哎妈呀，，老铁们，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪，，总瞅见有人说“可别买公寓，，那公寓都是鸡窝”！这话说的，，咋这么膈应人呢？？？？ ？？我自个儿就住过公寓，，身边不少哥们儿姐们儿也买过，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个，，咱就得好好掰扯掰扯，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿，，究竟是从哪儿传出来的？？？？ ？？这里头究竟有几多误会，，几多是真话？？？？ ？？咱唠明确了，，你可别随着瞎起哄！?
首先咱得整明确，，这词儿它埋汰人。。。。 。∷倒⑹恰凹ξ选，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。。。。 。那为啥会有这印象呢？？？？ ？？泉源在这几块儿：
头一个，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。。。。 。? 我朋侪大强，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓，，本想着投资。。。。 。效果呢？？？？ ？？那栋楼里，，啥人都有！楼上是个小公司，，天天叮咣装修；；；；对门是个日租房，，收支的人脸都瞅不熟；；；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。。。。 。大强跟我说：“那感受，，就跟住进了个高级点的筒子楼，，确实有点像……那啥。。。。 。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼，，给整个公寓产品抹了老大一层黑。。。。 。?
第二个，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。。。。 。? 公寓面积小，，总价低，，许多投资者买了就为出租。。。。 。为了尽快租出去、租价高点儿，，有些房东可真是不管那套。。。。 。啥样租客都敢租，，效果导致一个单位里头，，可能三天两头换人，，作息杂乱，，喧华难免。。。。 。流动性大、不稳固，，这“鸡窝”的印象，，不就坐实了一部分么？？？？ ？？数据显示，，一些位置偏、治理差的公寓，，年换租率能凌驾50%，，而住宅小区普遍低于20%。。。。 。这差别，，老大了！
第三个，，就是户型设计惹的祸。。。。 。? 有些公寓设计的，，那叫一个憋屈！一条长走廊，，双方密密麻麻全是门，，一户挨着一户，，窗户还小。。。。 。采光透风都不咋地，，回家关上门就跟个“小盒子”似的。。。。 。这种物理上的麋集和压制感，，也容易让人爆发欠好的遐想。。。。 。我当初看房时见过一个，，一层楼30多户，，就俩电梯，，上下班点儿能急死你，，那情形能不让人急躁吗？？？？ ？？?
可是啊，，老铁们！咱语言得讲理，，不可一颗老鼠屎，，坏了一锅汤。。。。 。【退怠肮⒍际羌ξ选，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓，，那可真是“别人家的公寓”，，好着呢！
首先，，高端服务式公寓，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。。。。 。好家伙，，那大堂跟五星级旅馆似的，，24小时前台保安，，入户大堂香喷喷的。。。。 。有公共健身房、图书馆、会客厅。。。。 。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英，，职员素质高，，治理极其严酷，，别说“鸡窝”了，，那气氛比好多高等住宅小区都清净。。。。 。这种公寓，，租金一个月都上万，，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？？ ？？联系不上！?
其次，，有些纯栖身型公寓社区，，治理得井井有条。。。。 。? 现在许多大开发商，，也推出了纯住宅性子的公寓楼，，或者公寓小区。。。。 。它们有统一的、严酷的物业治理，，榨取办公，，榨取群租，，榨取开民宿。。。。 。就跟通俗小区一样，，有门禁，，有绿化，，有邻人社群活动。。。。 。我表姐家就住这种，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领，，相处得可好了，，清静又温馨。。。。 。这种公寓，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？？ ？？?
再者，， loft公寓和文创公寓，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓，，层高高，，空间坦荡，，设计感十足。。。。 。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。。。。 。人家把家里料理得跟杂志样板间一样，，那是“凤凰巢”，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？？ ？？这种公寓，，代表的是一种生涯态度，，可不是杂乱。。。。 。?
那有的老铁要问了，，说这么多，，我想买个公寓投资或自住，，究竟该咋选，，才华不踩坑？？？？ ？？这可是要害！你记好下面这几条，，保准你心里有杆秤：
第一招：看产权和土地性子。。。。 。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，，产权70年，，能落户口（看外地政策），，民水民电，，能上学（有学位的话）。。。。 。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。。。。 。那种啥人都能注册公司的，，及早离远点！?
第二招：看物业治理公司和口碑。。。。 。? 买房就是买物业！你得去实地看，，去问现在的住户。。。。 ？？？？ ？？纯楼道干不清洁，，保安管得严不严，，电梯坏不坏，，外来职员能不可随便进。。。。 。晚上和周末再去溜达一圈，，感受一下整体的栖身气氛。。。。 。一个好物业，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区；；；；一个烂物业，，能把豪宅管成菜市场。。。。 。这是重中之重！??
第三招：看住户组成和租赁情形。。。。 。? 若是这栋楼里，，自住的比例高，，或者恒久租赁的多，，那稳固性就好。。。。 。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。。。。 。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌，，那你可就得掂量掂量了。。。。 。
第四招：看户型设计和梯户比。。。。 。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型，，住着不憋闷。。。。 。梯户比也很要害，，“两梯十户”以上的，，岑岭期你就做好等的准备吧。。。。 。“两梯四户”或“三梯六户”的，，恬静度会高许多。。。。 。这可是实着实在影响天天心情的细节！?
问：公寓为啥老被人说“鸡窝”，，住宅就没事？？？？ ？？
答：焦点在于治理难度和产权性子。。。。 。住宅小区自然以家庭恒久自住为主，，职员稳固，，治理目的简单（就是住家）。。。。 。许多公寓产权疏散，，投资客多，，为了回报容易引入商业行为，，治理跟不上就乱套。。。。 。再加上早期一些劣质产品坏了口碑，，这标签就贴上了。。。。 。但，，不是所有公寓都这样，，好住宅也有管成狗窝的。。。。 。
问：买公寓投资，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？？ ？？
答：那可纷歧定！投资成败，，八成看前期选择。。。。 。你就按俺上面说的那几招去选盘，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。。。。 。这样的屋子，，租客质量也高，，租金稳固，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。。。。 。是你选择产品，，不是产品界说你。。。。 。
问：听说公寓职员杂，，不清静，，真的吗？？？？ ？？
答：清静与否，，取决于门禁、监控和物业巡逻，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。。。。 。现在新点的、好点的公寓楼，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻，，清静得很。。。。 。老旧的、没治理的住宅小区，，失贼事务也不少。。。。 。别听风就是雨，，得亲自考察安保系统。。。。 。
问：公寓水电费贵，，转手难，，是真的吧？？？？ ？？
答：这点是真话，，是公寓的普遍短板。。。。 。商业公寓多是商水商电，，比民用贵；；；；生意税费也高，，转手确实比住宅难。。。。 。以是买公寓，，最好抱着“恒久持有收租”的心态，，别老想着炒短线。。。。 。用它爆发的租金流水来平衡其他投资，，是个不错的选择。。。。 。要是就图自制想买个家，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。。。。 。
以是啊，，列位老铁，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样，，是又蠢又坏的地图炮！?
公寓只是一种修建产品形式，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。。。。 。里头既有治理不善的“雷坑”，，也有品质优良的“宝藏”。。。。 。作为智慧的购房人，，咱得擦亮眼睛，，用脑子剖析，，用腿脚去考察，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。。。。 。
下次再听人这么说，，你就把这篇文章甩给他，，告诉他：“哥们儿，，时代变了，，评价一个屋子，，得进屋看，，别搁门外瞎叭叭！”? ??