哎，，，，，提及这个龙光玖钻，，，，，额这心里头可是五味杂陈。。。??? 前阵子，，，，，朋侪圈、中介嘴里，，，，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，，，，说的就是它。。。额当初也好奇得不可，，，，，心说这是多自制，，，，，能叫个“鸡窝价”？？？？？真就实地跑了几趟，，，，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，，，，今儿就把额这三个月攒下的干货，，，，，一股脑都跟大伙儿说道说道。。。你可甭光听广告，，，，，里头的道道，，，，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。。所谓“鸡窝”，，，，，在这圪垯不是说养鸡的地方，，，，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，，，，有的甚至就二三十平米，，，，，跟个鸡窝也差球未几大。。。? 那“鸡窝价”自然就是说，，，，，总价看起来特殊低，，，，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。。
额跟你说，，，，，额亲眼见过一套28平米的复式，，，，，总价挂38万。。。咋一听，，，，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，，，，这可不就是“馅饼”么？？？？？? 可是，，，，，老话咋说？？？？？“自制没好货，，，，，好货不自制”，，，，，在房产这儿，，，，，简直是真理中的真理！这个价，，，，，它背后是有原因的。。。
首先，，，，，产权是公寓，，，，，不是住宅。。。这就意味着，，，，，落户、上学，，，，，这些好事基本跟你没啥关系。。。其次，，，，，首付比例高，，，，，一般要五成，，，，，贷款年限短，，，，，最多10年，，，，，你月供压力“呼”一下就上来了。。。再一个，，，，，转手税费高得吓人，，，，，能占到总价的10%甚至更多，，，，，你想卖的时间可就难了。。。最后，，，，，栖身密度大，，，，，一层恨不得有二三十户，，，，，职员杂，，，，，等电梯能急死你。。。这些，，，，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。。
那你肯定要问咧，，，，，既然这么多倒运索，，，，，为甚还火？？？？？问的人还这么多？？？？？额给你算两笔账，，，，，你就清晰了。。。
一笔是“投契客”的账。。。前些年，，，，，有人是真冲着“炒”来的。。。总价低，，，，，门槛低，，，，，想着囤一套，，，，，等周边商业配套起来，，，，，房价一涨转手卖掉。。。但现实是，，，，，这种公寓的涨幅，，，，，远远跑不赢住宅，，，，，甚至交多地方还在阴跌。。。额咨询过一其中介朋侪，，，，，他经手的龙光玖钻二手房，，，，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，，，，跟新居比没咋涨，，，，，算上利息和通胀，，，，，着实是亏的。。。想靠这个短期炒一把的，，，，，好多都套住了。。。
另一笔是“刚需小白”的账。。。这主要是些后生，，，，，或者手里头积贮未几的年轻人。。。在城里头，，，，，住宅买不起，，，，，租房又嫌贵还不稳固，，，，，一看“嘿，，，，，三四十万就能有个自己的房，，，，，照旧龙光玖钻这地段”，，，，，立马就上头了。。。但他们没算后期的持有本钱。。。好比那套38万的屋子，，，，，首付19万，，，，，贷款19万贷10年，，，，，月供就得两千出面。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，，，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。。一整套算下来，，，，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。。?
额不是光听人说，，，，，额是自己去看了的。。。龙光玖钻那楼，，，，，高是真高，，，，，气派也是真气派。。。但里头，，，，，那是另一番天地。。。
额去看了一个在租的样板间，，，，，明确昼，，，，，楼道里黢黑，，，，，全靠灯光。。。一层有几多户？？？？？额没细数，，，，，但感受走廊七拐八绕，，，，，跟迷宫似的。。。房间里头，，，，，透风范光是个大问题，，，，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，，，，明确昼也得开灯。。。你想想，，，，，住在这地方，，，，，时间长了能不憋屈？？？？？有业主跟额倒苦水，，，，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，，，，私密性约即是没有。。。
再说说额探询来的独家数据，，，，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，，，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，，，，但真正能成交的，，，，，大部分压在1.5万以下。。。急用钱的房东，，，，，1.3万出面也能谈。。。这价钱，，，，，比最高点时跌了不少。。。
租金回报：一个30平米左右的单间，，，，，月租金或许在2200-2800元之间。。。咱们按总价45万、月租2500元算，，，，，年化租金回报率或许也就6.7%，，，，，看着不低，，，，，但扣除贷款利息、物业、消耗，，，，，着实剩不下几多。。。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，，，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，，，，看的人多，，，，，真正下手的人少得可怜。。。你想急用钱套现？？？？？除了大降价，，，，，没别的办法。。。
以是，，，，，值不值？？？？？额的看法是：若是你有闲钱，，，，，全款买下，，，，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，，，，并且能接受极差的流动性，，，，，那可以琢磨。。。但若是你是刚需自住，，，，，或者想贷款投资，，，，，指望它升值赚钱，，，，，额劝你赶忙打住，，，，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，，，，就想在城里有个自己的窝，，，，，这都不可？？？？？
A：后生，，，，，你的心情额明确。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。。这地方，，，，，落户、上学、升值、清静舒坦，，，，，这几样它一样都不占，，，，，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。。你想想，，，，，把这笔首付和月供存起来，，，，，或者投资自己，，，，，等实力够了买个小的住宅，，，，，是不是更久远？？？？？为了一时“有房”的体面，，，，，背上未来十年的肩负，，，，，不值当。。。
Q：中介说租金高，，，，，以租养贷没压力，，，，，真的么？？？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。。空置期算了吗？？？？？租客不稳固，，，，，一年空一个月，，，，，租金就少一份。。。家具家电消耗维修算了吗？？？？？房租可能几年都不涨，，，，，但你的月供是牢靠的。。。一旦有点岔子，，，，，好比事情变换，，，，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，，，，压力山大。。。
Q：我看位置好啊，，，，，未来地铁商业齐了，，，，，能不涨？？？？？
A：位置盈利，，，，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？？？该兑现的利好早兑现了。。。公寓和住宅是两套逻辑，，，，，住宅看地段涨，，，，，公寓主要看租金。。。周边再富贵，，，，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，，，，它的价钱天花板就在那儿摆着。。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？？？
A：说着实的，，，，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，，，，没更好投资渠道的外地人，，，，，就当资产设置一部分。。。2. 周围做生意的小老板，，，，，买来自住兼办公。。。3. 完全不在乎升值、落户，，，，，就图个离上班地方近，，，，，且确定能恒久自住的极简主义者。。。除此以外，，，，，大部分人，，，，，尤其是年轻人，，，，，一定要审慎再审慎。。。
跑腾了这几个月，，，，，额最大的心得就是：买房这事，，，，，尤其是这种“自制货”，，，，，? 心一热，，，，，手一快，，，，，未来哭都找不见调儿。。。“鸡窝价钱”听着诱人，，，，，但它很可能把你未来的生涯和选择，，，，，也框进了一个“鸡窝”里。。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，，，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。。在做决议前，，，，，一定要把最坏的情形算清晰，，，，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。。别光听别人说“能涨”、“划算”，，，，，自己心里那杆秤，，，，，得压上最实的秤砣。。。
希望额这些大真话，，，，，能给你提个醒，，，，，避避坑。。。买房是大事，，，，，多看，，，，，多比，，，，，多算，，，，，捂紧钱袋子，，，，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，，，，掏空了你未来的“凤凰巢”。。。??