哎妈呀，，，，老铁们，，，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪，，，，总瞅见有人说“可别买公寓，，，，那公寓都是鸡窝”！这话说的，，，，咋这么膈应人呢？？？？ ？？我自个儿就住过公寓，，，，身边不少哥们儿姐们儿也买过，，，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个，，，，咱就得好好掰扯掰扯，，，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿，，，，究竟是从哪儿传出来的？？？？ ？？这里头究竟有几多误会，，，，几多是真话？？？？ ？？咱唠明确了，，，，你可别随着瞎起哄！?
首先咱得整明确，，，，这词儿它埋汰人 。。∷倒⑹恰凹ξ选，，，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大 。。那为啥会有这印象呢？？？？ ？？泉源在这几块儿：
头一个，，，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了 。。? 我朋侪大强，，，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓，，，，本想着投资 。。效果呢？？？？ ？？那栋楼里，，，，啥人都有！楼上是个小公司，，，，天天叮咣装修；；；；对门是个日租房，，，，收支的人脸都瞅不熟；；；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿 。。大强跟我说：“那感受，，，，就跟住进了个高级点的筒子楼，，，，确实有点像……那啥 。。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼，，，，给整个公寓产品抹了老大一层黑 。。?
第二个，，，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客 。。? 公寓面积小，，，，总价低，，，，许多投资者买了就为出租 。。为了尽快租出去、租价高点儿，，，，有些房东可真是不管那套 。。啥样租客都敢租，，，，效果导致一个单位里头，，，，可能三天两头换人，，，，作息杂乱，，，，喧华难免 。。流动性大、不稳固，，，，这“鸡窝”的印象，，，，不就坐实了一部分么？？？？ ？？数据显示，，，，一些位置偏、治理差的公寓，，，，年换租率能凌驾50%，，，，而住宅小区普遍低于20% 。。这差别，，，，老大了！
第三个，，，，就是户型设计惹的祸 。。? 有些公寓设计的，，，，那叫一个憋屈！一条长走廊，，，，双方密密麻麻全是门，，，，一户挨着一户，，，，窗户还小 。。采光透风都不咋地，，，，回家关上门就跟个“小盒子”似的 。。这种物理上的麋集和压制感，，，，也容易让人爆发欠好的遐想 。。我当初看房时见过一个，，，，一层楼30多户，，，，就俩电梯，，，，上下班点儿能急死你，，，，那情形能不让人急躁吗？？？？ ？？?
可是啊，，，，老铁们！咱语言得讲理，，，，不可一颗老鼠屎，，，，坏了一锅汤 。。【退怠肮⒍际羌ξ选，，，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓，，，，那可真是“别人家的公寓”，，，，好着呢！
首先，，，，高端服务式公寓，，，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因，，，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓 。。好家伙，，，，那大堂跟五星级旅馆似的，，，，24小时前台保安，，，，入户大堂香喷喷的 。。有公共健身房、图书馆、会客厅 。。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英，，，，职员素质高，，，，治理极其严酷，，，，别说“鸡窝”了，，，，那气氛比好多高等住宅小区都清净 。。这种公寓，，，，租金一个月都上万，，，，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？？ ？？联系不上！?
其次，，，，有些纯栖身型公寓社区，，，，治理得井井有条 。。? 现在许多大开发商，，，，也推出了纯住宅性子的公寓楼，，，，或者公寓小区 。。它们有统一的、严酷的物业治理，，，，榨取办公，，，，榨取群租，，，，榨取开民宿 。。就跟通俗小区一样，，，，有门禁，，，，有绿化，，，，有邻人社群活动 。。我表姐家就住这种，，，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领，，，，相处得可好了，，，，清静又温馨 。。这种公寓，，，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？？ ？？?
再者，，，， loft公寓和文创公寓，，，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓，，，，层高高，，，，空间坦荡，，，，设计感十足 。。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人 。。人家把家里料理得跟杂志样板间一样，，，，那是“凤凰巢”，，，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？？ ？？这种公寓，，，，代表的是一种生涯态度，，，，可不是杂乱 。。?
