哎呦 ，，，，，，可算能坐下来跟恁们唠叨唠叨了。。。。前阵子俺一个发小 ，，，，，，想在北京海淀瞅个学区房 ，，，，，，好家伙 ，，，，，，让其中介忽悠得团团转 ，，，，，，光“茶水费”就悄咪咪出了小十万 ，，，，，，效果咧？？事儿没办成 ，，，，，，钱也要不回 ，，，，，，气得他肝儿疼?。。。。俺就寻思啊 ，，，，，，这一二线都会买套房 ，，，，，，动辄几百万上万万 ，，，，，，找个不靠谱的经纪人 ，，，，，，那可真是“一坑深似海”咧。。。。
以是俺今儿就憋不住了 ，，，，，，必需得把俺这些年跟高端房产经纪人打交道的那些门道儿 ，，，，，，尚有咋才华预约上真顶事儿的 ，，，，，，好好跟恁们说道说道。。。？？刹皇峭夏切┬橥钒湍缘耐嬉舛 ，，，，，，都是俺踩过坑、也尝过甜头的着实履历。。。。
可多老乡觉着 ，，，，，，卖屋子的不都一回事？？咳 ，，，，，，这里头差别可大咧！通俗经纪人 ，，，，，，那可能就是带你看房、催你签条约 ，，，，，，挣个佣金完事。。。。但高端经纪人 ，，，，，，那伺候的都是“老油条”客户跟“硬骨头”房源 ，，，，，，没两把刷子可站不住脚。。。。
俺举个着实例子你就明确咧。。。。去年俺帮个老板在上海陆家嘴寻摸个能当公司门面的大平层。。。。要求可刁钻：楼层、视野、风水、邻人配景都有考究。。。。通俗中介一听就挠头。。。。但厥后俺通过朋侪引荐 ，，，，，，约了个专做那片儿的顶尖经纪人。。。。人家二话没说 ，，，，，，一个星期就给筛出来5套完全切合要求的 ，，，，，，连扑面楼里住的是哪家公司的老总、屋子有没有产权纠纷都给你摸得门儿清??。。。。最后那单5800万的生意 ，，，，，，顺顺当当就办完咧。。。。这叫甚？？这就叫信息差跟资源网的价值！人家挣得多（佣金可能到1%） ，，，，，，但给你省下的心、力、时间、尚有可能掉进去的坑 ，，，，，，那可远远不止这个数。。。。
数据上也能看出来：俺视察过 ，，，，，，在高端市场 ，，，，，，一个顶级经纪人一年的成交额 ，，，，，，能顶一个通俗中介门店整年的业绩。。。。人家手里捏着的 ，，，，，，才是真正的“硬货房源”和“实力客户” ，，，，，，不靠走量 ，，，，，，就靠做精。。。。
知道了好 ，，，，，，那咋找咧？？可不是上58同城搜“高端”就中。。。。∧窃嫉降 ，，，，，，八成是包装出来的“李鬼”。。。。俺给你说三条着实路子 ，，，，，，亲测有用：
圈内“老带新” ，，，，，，最靠谱！? 这行尤其认口碑跟熟人先容。。。。你要是已经在一二线有套房 ，，，，，，问问你的物业管家、银行私行客户司理、甚至常去的高端场合的店长。。。。他们手里往往有相助过、信得过的经纪人资源。。。。俺那上海的票据 ，，，，，，就是私人银行的理财司理给搭的线。。。。这相当于一次信用背书 ，，，，，，比啥广告都强。。。。
锁定“标杆盘” ，，，，，，守株待兔。。。。? 你看中哪个顶级小区（好比北京的万柳书院、上海的翠湖天地） ，，，，，，就想步伐混进去。。。。不是让你翻墙。。。。】梢匀ツ诶锏会所、咖啡馆坐坐 ，，，，，，跟内里遛弯的业主、事情职员唠唠嗑?。。。。能常驻这些小区、维护业主关系的经纪人 ，，，，，，基本都是区域大牛。。。。直接问他们：“咱这小区 ，，，，，，最近有么有好房源出来？？谁打理得最明确？？” 往往能有惊喜。。。。
背调“三板斧” ，，，，，，验明正身。。。。? 不管从哪找到的人 ，，，，，，晤面之前 ，，，，，，必需做“体检”：
