哎呦，，，，，，可算能坐下来跟恁们唠叨唠叨了。。。。。。前阵子俺一个发。。。。。。，，，，想在北京海淀瞅个学区房，，，，，，好家伙，，，，，，让其中介忽悠得团团转，，，，，，光“茶水费”就悄咪咪出了小十万，，，，，，效果咧？？事儿没办成，，，，，，钱也要不回，，，，，，气得他肝儿疼?。。。。。。俺就寻思。。。。。。，，，，这一二线都会买套房，，，，，，动辄几百万上万万，，，，，，找个不靠谱的经纪人，，，，，，那可真是“一坑深似海”咧。。。。。。
以是俺今儿就憋不住了，，，，，，必需得把俺这些年跟高端房产经纪人打交道的那些门道儿，，，，，，尚有咋才华预约上真顶事儿的，，，，，，好好跟恁们说道说道。。。。。？？刹皇峭夏切┬橥钒湍缘耐嬉舛，，，，都是俺踩过坑、也尝过甜头的着实履历。。。。。。
可多老乡觉着，，，，，，卖屋子的不都一回事？？咳，，，，，，这里头差别可大咧！通俗经纪人，，，，，，那可能就是带你看房、催你签条约，，，，，，挣个佣金完事。。。。。。但高端经纪人，，，，，，那伺候的都是“老油条”客户跟“硬骨头”房源，，，，，，没两把刷子可站不住脚。。。。。。
俺举个着实例子你就明确咧。。。。。。去年俺帮个老板在上海陆家嘴寻摸个能当公司门面的大平层。。。。。。要求可刁钻：楼层、视野、风水、邻人配景都有考究。。。。。。通俗中介一听就挠头。。。。。。但厥后俺通过朋侪引荐，，，，，，约了个专做那片儿的顶尖经纪人。。。。。。人家二话没说，，，，，，一个星期就给筛出来5套完全切合要求的，，，，，，连扑面楼里住的是哪家公司的老总、屋子有没有产权纠纷都给你摸得门儿清??。。。。。。最后那单5800万的生意，，，，，，顺顺当当就办完咧。。。。。。这叫甚？？这就叫信息差跟资源网的价值！人家挣得多（佣金可能到1%），，，，，，但给你省下的心、力、时间、尚有可能掉进去的坑，，，，，，那可远远不止这个数。。。。。。
数据上也能看出来：俺视察过，，，，，，在高端市。。。。。。，，，，一个顶级经纪人一年的成交额，，，，，，能顶一个通俗中介门店整年的业绩。。。。。。人家手里捏着的，，，，，，才是真正的“硬货房源”和“实力客户”，，，，，，不靠走量，，，，，，就靠做精。。。。。。
知道了好，，，，，，那咋找咧？？可不是上58同城搜“高端”就中。。。。。。∧窃嫉降模，，，，八成是包装出来的“李鬼”。。。。。。俺给你说三条着实路子，，，，，，亲测有用：
圈内“老带新”，，，，，，最靠谱！? 这行尤其认口碑跟熟人先容。。。。。。你要是已经在一二线有套房，，，，，，问问你的物业管家、银行私行客户司理、甚至常去的高端场合的店长。。。。。。他们手里往往有相助过、信得过的经纪人资源。。。。。。俺那上海的票据，，，，，，就是私人银行的理财司理给搭的线。。。。。。这相当于一次信用背书，，，，，，比啥广告都强。。。。。。
锁定“标杆盘”，，，，，，守株待兔。。。。。。? 你看中哪个顶级小区（好比北京的万柳书院、上海的翠湖天地），，，，，，就想步伐混进去。。。。。。不是让你翻墙。。。。。。】梢匀ツ诶锏会所、咖啡馆坐坐，，，，，，跟内里遛弯的业主、事情职员唠唠嗑?。。。。。。能常驻这些小区、维护业主关系的经纪人，，，，，，基本都是区域大牛。。。。。。直接问他们：“咱这小区，，，，，，最近有么有好房源出来？？谁打理得最明确？？” 往往能有惊喜。。。。。。
背调“三板斧”，，，，，，验明正身。。。。。。? 不管从哪找到的人，，，，，，晤面之前，，，，，，必需做“体检”：
