哎妈呀,,,,,,最近可老多老铁私信问我了,,,,,,张口缄口就是:“哥,,,,,,黑山街现在啥价了???还能不可整了???” ? 我一听这,,,,,,就得搁下手里的大茶缸子,,,,,,跟恁好好唠扯唠扯。。咱都是着实银(人),,,,,,不整那些虚头巴脑的,,,,,,今儿个就把我知道的、看到的、探询到的,,,,,,一五一十都跟恁摆明确唠。。
一、黑山街现在究竟啥价???别听忽悠,,,,,,看真数!
先说最着实的,,,,,,“黑山街”这老鼻子大地儿,,,,,,它不是一个价啊!!? 恁要是在中介嘴里就听一个均价,,,,,,那纯属扯犊子。。它分南头北头,,,,,,分老破小和次新居,,,,,,差价海了去了!
凭证我上个月(2月份)实打实跑了好几家门店,,,,,,加上扒拉了2025年第四序度的房产报告,,,,,,给恁撂几个着实数:
老破小!(不带电梯,,,,,,房龄20年以上):这类屋子主力价位在 1.8万 - 2.2万? 一平晃悠。。举个栗子,,,,,,我同事他二舅,,,,,,年前在“黑山街菜市”后身那栋红砖楼,,,,,,整了个58平的小两居,,,,,,最后成交价划1.9万出面一平,,,,,,总价110个W。。这种屋子,,,,,,砍价空间大,,,,,,但得看房况,,,,,,有的管线都老化了,,,,,,得准备钱料理。。
品质次新居(10年以内房龄,,,,,,有物业):这才是硬通货!像“鑫苑静安里”那种小区,,,,,,现在成交均价稳稳站在 2.8万 - 3.3万? 这个区间。。我有个哥们儿,,,,,,就在那儿住,,,,,,他说他们小区一套89平的高层,,,,,,年前成交价愣是干到了305万,,,,,,划下来快3.4万了!?
学区属性加持的:这可就了不得了!虽然“学区房”看法淡化了,,,,,,但靠近勤学校的屋子就是抗跌。。黑山街东头那片,,,,,,有个“实验小学”的学区规模(详细政策每年变,,,,,,得查),,,,,,同样老的屋子,,,,,,单价能比西头同户型的贵出3000到5000!这就不是住,,,,,,这是买“资格”呢。。
以是,,,,,,恁问“啥价位”,,,,,,我真没法一口说死。。但总体看,,,,,,2026年开年这俩月,,,,,,黑山街房价算是“稳住了”,,,,,,不像前两年似的坐过山车,,,,,,现在是有价有市,,,,,,但生意双方都挺能绷着,,,,,,谁也不先松口。。?
二、这价是涨是跌???由于啥???咱往后瞅瞅!
为啥现在这个品行???我跟几个干中介的老伙计喝酒,,,,,,他们倒了一肚子苦水,,,,,,我也听出点门道:
大情形摆着呢:天下楼市都那啥,,,,,,咱这旮沓也不可逆天啊。。利率是低了,,,,,,可大伙儿预期也低了,,,,,,都怕今天买明天降,,,,,,张望的情绪老浓了。。?
政策是“托”不是“推”:咱这儿出了不少政策,,,,,,好比“卖旧买新”给津贴、公积金贷款额度提了,,,,,,这都是在托底,,,,,,防止哐当一下掉下去。。但想让房价像十年前似的蹭蹭涨???别琢磨了,,,,,,政策不允许,,,,,,也没谁人基础了。。
屋子自个儿也“分居”了:好屋子(地段好、物业好、户型好)和孬屋子,,,,,,价钱走的是两条道儿。。我瞅着数据,,,,,,从2025年到现在,,,,,,黑山街那些品质差的屋子,,,,,,均价阴跌了或许5%;;而那几个标杆小区,,,,,,价钱纹丝不动,,,,,,有的还微涨了1-2%。。这就叫“分化”!?
供地和新盘的影响:恁发明没???黑山街往南那片新区,,,,,,新楼盘开盘价也就2万5左右,,,,,,还带精装修。。这或多或少拉扯了老黑山街二手房的价钱,,,,,,特殊是那些没学区、没品质的老屋子,,,,,,压力最大。。
三、说点干的:现在该不应在黑山街买房???咋整???
