哎，，， ， ，提及这个龙光玖钻，，， ， ，额这心里头可是五味杂陈。。。。。。??? 前阵子，，， ， ，朋侪圈、中介嘴里，，， ， ，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，， ， ，说的就是它。。。。。。额当初也好奇得不可，，， ， ，心说这是多自制，，， ， ，能叫个“鸡窝价”？？？真就实地跑了几趟，，， ， ，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，， ， ，今儿就把额这三个月攒下的干货，，， ， ，一股脑都跟大伙儿说道说道。。。。。。你可甭光听广告，，， ， ，里头的道道，，， ， ，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。。。。。所谓“鸡窝”，，， ， ，在这圪垯不是说养鸡的地方，，， ， ，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，， ， ，有的甚至就二三十平米，，， ， ，跟个鸡窝也差球未几大。。。。。。? 那“鸡窝价”自然就是说，，， ， ，总价看起来特殊低，，， ， ，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。。。。。
额跟你说，，， ， ，额亲眼见过一套28平米的复式，，， ， ，总价挂38万。。。。。。咋一听，，， ， ，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，， ， ，这可不就是“馅饼”么？？？? 可是，，， ， ，老话咋说？？？“自制没好货，，， ， ，好货不自制”，，， ， ，在房产这儿，，， ， ，简直是真理中的真理！这个价，，， ， ，它背后是有原因的。。。。。。
首先，，， ， ，产权是公寓，，， ， ，不是住宅。。。。。。这就意味着，，， ， ，落户、上学，，， ， ，这些好事基本跟你没啥关系。。。。。。其次，，， ， ，首付比例高，，， ， ，一般要五成，，， ， ，贷款年限短，，， ， ，最多10年，，， ， ，你月供压力“呼”一下就上来了。。。。。。再一个，，， ， ，转手税费高得吓人，，， ， ，能占到总价的10%甚至更多，，， ， ，你想卖的时间可就难了。。。。。。最后，，， ， ，栖身密度大，，， ， ，一层恨不得有二三十户，，， ， ，职员杂，，， ， ，等电梯能急死你。。。。。。这些，，， ， ，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。。。。。
那你肯定要问咧，，， ， ，既然这么多倒运索，，， ， ，为甚还火？？？问的人还这么多？？？额给你算两笔账，，， ， ，你就清晰了。。。。。。
一笔是“投契客”的账。。。。。。前些年，，， ， ，有人是真冲着“炒”来的。。。。。。总价低，，， ， ，门槛低，，， ， ，想着囤一套，，， ， ，等周边商业配套起来，，， ， ，房价一涨转手卖掉。。。。。。但现实是，，， ， ，这种公寓的涨幅，，， ， ，远远跑不赢住宅，，， ， ，甚至交多地方还在阴跌。。。。。。额咨询过一其中介朋侪，，， ， ，他经手的龙光玖钻二手房，，， ， ，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，， ， ，跟新居比没咋涨，，， ， ，算上利息和通胀，，， ， ，着实是亏的。。。。。。想靠这个短期炒一把的，，， ， ，好多都套住了。。。。。。
另一笔是“刚需小白”的账。。。。。。这主要是些后生，，， ， ，或者手里头积贮未几的年轻人。。。。。。在城里头，，， ， ，住宅买不起，，， ， ，租房又嫌贵还不稳固，，， ， ，一看“嘿，，， ， ，三四十万就能有个自己的房，，， ， ，照旧龙光玖钻这地段”，，， ， ，立马就上头了。。。。。。但他们没算后期的持有本钱。。。。。。好比那套38万的屋子，，， ， ，首付19万，，， ， ，贷款19万贷10年，，， ， ，月供就得两千出面。。。。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，， ， ，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。。。。。一整套算下来，，， ， ，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。。。。。?
