哎妈呀 ，，老铁们 ，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪 ，，总瞅见有人说“可别买公寓 ，，那公寓都是鸡窝”！这话说的 ，，咋这么膈应人呢？？？？我自个儿就住过公寓 ，，身边不少哥们儿姐们儿也买过 ，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个 ，，咱就得好好掰扯掰扯 ，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿 ，，究竟是从哪儿传出来的？？？？这里头究竟有几多误会 ，，几多是真话？？？？咱唠明确了 ，，你可别随着瞎起哄！?
首先咱得整明确 ，，这词儿它埋汰人。 。 。。∷倒⑹恰凹ξ选 ，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。 。 。。那为啥会有这印象呢？？？？泉源在这几块儿：
头一个 ，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。 。 。。? 我朋侪大强 ，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓 ，，本想着投资。 。 。。效果呢？？？？那栋楼里 ，，啥人都有！楼上是个小公司 ，，天天叮咣装修； ；；对门是个日租房 ，，收支的人脸都瞅不熟； ；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。 。 。。大强跟我说：“那感受 ，，就跟住进了个高级点的筒子楼 ，，确实有点像……那啥。 。 。。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼 ，，给整个公寓产品抹了老大一层黑。 。 。。?
第二个 ，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。 。 。。? 公寓面积小 ，，总价低 ，，许多投资者买了就为出租。 。 。。为了尽快租出去、租价高点儿 ，，有些房东可真是不管那套。 。 。。啥样租客都敢租 ，，效果导致一个单位里头 ，，可能三天两头换人 ，，作息杂乱 ，，喧华难免。 。 。。流动性大、不稳固 ，，这“鸡窝”的印象 ，，不就坐实了一部分么？？？？数据显示 ，，一些位置偏、治理差的公寓 ，，年换租率能凌驾50% ，，而住宅小区普遍低于20%。 。 。。这差别 ，，老大了！
第三个 ，，就是户型设计惹的祸。 。 。。? 有些公寓设计的 ，，那叫一个憋屈！一条长走廊 ，，双方密密麻麻全是门 ，，一户挨着一户 ，，窗户还小。 。 。。采光透风都不咋地 ，，回家关上门就跟个“小盒子”似的。 。 。。这种物理上的麋集和压制感 ，，也容易让人爆发欠好的遐想。 。 。。我当初看房时见过一个 ，，一层楼30多户 ，，就俩电梯 ，，上下班点儿能急死你 ，，那情形能不让人急躁吗？？？？?
可是啊 ，，老铁们！咱语言得讲理 ，，不可一颗老鼠屎 ，，坏了一锅汤。 。 。。【退怠肮⒍际羌ξ选 ，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓 ，，那可真是“别人家的公寓” ，，好着呢！
首先 ，，高端服务式公寓 ，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因 ，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。 。 。。好家伙 ，，那大堂跟五星级旅馆似的 ，，24小时前台保安 ，，入户大堂香喷喷的。 。 。。有公共健身房、图书馆、会客厅。 。 。。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英 ，，职员素质高 ，，治理极其严酷 ，，别说“鸡窝”了 ，，那气氛比好多高等住宅小区都清净。 。 。。这种公寓 ，，租金一个月都上万 ，，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？？联系不上！?
其次 ，，有些纯栖身型公寓社区 ，，治理得井井有条。 。 。。? 现在许多大开发商 ，，也推出了纯住宅性子的公寓楼 ，，或者公寓小区。 。 。。它们有统一的、严酷的物业治理 ，，榨取办公 ，，榨取群租 ，，榨取开民宿。 。 。。就跟通俗小区一样 ，，有门禁 ，，有绿化 ，，有邻人社群活动。 。 。。我表姐家就住这种 ，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领 ，，相处得可好了 ，，清静又温馨。 。 。。这种公寓 ，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？？?
再者 ，， loft公寓和文创公寓 ，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓 ，，层高高 ，，空间坦荡 ，，设计感十足。 。 。。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。 。 。。人家把家里料理得跟杂志样板间一样 ，，那是“凤凰巢” ，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？？这种公寓 ，，代表的是一种生涯态度 ，，可不是杂乱。 。 。。?
