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妄想在芜湖安家或投资，，
，，，万达公寓9号楼1622室究竟靠不靠谱？？？？

恁说说，，
，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计，，
，，，手里头有点闲钱，，
，，，不想存银行看着它毛，，
，，，就琢磨着整点投资。。。。他看了一圈，，
，，，非说芜湖那万达公寓不赖，，
，，，特殊是里头谁人9号楼1622室，，
，，，说得天花乱坠。。。。非拉着俺，，
，，，上个月专门跑了一趟，，
，，，替他去“踩踩点”。。。。今儿个，，
，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，，
，，，原原本本给恁说道说道。。。。这屋子究竟中不中？？？？咱不看广告，，
，，，看实效！?

一、 屋子自己咋样？？？？进屋瞅瞅“真面目”

咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形。。。。它这个楼是公寓楼，，
，，，产权一般是40年，，
，，，商水商电，，
，，，这点咱得先明确，，
，，，跟70年的住宅小区不是一码事。。。。?

俺跟中介进去看了。。。。1622室，，
，，，那就意味着是16楼，，
，，，22号房。。。。楼层不低，，
，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，，
，，，大窗户一眼望出去，，
，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片，，
，，，心里头敞亮得很。。。；；；
；；；褪一室一厅一卫，，
，，，俺估摸着修建面积或许50平上下，，
，，，做成个挑高Loft，，
，，，就是屋里头自己又搭出来一层，，
，，，当个小复式用。。。。

装修是开发商带的“精装修”，，
，，，但俺得说真话，，
，，，这精装修的水分啊，，
，，，就跟那海绵似的。。。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，，
，，，能直接搬进来住。。。。但仔细瞅瞅，，
，，，质料用的都是亨衢货，，
，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，
，，，卫浴五金掂着分量也不沉。。。。用是能用，，
，，，但指望多高等、多耐用，，
，，，那就别想了。。。。适合不想自己折腾的租客，，
，，，或者妄想做民宿、短租的老板。。。。要是自己长住想弄得特殊得劲，，
，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇。。。。

二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？？

光看屋子内里不中，，
，，，咱得过日子。。。。≈鼙哒ρ，，
，，，咱得扒拉清晰。。。。

首先说“得劲”的地方：

1. 位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上，，
   ，，，这可不是吹的。。。。下楼就是阛阓，，
   ，，，用饭、逛街、看影戏，，
   ，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气，，
   ，，，五分钟全搞定。。。。关于年轻小两口或者只身贵族，，
   ，，，这吸引力不小。。。。

2. 交通不赖。。。。? ? 门口公交站好几趟车，，
   ，，，打车也利便。。。。离芜湖站也不算远，，
   ，，，俺看导航，，
   ，，，不堵车20分钟差未几能到。。。。

3. 风物视野好。。。。? 就像俺适才说的，，
   ，，，高楼层看江看城，，
   ，，，心情好。。。。

再说说“不得劲”的地方：

1. 人多，，
   ，，，杂！? ? 万达广场嘛，，
   ，，，天天人流量重大。。。。公寓楼里啥人都有，，
   ，，，有住家的，，
   ，，，有开事情室的，，
   ，，，有做民宿的。。。。电梯岑岭期得等，，
   ，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱。。。。想要纯住宅那种清静、私密的感受，，
   ，，，这儿可给不了。。。。

2. 生涯本钱高一点。。。。? 商水商电比民用的贵，，
   ，，，物业费也比通俗住宅小区高。。。。俺特意问了，，
   ，，，物业费或许得每平每月3块多，，
   ，，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，
   ，，，加上水电，，
   ，，，栖身本钱得算清晰。。。。

3. 学区一般。。。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校，，
   ，，，那基本不必想。。。。公寓的学区属性很弱。。。。

三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？？投资账咋算？？？？

咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据，，
，，，给恁算笔粗账。。。。

售价方面，，
，，，像1622这种中层、视野好的户型，，
，，，单价在芜湖公寓市场里算高的。。。。俺探询的时间，，
，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，
，，，总价60万出面。。。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了，，
，，，以是买公寓，，
，，，图的就是租金回报和流动性。。。。

租金回报咋样？？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说，，
，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓，，
，，，很好租。。。。若是按通俗长租，，
，，，一个月能租到2200-2500元。。。。若是花点心思，，
，，，弄漂亮点做日租民宿，，
，，，遇到节沐日、方特旅游旺季，，
，，，收益能更高，，
，，，但人也更费心。。。。咱就按月租2300算，，
，，，一年租金收入27600，，
，，，总价按62万算，，
，，，年化租金回报率或许4.45%。。。。这比存银行、买大部分理财照旧强点。。。。

但风险也得说清晰：

• 转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。。。。未来你想卖，，
  ，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），，
  ，，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。。。。以是公寓投资周期要长，，
  ，，，指望快进快出炒一把，，
  ，，，很可能赚的还不敷交税。。。。

• 升值慢。。。。? 住宅涨的时间它随着涨点，，
  ，，，住宅不动的时间它可能还跌。。。。保值增值主要靠租金。。。。

• 1616、1622这种户型，，
  ，，，正对广场，，
  ，，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，，
  ，，，睡觉轻的得思量这点。。。。

FAQ（伙计们常问的问题）：

1. 问：产权就40年，，
   ，，，到期了咋弄？？？？

   答：依法依规，，
   ，，，住宅地到期自动续期，，
   ，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱，，
   ，，，现在没有很是明确的天下性细则。。。。但大偏向是“届满可申请续期”，，
   ，，，或许率要补一笔土地出让金。。。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险。。。。

2. 问：适合啥样人买？？？？

   答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱，，
   ，，，追求稳固租金现金流的投资者；；；
   ；；；②在周围上班，，
   ，，，自己住，，
   ，，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形）；；；
   ；；；③想做民宿、短租生意的人。。。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭。。。。

3. 问：商水商电究竟贵几多？？？？

   答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，，
   ，，，水也贵一些。。。。详细看用量，，
   ，，，一个人住，，
   ，，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。。。。

4. 问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？？吵不吵？？？？

   答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置。。。。低楼层可能直接听到广场活动声，，
   ，，，16楼这样的高楼层，，
   ，，，主要噪声来自马路车流。。。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，，
   ，，，但不会是绝对清静。。。。1622视野坦荡，，
   ，，，但也正对广场灯光，，
   ，，，晚上拉好窗帘很主要。。。。

结语：

跑这一趟，，
，，，看这一圈，，
，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了。。。。? 它就像个性格鲜明的女人，，
，，，优点弱点都摆在明面上。。。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固。。。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高。。。。

以是，，
，，，它绝对不是一个适合所有人的选择。。。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者，，
，，，它可能是个“废物”；；；
；；；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭，，
，，，它或许率是个“鸡肋”。。。。俺那伙计，，
，，，最后听了俺的剖析，，
，，，自己又琢磨了几天，，
，，，照旧决议买了。。。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水，，
，，，并且他自己在芜湖有住宅，，
，，，这个纯是投资。。。。

恁要是也心动了，，
，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿，，
，，，白天晚上都感受感受。。。。算清晰自己的经济账和需求账。。。。屋子没有优劣，，
，，，只有合适不对适。。。。希望俺这大真话，，
，，，能帮恁看明确！有啥想再问的，，
，，，咱底下再唠！?

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