额不是光听人说，，， ， ，额是自己去看了的。。。。。。龙光玖钻那楼，，， ， ，高是真高，，， ， ，气派也是真气派。。。。。。但里头，，， ， ，那是另一番天地。。。。。。
额去看了一个在租的样板间，，， ， ，明确昼，，， ， ，楼道里黢黑，，， ， ，全靠灯光。。。。。。一层有几多户？？？额没细数，，， ， ，但感受走廊七拐八绕，，， ， ，跟迷宫似的。。。。。。房间里头，，， ， ，透风范光是个大问题，，， ， ，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，， ， ，明确昼也得开灯。。。。。。你想想，，， ， ，住在这地方，，， ， ，时间长了能不憋屈？？？有业主跟额倒苦水，，， ， ，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，， ， ，私密性约即是没有。。。。。。
再说说额探询来的独家数据，，， ， ，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，， ， ，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，， ， ，但真正能成交的，，， ， ，大部分压在1.5万以下。。。。。。急用钱的房东，，， ， ，1.3万出面也能谈。。。。。。这价钱，，， ， ，比最高点时跌了不少。。。。。。
租金回报：一个30平米左右的单间，，， ， ，月租金或许在2200-2800元之间。。。。。。咱们按总价45万、月租2500元算，，， ， ，年化租金回报率或许也就6.7%，，， ， ，看着不低，，， ， ，但扣除贷款利息、物业、消耗，，， ， ，着实剩不下几多。。。。。。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，， ， ，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，， ， ，看的人多，，， ， ，真正下手的人少得可怜。。。。。。你想急用钱套现？？？除了大降价，，， ， ，没别的办法。。。。。。
以是，，， ， ，值不值？？？额的看法是：若是你有闲钱，，， ， ，全款买下，，， ， ，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，， ， ，并且能接受极差的流动性，，， ， ，那可以琢磨。。。。。。但若是你是刚需自住，，， ， ，或者想贷款投资，，， ， ，指望它升值赚钱，，， ， ，额劝你赶忙打住，，， ， ，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，， ， ，就想在城里有个自己的窝，，， ， ，这都不可？？？
A：后生，，， ， ，你的心情额明确。。。。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。。。。。这地方，，， ， ，落户、上学、升值、清静舒坦，，， ， ，这几样它一样都不占，，， ， ，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。。。。。你想想，，， ， ，把这笔首付和月供存起来，，， ， ，或者投资自己，，， ， ，等实力够了买个小的住宅，，， ， ，是不是更久远？？？为了一时“有房”的体面，，， ， ，背上未来十年的肩负，，， ， ，不值当。。。。。。
Q：中介说租金高，，， ， ，以租养贷没压力，，， ， ，真的么？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。。。。。空置期算了吗？？？租客不稳固，，， ， ，一年空一个月，，， ， ，租金就少一份。。。。。。家具家电消耗维修算了吗？？？房租可能几年都不涨，，， ， ，但你的月供是牢靠的。。。。。。一旦有点岔子，，， ， ，好比事情变换，，， ， ，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，， ， ，压力山大。。。。。。
Q：我看位置好啊，，， ， ，未来地铁商业齐了，，， ， ，能不涨？？？
A：位置盈利，，， ， ，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？该兑现的利好早兑现了。。。。。。公寓和住宅是两套逻辑，，， ， ，住宅看地段涨，，， ， ，公寓主要看租金。。。。。。周边再富贵，，， ， ，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，， ， ，它的价钱天花板就在那儿摆着。。。。。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？
A：说着实的，，， ， ，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，， ， ，没更好投资渠道的外地人，，， ， ，就当资产设置一部分。。。。。。2. 周围做生意的小老板，，， ， ，买来自住兼办公。。。。。。3. 完全不在乎升值、落户，，， ， ，就图个离上班地方近，，， ， ，且确定能恒久自住的极简主义者。。。。。。除此以外，，， ， ，大部分人，，， ， ，尤其是年轻人，，， ， ，一定要审慎再审慎。。。。。。
跑腾了这几个月，，， ， ，额最大的心得就是：买房这事，，， ， ，尤其是这种“自制货”，，， ， ，? 心一热，，， ， ，手一快，，， ， ，未来哭都找不见调儿。。。。。。“鸡窝价钱”听着诱人，，， ， ，但它很可能把你未来的生涯和选择，，， ， ，也框进了一个“鸡窝”里。。。。。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，， ， ，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。。。。。在做决议前，，， ， ，一定要把最坏的情形算清晰，，， ， ，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。。。。。别光听别人说“能涨”、“划算”，，， ， ，自己心里那杆秤，，， ， ，得压上最实的秤砣。。。。。。
希望额这些大真话，，， ， ，能给你提个醒，，， ， ，避避坑。。。。。。买房是大事，，， ， ，多看，，， ， ，多比，，， ， ，多算，，， ， ，捂紧钱袋子，，， ， ，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，， ， ，掏空了你未来的“凤凰巢”。。。。。。??