那有的老铁要问了 ，，说这么多 ，，我想买个公寓投资或自住 ，，究竟该咋选 ，，才华不踩坑？？？？这可是要害！你记好下面这几条 ，，保准你心里有杆秤：
第一招：看产权和土地性子。 。 。。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，，产权70年 ，，能落户口（看外地政策） ，，民水民电 ，，能上学（有学位的话）。 。 。。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。 。 。。那种啥人都能注册公司的 ，，及早离远点！?
第二招：看物业治理公司和口碑。 。 。。? 买房就是买物业！你得去实地看 ，，去问现在的住户。 。 。？？？？纯楼道干不清洁 ，，保安管得严不严 ，，电梯坏不坏 ，，外来职员能不可随便进。 。 。。晚上和周末再去溜达一圈 ，，感受一下整体的栖身气氛。 。 。。一个好物业 ，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区； ；；一个烂物业 ，，能把豪宅管成菜市场。 。 。。这是重中之重！??
第三招：看住户组成和租赁情形。 。 。。? 若是这栋楼里 ，，自住的比例高 ，，或者恒久租赁的多 ，，那稳固性就好。 。 。。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。 。 。。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠 ，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌 ，，那你可就得掂量掂量了。 。 。。
第四招：看户型设计和梯户比。 。 。。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型 ，，住着不憋闷。 。 。。梯户比也很要害 ，，“两梯十户”以上的 ，，岑岭期你就做好等的准备吧。 。 。。“两梯四户”或“三梯六户”的 ，，恬静度会高许多。 。 。。这可是实着实在影响天天心情的细节！?
问：公寓为啥老被人说“鸡窝” ，，住宅就没事？？？？
答：焦点在于治理难度和产权性子。 。 。。住宅小区自然以家庭恒久自住为主 ，，职员稳固 ，，治理目的简单（就是住家）。 。 。。许多公寓产权疏散 ，，投资客多 ，，为了回报容易引入商业行为 ，，治理跟不上就乱套。 。 。。再加上早期一些劣质产品坏了口碑 ，，这标签就贴上了。 。 。。但 ，，不是所有公寓都这样 ，，好住宅也有管成狗窝的。 。 。。
问：买公寓投资 ，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？？
答：那可纷歧定！投资成败 ，，八成看前期选择。 。 。。你就按俺上面说的那几招去选盘 ，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。 。 。。这样的屋子 ，，租客质量也高 ，，租金稳固 ，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。 。 。。是你选择产品 ，，不是产品界说你。 。 。。
问：听说公寓职员杂 ，，不清静 ，，真的吗？？？？
答：清静与否 ，，取决于门禁、监控和物业巡逻 ，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。 。 。。现在新点的、好点的公寓楼 ，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻 ，，清静得很。 。 。。老旧的、没治理的住宅小区 ，，失贼事务也不少。 。 。。别听风就是雨 ，，得亲自考察安保系统。 。 。。
问：公寓水电费贵 ，，转手难 ，，是真的吧？？？？
答：这点是真话 ，，是公寓的普遍短板。 。 。。商业公寓多是商水商电 ，，比民用贵； ；；生意税费也高 ，，转手确实比住宅难。 。 。。以是买公寓 ，，最好抱着“恒久持有收租”的心态 ，，别老想着炒短线。 。 。。用它爆发的租金流水来平衡其他投资 ，，是个不错的选择。 。 。。要是就图自制想买个家 ，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。 。 。。
以是啊 ，，列位老铁 ，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法 ，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样 ，，是又蠢又坏的地图炮！?
公寓只是一种修建产品形式 ，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢” ，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。 。 。。里头既有治理不善的“雷坑” ，，也有品质优良的“宝藏”。 。 。。作为智慧的购房人 ，，咱得擦亮眼睛 ，，用脑子剖析 ，，用腿脚去考察 ，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。 。 。。
下次再听人这么说 ，，你就把这篇文章甩给他 ，，告诉他：“哥们儿 ，，时代变了 ，，评价一个屋子 ，，得进屋看 ，，别搁门外瞎叭叭！”? ??
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