，，水也贵一些 。。。。。。详细看用量，，，，，，一个人 。。。。。。，，，，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的 。。。。。。
问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？吵不吵？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置 。。。。。。低楼层可能直接听到广场活动声，，，，，，16楼这样的高楼层，，，，，，主要噪声来自马路车流 。。。。。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，，，，，，但不会是绝对清静 。。。。。。1622视野坦荡，，，，，，但也正对广场灯光，，，，，，晚上拉好窗帘很主要 。。。。。。
结语：
跑这一趟，，，，，，看这一圈，，，，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了 。。。。。。? 它就像个性格鲜明的女人，，，，，，优点弱点都摆在明面上 。。。。。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固 。。。。。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高 。。。。。。
以是，，，，，，它绝对不是一个适合所有人的选择 。。。。。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者，，，，，，它可能是个“废物” ；；；；；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭，，，，，，它或许率是个“鸡肋” 。。。。。。俺那伙计，，，，，，最后听了俺的剖析，，，，，，自己又琢磨了几天，，，，，，照旧决议买了 。。。。。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水，，，，，，并且他自己在芜湖有住宅，，，，，，这个纯是投资 。。。。。。
恁要是也心动了，，，，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿，，，，，，白天晚上都感受感受 。。。。。。算清晰自己的经济账和需求账 。。。。。。屋子没有优劣，，，，，，只有合适不对适 。。。。。。希望俺这大真话，，，，，，能帮恁看明确！有啥想再问的，，，，，，咱底下再唠！?