一查业绩：让他截图看看近两年的成交纪录（隐去客户隐私），，，，，，主要看成交总价段和楼盘层次。。。。。。专做万万级以上盘子的，，，，，，才可能够得上“高端”。。。。。。
二看言谈：真正的大牛，，，，，，不催单、不制造焦虑，，，，，，谈天重点在帮你剖析需求、厘清风险、提供专业市场看法，，，，，，感受像个“购房照料”，，，，，，而不是“销售”。。。。。。
三问细节：抛个详细难题问他。。。。。。好比“我看中XX小区，，，，，，但听说有学位占用的历史问题，，，，，，这类情形一般咋核实？？流程咋走？？” 看他的回覆是迷糊其辞，，，，，，照旧能给出清晰、可操作的解决路径。。。。。。
好容易约上大牛面谈，，，，，，可不敢把天聊死。。。。。。俺总结了个独家谈天心法：
? 要展示实力，，，，，，不要露富摆阔。。。。。？？梢圆痪饧涮嵋幌履愕资金筹措情形（如“首付已备好，，，，，，贷款初审也过了”），，，，，，或者你的焦点需求（“公司上市后需要资产设置”）。。。。。。这是告诉对方你是有用客户，，，，，，不是来瞎探询的。。。。。。但切忌炫富，，，，，，真正的高端经纪人见多了有钱人，，，，，，反而反感咋咋呼呼的。。。。。。
? 要提问尖锐，，，，，，不要光听忽悠。。。。。。直接问痛点：“这套房最大的弱点是甚？？业主为甚至心想卖？？历史上生意有过纠纷没？？” 敢直面问题、回覆坦诚的，，，，，，才值得托付。。。。。。
? 要谈服务价值，，，，，，不要只砍佣金。。。。。？？梢晕剩骸俺舜辞┨踉迹，，，，在税务妄想、贷款方案优化、生意风险把控上，，，，，，你能提供甚详细支持？？” 把关注点从“你收几多钱”转移到“你能帮我省几多钱、阻止几多贫困”上。。。。。。能聊到这一层的，，，，，，才是你要找的人?。。。。。。
问：找这种高端经纪人，，，，，，用度是不是贵得吓人？？
答：佣金比例确实可能比通俗的高（好比2%以上），，，，，，但俺跟你说，，，，，，省钱不即是划算。。。。。。他帮你把房价谈低1%、避开一个产权陷阱，，，，，，省下的钱可能几十上百万。。。。。。这账你得会算。。。。。。
问：他们就只做外地吗？？我想跨城买房咋办？？
答：真正有实力的，，，，，，都有天下性的偕行网络。。。。。。好比你在北京，，，，，，想买深圳的屋子，，，，，，他一个电话就能帮你对接深圳同级别、可靠的相助同伴，，，，，，这叫联卖。。。。。。你只需要对接他一个人就行，，，，，，省心。。。。。。
问：咋判断他是不是真的“高端”，，，，，，不是装出来的？？
答：除了上面说的背调，，，，，，再教你一招：问他一个近期有关楼市政策的、较量深的问题，，，，，，好比“遗产税试点听说对咱们这的豪宅市场有甚潜在影响？？” 若是他能连系外地市场、客户案例侃侃而谈，，，，，，有自己自力的剖析和预判，，，，，，那或许率有真本事。。。。。。若是只能背新闻稿，，，，，，那就得再想想咧。。。。。。
行啦，，，，，，叨叨了这么一大篇，，，，，，口水都说干咧。。。。。。焦点就一句话：在一二线都会搞大额房产生意，，，，，，找个对的高端经纪人，，，，，，比你吭哧吭哧看一百套屋子都中用。。。。。。那可不是个“中介”，，，，，，那是你的“智囊”和“守门员”。。。。。？？杀鹪预约这第一步上就吃了亏。。。。。。
希望俺这点掏心窝子的履历，，，，，，能帮咱老乡们在买房置业的路上，，，，，，少踩坑、多省钱、顺顺当当住上好屋子！有啥详细问题，，，，，，咱底下再唠！?