哎妈呀， ，，老铁们， ，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪， ，，总瞅见有人说“可别买公寓， ，，那公寓都是鸡窝”！这话说的， ，，咋这么膈应人呢？ ？？？我自个儿就住过公寓， ，，身边不少哥们儿姐们儿也买过， ，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个， ，，咱就得好好掰扯掰扯， ，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿， ，，究竟是从哪儿传出来的？ ？？？这里头究竟有几多误会， ，，几多是真话？ ？？？咱唠明确了， ，，你可别随着瞎起哄！?
首先咱得整明确， ，，这词儿它埋汰人。。。 。∷倒⑹恰凹ξ选， ，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。。。 。那为啥会有这印象呢？ ？？？泉源在这几块儿：
头一个， ，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。。。 。? 我朋侪大强， ，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓， ，，本想着投资。。。 。效果呢？ ？？？那栋楼里， ，，啥人都有！楼上是个小公司， ，，天天叮咣装修；；；；；对门是个日租房， ，，收支的人脸都瞅不熟；；；；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。。。 。大强跟我说：“那感受， ，，就跟住进了个高级点的筒子楼， ，，确实有点像……那啥。。。 。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼， ，，给整个公寓产品抹了老大一层黑。。。 。?
第二个， ，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。。。 。? 公寓面积小， ，，总价低， ，，许多投资者买了就为出租。。。 。为了尽快租出去、租价高点儿， ，，有些房东可真是不管那套。。。 。啥样租客都敢租， ，，效果导致一个单位里头， ，，可能三天两头换人， ，，作息杂乱， ，，喧华难免。。。 。流动性大、不稳固， ，，这“鸡窝”的印象， ，，不就坐实了一部分么？ ？？？数据显示， ，，一些位置偏、治理差的公寓， ，，年换租率能凌驾50%， ，，而住宅小区普遍低于20%。。。 。这差别， ，，老大了！
第三个， ，，就是户型设计惹的祸。。。 。? 有些公寓设计的， ，，那叫一个憋屈！一条长走廊， ，，双方密密麻麻全是门， ，，一户挨着一户， ，，窗户还小。。。 。采光透风都不咋地， ，，回家关上门就跟个“小盒子”似的。。。 。这种物理上的麋集和压制感， ，，也容易让人爆发欠好的遐想。。。 。我当初看房时见过一个， ，，一层楼30多户， ，，就俩电梯， ，，上下班点儿能急死你， ，，那情形能不让人急躁吗？ ？？？?
可是啊， ，，老铁们！咱语言得讲理， ，，不可一颗老鼠屎， ，，坏了一锅汤。。。 。【退怠肮⒍际羌ξ选， ，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓， ，，那可真是“别人家的公寓”， ，，好着呢！
首先， ，，高端服务式公寓， ，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因， ，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。。。 。好家伙， ，，那大堂跟五星级旅馆似的， ，，24小时前台保安， ，，入户大堂香喷喷的。。。 。有公共健身房、图书馆、会客厅。。。 。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英， ，，职员素质高， ，，治理极其严酷， ，，别说“鸡窝”了， ，，那气氛比好多高等住宅小区都清净。。。 。这种公寓， ，，租金一个月都上万， ，，你跟“鸡窝”联系得上吗？ ？？？联系不上！?
其次， ，，有些纯栖身型公寓社区， ，，治理得井井有条。。。 。? 现在许多大开发商， ，，也推出了纯住宅性子的公寓楼， ，，或者公寓小区。。。 。它们有统一的、严酷的物业治理， ，，榨取办公， ，，榨取群租， ，，榨取开民宿。。。 。就跟通俗小区一样， ，，有门禁， ，，有绿化， ，，有邻人社群活动。。。 。我表姐家就住这种， ，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领， ，，相处得可好了， ，，清静又温馨。。。 。这种公寓， ，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？ ？？？?
再者， ，， loft公寓和文创公寓， ，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓， ，，层高高， ，，空间坦荡， ，，设计感十足。。。 。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。。。 。人家把家里料理得跟杂志样板间一样， ，，那是“凤凰巢”， ，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？ ？？？这种公寓， ，，代表的是一种生涯态度， ，，可不是杂乱。。。 。?