唠到这,,,,,,恁最想听的来了:那我究竟整不整???
要是恁是“刚需”,,,,,,头一回买房,,,,,,等着住:可以看,,,,,,可以挑,,,,,,但别急。。现在你是大爷,,,,,,中介天天打电话求着你看房。。多看,,,,,,多比,,,,,,狠狠砍价。。尤其那种挂牌挂了半年多的,,,,,,业主心态可能绷不住了,,,,,,有时机捡着。。记着,,,,,,只买那种你自己住着得劲,,,,,,未来万一卖也有亮点的屋子(好比地铁口、户型方正、楼层好)。。
要是恁想“投资”,,,,,,钱多烧的:我劝你及早熄了这心思!指着在黑山街炒房暴富的时代,,,,,,早翻篇了!现在买房投资,,,,,,回报率可能还不如存银行省心。。??
要是恁是“改善”,,,,,,想换个大的好的:这是个好时机。。为啥???由于你可以先把你手里老破小卖了(哪怕自制点),,,,,,再去换那些品质次新居。。现在行情下,,,,,,“以差换好”? 是划算的。。我表姐就这么干的,,,,,,把黑山街北头60平老房卖了,,,,,,添了点钱,,,,,,换到南头一个90平的次新,,,,,,住得舒坦多了。。
最最着实的建议:别光在网上问价,,,,,,穿上鞋,,,,,,自己去那几个重点小区门口的中介店溜达溜达。。别就找一家,,,,,,多问几家,,,,,,就说恳切买,,,,,,让他们带你看。???赐炅艘膊涣料,,,,,,回来自己琢磨。???锤鍪装颂,,,,,,你心里那杆秤,,,,,,比谁给你的谜底都准成!?
FAQ(俺替恁问几个):
问:哥,,,,,,我听人说黑山街房价腰斩了,,,,,,真的假的???
答:纯属胡咧咧!? 腰斩???那不得乱套啊。。个体急用钱、屋子有硬伤的业主,,,,,,大幅降价卖是有,,,,,,但那叫“个体案例”,,,,,,不是普遍征象。。整体看,,,,,,从最高点到现在,,,,,,均价回调了10-15%顶天了,,,,,,并且主要跌的是那些老破小。。
问:贷款现在好贷不???利率咋样???
答:好贷!银行钱都贷不出去,,,,,,审批快得很。。首套房利率,,,,,,现在基本是LPR下浮,,,,,,能到3.7%左右,,,,,,这已经是历史低点了。。这是现在对买房人最着实的利好。。
问:我看网上同小区同户型,,,,,,报价差好几十万,,,,,,信谁的???
答:谁也别容易信!网上许多低价是“垂纶价”,,,,,,就为骗你打电话。;;蛘呶葑幼约河形蟛睿。俳帧⒍ゲ恪⒒推孑猓!W钪占矍,,,,,,必需以房管局备案的生意条约和贷款评估价为基准,,,,,,那才是真实成交价。。
问:现在买,,,,,,怕过两天又降,,,,,,咋整???
答:兄弟,,,,,,谁也不是仙人,,,,,,能买在最低点。。若是你是刚需,,,,,,屋子是用来住的,,,,,,你相中了,,,,,,价钱谈到你能接受的、比前两年都合适的点位,,,,,,就行了。。别老想着“抄底”,,,,,,容易把时机“抄”没了。。自住,,,,,,住得惬意、还得起贷、生涯利便,,,,,,这三点比啥都强。。
结语:
唠了这么多,,,,,,嗓子都冒烟了。。总结起来就三句话:
1. 黑山街房价没崩,,,,,,但“普涨神话”彻底没了。。
2. 屋子和屋子纷歧样了,,,,,,好的依然坚挺,,,,,,孬的还得难受。。
3. 自住可以仔细挑,,,,,,投资请绕道。。
买房是大事,,,,,,万万不可跟风,,,,,,不可上头。。多跑,,,,,,多看,,,,,,多探询,,,,,,花的是时间,,,,,,省的可都是真金白银啊!!希望我这通大真话,,,,,,能帮恁拨开点迷雾。。有啥详细问题,,,,,,咱谈论区再唠!?