哎，，，，提及这个龙光玖钻，，，，额这心里头可是五味杂陈 。。。??? 前阵子，，，，朋侪圈、中介嘴里，，，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，，，说的就是它 。。。额当初也好奇得不可，，，，心说这是多自制，，，，能叫个“鸡窝价”？？？真就实地跑了几趟，，，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，，，今儿就把额这三个月攒下的干货，，，，一股脑都跟大伙儿说道说道 。。。你可甭光听广告，，，，里头的道道，，，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确 。。。所谓“鸡窝”，，，，在这圪垯不是说养鸡的地方，，，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，，，有的甚至就二三十平米，，，，跟个鸡窝也差球未几大 。。。? 那“鸡窝价”自然就是说，，，，总价看起来特殊低，，，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑” 。。。
额跟你说，，，，额亲眼见过一套28平米的复式，，，，总价挂38万 。。。咋一听，，，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，，，这可不就是“馅饼”么？？？? 可是，，，，老话咋说？？？“自制没好货，，，，好货不自制”，，，，在房产这儿，，，，简直是真理中的真理！这个价，，，，它背后是有原因的 。。。
首先，，，，产权是公寓，，，，不是住宅 。。。这就意味着，，，，落户、上学，，，，这些好事基本跟你没啥关系 。。。其次，，，，首付比例高，，，，一般要五成，，，，贷款年限短，，，，最多10年，，，，你月供压力“呼”一下就上来了 。。。再一个，，，，转手税费高得吓人，，，，能占到总价的10%甚至更多，，，，你想卖的时间可就难了 。。。最后，，，，栖身密度大，，，，一层恨不得有二三十户，，，，职员杂，，，，等电梯能急死你 。。。这些，，，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目 。。。
那你肯定要问咧，，，，既然这么多倒运索，，，，为甚还火？？？问的人还这么多？？？额给你算两笔账，，，，你就清晰了 。。。
一笔是“投契客”的账 。。。前些年，，，，有人是真冲着“炒”来的 。。。总价低，，，，门槛低，，，，想着囤一套，，，，等周边商业配套起来，，，，房价一涨转手卖掉 。。。但现实是，，，，这种公寓的涨幅，，，，远远跑不赢住宅，，，，甚至交多地方还在阴跌 。。。额咨询过一其中介朋侪，，，，他经手的龙光玖钻二手房，，，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，，，跟新居比没咋涨，，，，算上利息和通胀，，，，着实是亏的 。。。想靠这个短期炒一把的，，，，好多都套住了 。。。
另一笔是“刚需小白”的账 。。。这主要是些后生，，，，或者手里头积贮未几的年轻人 。。。在城里头，，，，住宅买不起，，，，租房又嫌贵还不稳固，，，，一看“嘿，，，，三四十万就能有个自己的房，，，，照旧龙光玖钻这地段”，，，，立马就上头了 。。。但他们没算后期的持有本钱 。。。好比那套38万的屋子，，，，首付19万，，，，贷款19万贷10年，，，，月供就得两千出面 。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税 。。。一整套算下来，，，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心 。。。?
额不是光听人说，，，，额是自己去看了的 。。。龙光玖钻那楼，，，，高是真高，，，，气派也是真气派 。。。但里头，，，，那是另一番天地 。。。
额去看了一个在租的样板间，，，，明确昼，，，，楼道里黢黑，，，，全靠灯光 。。。一层有几多户？？？额没细数，，，，但感受走廊七拐八绕，，，，跟迷宫似的 。。。房间里头，，，，透风范光是个大问题，，，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，，，明确昼也得开灯 。。。你想想，，，，住在这地方，，，，时间长了能不憋屈？？？有业主跟额倒苦水，，，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，，，私密性约即是没有 。。。
再说说额探询来的独家数据，，，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，，，但真正能成交的，，，，大部分压在1.5万以下 。。。急用钱的房东，，，，1.3万出面也能谈 。。。这价钱，，，，比最高点时跌了不少 。。。
租金回报：一个30平米左右的单间，，，，月租金或许在2200-2800元之间 。。。咱们按总价45万、月租2500元算，，，，年化租金回报率或许也就6.7%，，，，看着不低，，，，但扣除贷款利息、物业、消耗，，，，着实剩不下几多 。。。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，，，看的人多，，，，真正下手的人少得可怜 。。。你想急用钱套现？？？除了大降价，，，，没别的办法 。。。
以是，，，，值不值？？？额的看法是：若是你有闲钱，，，，全款买下，，，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，，，并且能接受极差的流动性，，，，那可以琢磨 。。。但若是你是刚需自住，，，，或者想贷款投资，，，，指望它升值赚钱，，，，额劝你赶忙打住，，，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，，，就想在城里有个自己的窝，，，，这都不可？？？
A：后生，，，，你的心情额明确 。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心 。。。这地方，，，，落户、上学、升值、清静舒坦，，，，这几样它一样都不占，，，，还可能让你背上一笔不轻松的月供 。。。你想想，，，，把这笔首付和月供存起来，，，，或者投资自己，，，，等实力够了买个小的住宅，，，，是不是更久远？？？为了一时“有房”的体面，，，，背上未来十年的肩负，，，，不值当 。。。
Q：中介说租金高，，，，以租养贷没压力，，，，真的么？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账 。。。空置期算了吗？？？租客不稳固，，，，一年空一个月，，，，租金就少一份 。。。家具家电消耗维修算了吗？？？房租可能几年都不涨，，，，但你的月供是牢靠的 。。。一旦有点岔子，，，，好比事情变换，，，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，，，压力山大 。。。
Q：我看位置好啊，，，，未来地铁商业齐了，，，，能不涨？？？
A：位置盈利，，，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？该兑现的利好早兑现了 。。。公寓和住宅是两套逻辑，，，，住宅看地段涨，，，，公寓主要看租金 。。。周边再富贵，，，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，，，它的价钱天花板就在那儿摆着 。。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？
A：说着实的，，，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，，，没更好投资渠道的外地人，，，，就当资产设置一部分 。。。2. 周围做生意的小老板，，，，买来自住兼办公 。。。3. 完全不在乎升值、落户，，，，就图个离上班地方近，，，，且确定能恒久自住的极简主义者 。。。除此以外，，，，大部分人，，，，尤其是年轻人，，，，一定要审慎再审慎 。。。
跑腾了这几个月，，，，额最大的心得就是：买房这事，，，，尤其是这种“自制货”，，，，? 心一热，，，，手一快，，，，未来哭都找不见调儿 。。。“鸡窝价钱”听着诱人，，，，但它很可能把你未来的生涯和选择，，，，也框进了一个“鸡窝”里 。。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的 。。。在做决议前，，，，一定要把最坏的情形算清晰，，，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确 。。。别光听别人说“能涨”、“划算”，，，，自己心里那杆秤，，，，得压上最实的秤砣 。。。
希望额这些大真话，，，，能给你提个醒，，，，避避坑 。。。买房是大事，，，，多看，，，，多比，，，，多算，，，，捂紧钱袋子，，，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，，，掏空了你未来的“凤凰巢” 。。。??