那有的老铁要问了， ，，说这么多， ，，我想买个公寓投资或自住， ，，究竟该咋选， ，，才华不踩坑？ ？？？这可是要害！你记好下面这几条， ，，保准你心里有杆秤：
第一招：看产权和土地性子。。。 。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ， ，，产权70年， ，，能落户口（看外地政策）， ，，民水民电， ，，能上学（有学位的话）。。。 。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。。。 。那种啥人都能注册公司的， ，，及早离远点！?
第二招：看物业治理公司和口碑。。。 。? 买房就是买物业！你得去实地看， ，，去问现在的住户。。。 ？ ？？？纯楼道干不清洁， ，，保安管得严不严， ，，电梯坏不坏， ，，外来职员能不可随便进。。。 。晚上和周末再去溜达一圈， ，，感受一下整体的栖身气氛。。。 。一个好物业， ，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区；；；；；一个烂物业， ，，能把豪宅管成菜市场。。。 。这是重中之重！??
第三招：看住户组成和租赁情形。。。 。? 若是这栋楼里， ，，自住的比例高， ，，或者恒久租赁的多， ，，那稳固性就好。。。 。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。。。 。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠， ，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌， ，，那你可就得掂量掂量了。。。 。
第四招：看户型设计和梯户比。。。 。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型， ，，住着不憋闷。。。 。梯户比也很要害， ，，“两梯十户”以上的， ，，岑岭期你就做好等的准备吧。。。 。“两梯四户”或“三梯六户”的， ，，恬静度会高许多。。。 。这可是实着实在影响天天心情的细节！?
问：公寓为啥老被人说“鸡窝”， ，，住宅就没事？ ？？？
答：焦点在于治理难度和产权性子。。。 。住宅小区自然以家庭恒久自住为主， ，，职员稳固， ，，治理目的简单（就是住家）。。。 。许多公寓产权疏散， ，，投资客多， ，，为了回报容易引入商业行为， ，，治理跟不上就乱套。。。 。再加上早期一些劣质产品坏了口碑， ，，这标签就贴上了。。。 。但， ，，不是所有公寓都这样， ，，好住宅也有管成狗窝的。。。 。
问：买公寓投资， ，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？ ？？？
答：那可纷歧定！投资成败， ，，八成看前期选择。。。 。你就按俺上面说的那几招去选盘， ，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。。。 。这样的屋子， ，，租客质量也高， ，，租金稳固， ，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。。。 。是你选择产品， ，，不是产品界说你。。。 。
问：听说公寓职员杂， ，，不清静， ，，真的吗？ ？？？
答：清静与否， ，，取决于门禁、监控和物业巡逻， ，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。。。 。现在新点的、好点的公寓楼， ，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻， ，，清静得很。。。 。老旧的、没治理的住宅小区， ，，失贼事务也不少。。。 。别听风就是雨， ，，得亲自考察安保系统。。。 。
问：公寓水电费贵， ，，转手难， ，，是真的吧？ ？？？
答：这点是真话， ，，是公寓的普遍短板。。。 。商业公寓多是商水商电， ，，比民用贵；；；；；生意税费也高， ，，转手确实比住宅难。。。 。以是买公寓， ，，最好抱着“恒久持有收租”的心态， ，，别老想着炒短线。。。 。用它爆发的租金流水来平衡其他投资， ，，是个不错的选择。。。 。要是就图自制想买个家， ，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。。。 。
以是啊， ，，列位老铁， ，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法， ，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样， ，，是又蠢又坏的地图炮！?
公寓只是一种修建产品形式， ，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”， ，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。。。 。里头既有治理不善的“雷坑”， ，，也有品质优良的“宝藏”。。。 。作为智慧的购房人， ，，咱得擦亮眼睛， ，，用脑子剖析， ，，用腿脚去考察， ，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。。。 。
下次再听人这么说， ，，你就把这篇文章甩给他， ，，告诉他：“哥们儿， ，，时代变了， ，，评价一个屋子， ，，得进屋看， ，，别搁门外瞎叭叭！”? ??