恁说说，，，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计，，，，，手里头有点闲钱，，，，，不想存银行看着它毛，，，，，就琢磨着整点投资。。。。。他看了一圈，，，，，非说芜湖那万达公寓不赖，，，，，特殊是里头谁人9号楼1622室，，，，，说得天花乱坠。。。。。非拉着俺，，，，，上个月专门跑了一趟，，，，，替他去“踩踩点”。。。。。今儿个，，，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，，，，，原原本本给恁说道说道。。。。。这屋子究竟中不中？？？？咱不看广告，，，，，看实效！?
一、 屋子自己咋样？？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形。。。。。它这个楼是公寓楼，，，，，产权一般是40年，，，，，商水商电，，，，，这点咱得先明确，，，，，跟70年的住宅小区不是一码事。。。。。?
俺跟中介进去看了。。。。。1622室，，，，，那就意味着是16楼，，，，，22号房。。。。。楼层不低，，，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，，，，，大窗户一眼望出去，，，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片，，，，，心里头敞亮得很。。。。；；；；；褪一室一厅一卫，，，，，俺估摸着修建面积或许50平上下，，，，，做成个挑高Loft，，，，，就是屋里头自己又搭出来一层，，，，，当个小复式用。。。。。
装修是开发商带的“精装修”，，，，，但俺得说真话，，，，，这精装修的水分啊，，，，，就跟那海绵似的。。。。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，，，，，能直接搬进来住。。。。。但仔细瞅瞅，，，，，质料用的都是亨衢货，，，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，，，，卫浴五金掂着分量也不沉。。。。。用是能用，，，，，但指望多高等、多耐用，，，，，那就别想了。。。。。适合不想自己折腾的租客，，，，，或者妄想做民宿、短租的老板。。。。。要是自己长住想弄得特殊得劲，，，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇。。。。。
二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？？
光看屋子内里不中，，，，，咱得过日子。。。。。≈鼙哒ρ，，，，，咱得扒拉清晰。。。。。
首先说“得劲”的地方：
位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上，，，，，这可不是吹的。。。。。下楼就是阛阓，，，，，用饭、逛街、看影戏，，，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气，，，，，五分钟全搞定。。。。。关于年轻小两口或者只身贵族，，，，，这吸引力不小。。。。。
交通不赖。。。。。? ? 门口公交站好几趟车，，，，，打车也利便。。。。。离芜湖站也不算远，，，，，俺看导航，，，，，不堵车20分钟差未几能到。。。。。
风物视野好。。。。。? 就像俺适才说的，，，，，高楼层看江看城，，，，，心情好。。。。。
再说说“不得劲”的地方：
人多，，，，，杂！? ? 万达广场嘛，，，，，天天人流量重大。。。。。公寓楼里啥人都有，，，，，有住家的，，，，，有开事情室的，，，，，有做民宿的。。。。。电梯岑岭期得等，，，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱。。。。。想要纯住宅那种清静、私密的感受，，，，，这儿可给不了。。。。。
生涯本钱高一点。。。。。? 商水商电比民用的贵，，，，，物业费也比通俗住宅小区高。。。。。俺特意问了，，，，，物业费或许得每平每月3块多，，，，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，，，，加上水电，，，，，栖身本钱得算清晰。。。。。
学区一般。。。。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校，，，，，那基本不必想。。。。。公寓的学区属性很弱。。。。。
三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？？投资账咋算？？？？
咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据，，，，，给恁算笔粗账。。。。。
售价方面，，，，，像1622这种中层、视野好的户型，，，，，单价在芜湖公寓市场里算高的。。。。。俺探询的时间，，，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，，，，总价60万出面。。。。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了，，，，，以是买公寓，，，，，图的就是租金回报和流动性。。。。。
租金回报咋样？？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说，，，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓，，，，，很好租。。。。。若是按通俗长租，，，，，一个月能租到2200-2500元。。。。。若是花点心思，，，，，弄漂亮点做日租民宿，，，，，遇到节沐日、方特旅游旺季，，，，，收益能更高，，，，，但人也更费心。。。。。咱就按月租2300算，，，，，一年租金收入27600，，，，，总价按62万算，，，，，年化租金回报率或许4.45%。。。。。这比存银行、买大部分理财照旧强点。。。。。
但风险也得说清晰：
转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。。。。。未来你想卖，，，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），，，，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。。。。。以是公寓投资周期要长，，，，，指望快进快出炒一把，，，，，很可能赚的还不敷交税。。。。。
升值慢。。。。。? 住宅涨的时间它随着涨点，，，，，住宅不动的时间它可能还跌。。。。。保值增值主要靠租金。。。。。
1616、1622这种户型，，，，，正对广场，，，，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，，，，，睡觉轻的得思量这点。。。。。
FAQ（伙计们常问的问题）：
问：产权就40年，，，，，到期了咋弄？？？？
答：依法依规，，，，，住宅地到期自动续期，，，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱，，，，，现在没有很是明确的天下性细则。。。。。但大偏向是“届满可申请续期”，，，，，或许率要补一笔土地出让金。。。。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险。。。。。
问：适合啥样人买？？？？
答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱，，，，，追求稳固租金现金流的投资者；；；；；②在周围上班，，，，，自己住，，，，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形）；；；；；③想做民宿、短租生意的人。。。。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭。。。。。
问：商水商电究竟贵几多？？？？
答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，，，，，水也贵一些。。。。。详细看用量，，，，，一个人住，，，，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。。。。。
问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？？吵不吵？？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置。。。。。低楼层可能直接听到广场活动声，，，，，16楼这样的高楼层，，，，，主要噪声来自马路车流。。。。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，，，，，但不会是绝对清静。。。。。1622视野坦荡，，，，，但也正对广场灯光，，，，，晚上拉好窗帘很主要。。。。。
结语：
跑这一趟，，，，，看这一圈，，，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了。。。。。? 它就像个性格鲜明的女人，，，，，优点弱点都摆在明面上。。。。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固。。。。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高。。。。。
以是，，，，，它绝对不是一个适合所有人的选择。。。。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者，，，，，它可能是个“废物”；；；；；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭，，，，，它或许率是个“鸡肋”。。。。。俺那伙计，，，，，最后听了俺的剖析，，，，，自己又琢磨了几天，，，，，照旧决议买了。。。。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水，，，，，并且他自己在芜湖有住宅，，，，，这个纯是投资。。。。。
恁要是也心动了，，，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿，，，，，白天晚上都感受感受。。。。。算清晰自己的经济账和需求账。。。。。屋子没有优劣，，，，，只有合适不对适。。。。。希望俺这大真话，，，，，能帮恁看明确！有啥想再问的，，，，，咱底下再唠！?