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上海龙凤花园房价贵不贵，
，，，，，值不值得买，
，，，，，小区里头的真实生涯是甚样？？？？？

哎呦喂，
，，，，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，
，，，，，非让额帮着探询探询这个盘，
，，，，，说是名头挺响。。。额跑断腿，
，，，，，问了中介、混了业主群，
，，，，，还实地去转了三四趟，
，，，，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？？？

提及来也是巧，
，，，，，额表哥预算就500个W左右，
，，，，，想在市区找个差不离的二手房。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，
，，，，，说得是天花乱坠，
，，，，，额一听这名儿就以为挺“豪”。。。? 但网上说的虚的多，
，，，，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，
，，，，，这不去不知道，
，，，，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，
，，，，，是个甚基础？？？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，
，，，，，正经名字叫“龙凤公寓”，
，，，，，但大伙儿都叫惯了花园。。。它不在浦东也不在闵行，
，，，，，而是在长宁区的茅台路那块儿，
，，，，，详细是茅台路555弄。。。额头回去差点没找见大门，
，，，，，掩在一片老树后头，
，，，，，不算起眼。。。

• 交通咋样个利便法？？？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，
  ，，，，，4号口出来，
  ，，，，，慢悠悠走个7、8分钟准到。。。额掐表试过，
  ，，，，，从下楼到进地铁闸机，
  ，，，，，最快一趟用了15分钟，
  ，，，，，通勤是真不赖。。？？？？？档幕锛谱⒅亓耍
  ，，，，，小区车位可紧俏，
  ，，，，，地上地下都算上，
  ，，，，，1:0.6的比例，
  ，，，，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。

• 屋子跟价钱，
  ，，，，，能摸得着不？？？？？

  小区是2003年建起来的，
  ，，，，，不算老也不算新。。。清一色的高层，
  ，，，，，看着挺板正。。。额探询的最新行情（就上个月），
  ，，，，，两房的户型，
  ，，，，，90平上下，
  ，，，，，挂价普遍在480万到520万之间，
  ，，，，，合一平5万3到5万7。。。?

  额随着中介看了套2楼的，
  ，，，，，户型是方正，
  ，，，，，但采光让前头楼挡了一半，
  ，，，，，下昼屋里就得开灯。。。就这，
  ，，，，，房东一口价495万，
  ，，，，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，
  ，，，，，视野坦荡，
  ，，，，，房东开价518万，
  ，，，，，听说有好几波人盯着。。。这房价，
  ，，，，，在长宁这块儿，
  ，，，，，算是中等偏上，
  ，，，，，但物业费不高，
  ，，，，，每月2块8一平，
  ，，，，，还行。。。

第二板：住进去是甚感受？？？？？好赖都得说道！！。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，
，，，，，得住进去感受。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，
，，，，，总结出几条鲜活的优弱点。。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，
     ，，，，，利便得不像话：出小区门，
     ，，，，，右手边就是个中型超市，
     ，，，，，左手边一溜烟全是饭馆，
     ，，，，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。步行10分钟能到巴黎春天，
     ，，，，，日常采买基础不必愁。。。?

  2. 邻人素质不赖，
     ，，，，，挺清静：小区就两个门，
     ，，，，，保安大爷查得挺细，
     ，，，，，生面目都得挂号。。。额遇见个搬来5年的业主，
     ，，，，，他说楼上楼下处得都挺好，
     ，，，，，没啥糟心事。。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，
     ，，，，，初中是娄山中学，
     ，，，，，在长宁不算顶尖，
     ，，，，，但也不算差，
     ，，，，，是个妥妥的“保底”选择。。。家里有娃的，
     ，，，，，这点得掂量清晰。。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，
     ，，，，，走廊长得能跑步，
     ，，，，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，
     ，，，，，欠亨透，
     ，，，，，时间长了有味儿。。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，
     ，，，，，额特意早晚去听了，
     ，，，，，关窗还行，
     ，，，，，一开窗，
     ，，，，，那车流声“嗡嗡”的，
     ，，，，，低楼层更显着。。。睡眠轻的可得稳重点。。。

  3. 升值空间？？？？？悬！? 额查了数据，
     ，，，，，这小区的房价，
     ，，，，，已往三年涨了不到15%，
     ，，，，，跟旁边的新盘比，
     ，，，，，跑输了一大截。。。中介的话得打折听，
     ，，，，，说什么“洼地潜力股”，
     ，，，，，听听就得了。。。

第三板：究竟甚人适合买？？？？？额给表哥的建议！

摸完底，
，，，，，额给表哥剖析了一宿。。。这个小区，
，，，，，不是啥人都能接。。。

• 适合谁买？？？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。图个通勤利便，
     ，，，，，生涯省心，
     ，，，，，先安个家。。。总价500万内，
     ，，，，，在上海这个地界，
     ，，，，，能买到这样的配套，
     ，，，，，可以了。。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。。。原来住没电梯老屋子的，
     ，，，，，换过来，
     ，，，，，栖身情形能提升一截，
     ，，，，，学校也有个着落。。。

  3. 不想折腾的养老族。。。生涯医疗都利便，
     ，，，，，小区里老人也多，
     ，，，，，能唠上嗑。。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，
     ，，，，，涨得慢，
     ，，，，，不是炒房的料。。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，
     ，，，，，那这儿真不是您的菜，
     ，，，，，看了也白看。。。

FAQ：大伙儿常问的，
，，，，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？？？工具坏了管修不管？？？？？

   答：物业是开发商自己的公司，
   ，，，，，还行。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。额专门问了，
   ，，，，，家里水管漏了，
   ，，，，，打个电话半小时内保准上门，
   ，，，，，但大修要动维修基金的话，
   ，，，，，流程可就慢了。。。

2. 问：租出去的话，
   ，，，，，好租不？？？？？租金能到几多？？？？？

   答：好租！由于交通太利便。。。额中介朋侪说，
   ，，，，，那套90平的两房，
   ，，，，，简朴装修，
   ，，，，，月租能到8500-9000，
   ，，，，，并且空置期短。。。投资回报率或许在2个点左右，
   ，，，，，不算高。。。

3. 问：都说住民素质高，
   ，，，，，是真的吗？？？？？

   答：分楼栋。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，
   ，，，，，素质确实高。。。但靠边的楼，
   ，，，，，租户多，
   ，，，，，职员就杂点。。。这是额视察的，
   ，，，，，纷歧定全对。。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？？？会不会拆迁？？？？？

   答：额查了官方文件，
   ，，，，，这块是成熟社区，
   ，，，，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。。未来最大的利好，
   ，，，，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，
   ，，，，，别的没了。。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，
，，，，，额最后跟表哥说：“哥，
，，，，，这屋子像个过日子的小媳妇，
，，，，，容貌不是最俊的，
，，，，，但有里有面，
，，，，，扎实。。。你要是图个利便、牢靠，
，，，，，能忍受它的小误差！。
，，，，，那就中。。。要是心气高，
，，，，，想着一买就涨，
，，，，，住得倍儿完善，
，，，，，那咱再瞅瞅别的。。。”

最后，
，，，，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学；；；；；都发给他了。。。买房是大事，
，，，，，可不可光听别人说，
，，，，，得自己琢磨透。。。恁要是也在看这个盘，
，，，，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，
，，，，，咱谈论区再唠！?

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