那有的老铁要问了，，，，说这么多，，，，我想买个公寓投资或自住，，，，究竟该咋选，，，，才华不踩坑？？？？ ？？这可是要害！你记好下面这几条，，，，保准你心里有杆秤：
第一招：看产权和土地性子 。。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，，，，产权70年，，，，能落户口（看外地政策），，，，民水民电，，，，能上学（有学位的话） 。。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘 。。那种啥人都能注册公司的，，，，及早离远点！?
第二招：看物业治理公司和口碑 。。? 买房就是买物业！你得去实地看，，，，去问现在的住户 。。浚？？ ？？纯楼道干不清洁，，，，保安管得严不严，，，，电梯坏不坏，，，，外来职员能不可随便进 。。晚上和周末再去溜达一圈，，，，感受一下整体的栖身气氛 。。一个好物业，，，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区；；；；一个烂物业，，，，能把豪宅管成菜市场 。。这是重中之重！??
第三招：看住户组成和租赁情形 。。? 若是这栋楼里，，，，自住的比例高，，，，或者恒久租赁的多，，，，那稳固性就好 。。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数 。。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠，，，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌，，，，那你可就得掂量掂量了 。。
第四招：看户型设计和梯户比 。。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型，，，，住着不憋闷 。。梯户比也很要害，，，，“两梯十户”以上的，，，，岑岭期你就做好等的准备吧 。。“两梯四户”或“三梯六户”的，，，，恬静度会高许多 。。这可是实着实在影响天天心情的细节！?
问：公寓为啥老被人说“鸡窝”，，，，住宅就没事？？？？ ？？
答：焦点在于治理难度和产权性子 。。住宅小区自然以家庭恒久自住为主，，，，职员稳固，，，，治理目的简单（就是住家） 。。许多公寓产权疏散，，，，投资客多，，，，为了回报容易引入商业行为，，，，治理跟不上就乱套 。。再加上早期一些劣质产品坏了口碑，，，，这标签就贴上了 。。但，，，，不是所有公寓都这样，，，，好住宅也有管成狗窝的 。。
问：买公寓投资，，，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？？ ？？
答：那可纷歧定！投资成败，，，，八成看前期选择 。。你就按俺上面说的那几招去选盘，，，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区 。。这样的屋子，，，，租客质量也高，，，，租金稳固，，，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去 。。是你选择产品，，，，不是产品界说你 。。
问：听说公寓职员杂，，，，不清静，，，，真的吗？？？？ ？？
答：清静与否，，，，取决于门禁、监控和物业巡逻，，，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系 。。现在新点的、好点的公寓楼，，，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻，，，，清静得很 。。老旧的、没治理的住宅小区，，，，失贼事务也不少 。。别听风就是雨，，，，得亲自考察安保系统 。。
问：公寓水电费贵，，，，转手难，，，，是真的吧？？？？ ？？
答：这点是真话，，，，是公寓的普遍短板 。。商业公寓多是商水商电，，，，比民用贵；；；；生意税费也高，，，，转手确实比住宅难 。。以是买公寓，，，，最好抱着“恒久持有收租”的心态，，，，别老想着炒短线 。。用它爆发的租金流水来平衡其他投资，，，，是个不错的选择 。。要是就图自制想买个家，，，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓 。。
以是啊，，，，列位老铁，，，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法，，，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样，，，，是又蠢又坏的地图炮！?
公寓只是一种修建产品形式，，，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”，，，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住 。。里头既有治理不善的“雷坑”，，，，也有品质优良的“宝藏” 。。作为智慧的购房人，，，，咱得擦亮眼睛，，，，用脑子剖析，，，，用腿脚去考察，，，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言 。。
下次再听人这么说，，，，你就把这篇文章甩给他，，，，告诉他：“哥们儿，，，，时代变了，，，，评价一个屋子，，，，得进屋看，，，，别搁门外瞎叭叭！”? ??
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