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上海龙凤花园房价贵不贵，，，，值不值得买，，，，小区里头的真实生涯是甚样？？

哎呦喂，，，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，，，非让额帮着探询探询这个盘，，，，说是名头挺响。
。额跑断腿，，，，问了中介、混了业主群，，，，还实地去转了三四趟，，，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？

提及来也是巧，，，，额表哥预算就500个W左右，，，，想在市区找个差不离的二手房。
。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，，，说得是天花乱坠，，，，额一听这名儿就以为挺“豪”。
。? 但网上说的虚的多，，，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，，，这不去不知道，，，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，，，是个甚基础？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，，，正经名字叫“龙凤公寓”，，，，但大伙儿都叫惯了花园。
。它不在浦东也不在闵行，，，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，，，详细是茅台路555弄。
。额头回去差点没找见大门，，，，掩在一片老树后头，，，，不算起眼。
。

• 交通咋样个利便法？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，，，4号口出来，，，，慢悠悠走个7、8分钟准到。
  。额掐表试过，，，，从下楼到进地铁闸机，，，，最快一趟用了15分钟，，，，通勤是真不赖。
  。？档幕锛谱⒅亓，，，，小区车位可紧俏，，，，地上地下都算上，，，，1:0.6的比例，，，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。
  。

• 屋子跟价钱，，，，能摸得着不？？

  小区是2003年建起来的，，，，不算老也不算新。
  。清一色的高层，，，，看着挺板正。
  。额探询的最新行情（就上个月），，，，两房的户型，，，，90平上下，，，，挂价普遍在480万到520万之间，，，，合一平5万3到5万7。
  。?

  额随着中介看了套2楼的，，，，户型是方正，，，，但采光让前头楼挡了一半，，，，下昼屋里就得开灯。
  。就这，，，，房东一口价495万，，，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，，，视野坦荡，，，，房东开价518万，，，，听说有好几波人盯着。
  。这房价，，，，在长宁这块儿，，，，算是中等偏上，，，，但物业费不高，，，，每月2块8一平，，，，还行。
  。

第二板：住进去是甚感受？？好赖都得说道！
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光看不可，，，，得住进去感受。
。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，，，总结出几条鲜活的优弱点。
。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，，，利便得不像话：出小区门，，，，右手边就是个中型超市，，，，左手边一溜烟全是饭馆，，，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。
     。步行10分钟能到巴黎春天，，，，日常采买基础不必愁。
     。?

  2. 邻人素质不赖，，，，挺清静：小区就两个门，，，，保安大爷查得挺细，，，，生面目都得挂号。
     。额遇见个搬来5年的业主，，，，他说楼上楼下处得都挺好，，，，没啥糟心事。
     。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，，，初中是娄山中学，，，，在长宁不算顶尖，，，，但也不算差，，，，是个妥妥的“保底”选择。
     。家里有娃的，，，，这点得掂量清晰。
     。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，，，走廊长得能跑步，，，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，，，欠亨透，，，，时间长了有味儿。
     。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，，，额特意早晚去听了，，，，关窗还行，，，，一开窗，，，，那车流声“嗡嗡”的，，，，低楼层更显着。
     。睡眠轻的可得稳重点。
     。

  3. 升值空间？？悬！? 额查了数据，，，，这小区的房价，，，，已往三年涨了不到15%，，，，跟旁边的新盘比，，，，跑输了一大截。
     。中介的话得打折听，，，，说什么“洼地潜力股”，，，，听听就得了。
     。

第三板：究竟甚人适合买？？额给表哥的建议！

摸完底，，，，额给表哥剖析了一宿。
。这个小区，，，，不是啥人都能接。
。

• 适合谁买？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。
     。图个通勤利便，，，，生涯省心，，，，先安个家。
     。总价500万内，，，，在上海这个地界，，，，能买到这样的配套，，，，可以了。
     。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。
     。原来住没电梯老屋子的，，，，换过来，，，，栖身情形能提升一截，，，，学校也有个着落。
     。

  3. 不想折腾的养老族。
     。生涯医疗都利便，，，，小区里老人也多，，，，能唠上嗑。
     。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，，，涨得慢，，，，不是炒房的料。
     。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，，，那这儿真不是您的菜，，，，看了也白看。
     。

FAQ：大伙儿常问的，，，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？工具坏了管修不管？？

   答：物业是开发商自己的公司，，，，还行。
   。楼道卫生料理得挺勤快。
   。额专门问了，，，，家里水管漏了，，，，打个电话半小时内保准上门，，，，但大修要动维修基金的话，，，，流程可就慢了。
   。

2. 问：租出去的话，，，，好租不？？租金能到几多？？

   答：好租！由于交通太利便。
   。额中介朋侪说，，，，那套90平的两房，，，，简朴装修，，，，月租能到8500-9000，，，，并且空置期短。
   。投资回报率或许在2个点左右，，，，不算高。
   。

3. 问：都说住民素质高，，，，是真的吗？？

   答：分楼栋。
   。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，，，素质确实高。
   。但靠边的楼，，，，租户多，，，，职员就杂点。
   。这是额视察的，，，，纷歧定全对。
   。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？会不会拆迁？？

   答：额查了官方文件，，，，这块是成熟社区，，，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。
   。未来最大的利好，，，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，，，别的没了。
   。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，，，额最后跟表哥说：“哥，，，，这屋子像个过日子的小媳妇，，，，容貌不是最俊的，，，，但有里有面，，，，扎实。
。你要是图个利便、牢靠，，，，能忍受它的小误差，，，，那就中。
。要是心气高，，，，想着一买就涨，，，，住得倍儿完善，，，，那咱再瞅瞅别的。
。”

最后，，，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学；
；都发给他了。
。买房是大事，，，，可不可光听别人说，，，，得自己琢磨透。
。恁要是也在看这个盘，，，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，，，咱谈论区再唠！?

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