一查业绩：让他截图看看近两年的成交纪录（隐去客户隐私） ，，，，，，主要看成交总价段和楼盘层次。。。。专做万万级以上盘子的 ，，，，，，才可能够得上“高端”。。。。
二看言谈：真正的大牛 ，，，，，，不催单、不制造焦虑 ，，，，，，谈天重点在帮你剖析需求、厘清风险、提供专业市场看法 ，，，，，，感受像个“购房照料” ，，，，，，而不是“销售”。。。。
三问细节：抛个详细难题问他。。。。好比“我看中XX小区 ，，，，，，但听说有学位占用的历史问题 ，，，，，，这类情形一般咋核实？？流程咋走？？” 看他的回覆是迷糊其辞 ，，，，，，照旧能给出清晰、可操作的解决路径。。。。
好容易约上大牛面谈 ，，，，，，可不敢把天聊死。。。。俺总结了个独家谈天心法：
? 要展示实力 ，，，，，，不要露富摆阔。。。？？梢圆痪饧涮嵋幌履愕资金筹措情形（如“首付已备好 ，，，，，，贷款初审也过了”） ，，，，，，或者你的焦点需求（“公司上市后需要资产设置”）。。。。这是告诉对方你是有用客户 ，，，，，，不是来瞎探询的。。。。但切忌炫富 ，，，，，，真正的高端经纪人见多了有钱人 ，，，，，，反而反感咋咋呼呼的。。。。
? 要提问尖锐 ，，，，，，不要光听忽悠。。。。直接问痛点：“这套房最大的弱点是甚？？业主为甚至心想卖？？历史上生意有过纠纷没？？” 敢直面问题、回覆坦诚的 ，，，，，，才值得托付。。。。
? 要谈服务价值 ，，，，，，不要只砍佣金。。。？？梢晕剩骸俺舜辞┨踉 ，，，，，，在税务妄想、贷款方案优化、生意风险把控上 ，，，，，，你能提供甚详细支持？？” 把关注点从“你收几多钱”转移到“你能帮我省几多钱、阻止几多贫困”上。。。。能聊到这一层的 ，，，，，，才是你要找的人?。。。。
问：找这种高端经纪人 ，，，，，，用度是不是贵得吓人？？
答：佣金比例确实可能比通俗的高（好比2%以上） ，，，，，，但俺跟你说 ，，，，，，省钱不即是划算。。。。他帮你把房价谈低1%、避开一个产权陷阱 ，，，，，，省下的钱可能几十上百万。。。。这账你得会算。。。。
问：他们就只做外地吗？？我想跨城买房咋办？？
答：真正有实力的 ，，，，，，都有天下性的偕行网络。。。。好比你在北京 ，，，，，，想买深圳的屋子 ，，，，，，他一个电话就能帮你对接深圳同级别、可靠的相助同伴 ，，，，，，这叫联卖。。。。你只需要对接他一个人就行 ，，，，，，省心。。。。
问：咋判断他是不是真的“高端” ，，，，，，不是装出来的？？
答：除了上面说的背调 ，，，，，，再教你一招：问他一个近期有关楼市政策的、较量深的问题 ，，，，，，好比“遗产税试点听说对咱们这的豪宅市场有甚潜在影响？？” 若是他能连系外地市场、客户案例侃侃而谈 ，，，，，，有自己自力的剖析和预判 ，，，，，，那或许率有真本事。。。。若是只能背新闻稿 ，，，，，，那就得再想想咧。。。。
行啦 ，，，，，，叨叨了这么一大篇 ，，，，，，口水都说干咧。。。。焦点就一句话：在一二线都会搞大额房产生意 ，，，，，，找个对的高端经纪人 ，，，，，，比你吭哧吭哧看一百套屋子都中用。。。。那可不是个“中介” ，，，，，，那是你的“智囊”和“守门员”。。。？？杀鹪预约这第一步上就吃了亏。。。。
希望俺这点掏心窝子的履历 ，，，，，，能帮咱老乡们在买房置业的路上 ，，，，，，少踩坑、多省钱、顺顺当当住上好屋子！有啥详细问题 ，，，，，，咱底下再唠！?