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上海龙凤花园房价贵不贵，，，，
，值不值得买，，，，
，小区里头的真实生涯是甚样？？？？？

哎呦喂，，，，
，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，，，
，非让额帮着探询探询这个盘，，，，
，说是名头挺响。。。。。额跑断腿，，，，
，问了中介、混了业主群，，，，
，还实地去转了三四趟，，，，
，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？？？

提及来也是巧，，，，
，额表哥预算就500个W左右，，，，
，想在市区找个差不离的二手房。。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，，，
，说得是天花乱坠，，，，
，额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。。? 但网上说的虚的多，，，，
，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，，，
，这不去不知道，，，，
，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，，，
，是个甚基础？？？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，，，
，正经名字叫“龙凤公寓”，，，，
，但大伙儿都叫惯了花园。。。。。它不在浦东也不在闵行，，，，
，而是在长宁区的茅台路那块儿，，，，
，详细是茅台路555弄。。。。。额头回去差点没找见大门，，，，
，掩在一片老树后头，，，，
，不算起眼。。。。。

• 交通咋样个利便法？？？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，，，
  ，4号口出来，，，，
  ，慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。。额掐表试过，，，，
  ，从下楼到进地铁闸机，，，，
  ，最快一趟用了15分钟，，，，
  ，通勤是真不赖。。。。？？？？？档幕锛谱⒅亓，，，，
  ，小区车位可紧俏，，，，
  ，地上地下都算上，，，，
  ，1:0.6的比例，，，，
  ，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。。

• 屋子跟价钱，，，，
  ，能摸得着不？？？？？

  小区是2003年建起来的，，，，
  ，不算老也不算新。。。。。清一色的高层，，，，
  ，看着挺板正。。。。。额探询的最新行情（就上个月），，，，
  ，两房的户型，，，，
  ，90平上下，，，，
  ，挂价普遍在480万到520万之间，，，，
  ，合一平5万3到5万7。。。。。?

  额随着中介看了套2楼的，，，，
  ，户型是方正，，，，
  ，但采光让前头楼挡了一半，，，，
  ，下昼屋里就得开灯。。。。。就这，，，，
  ，房东一口价495万，，，，
  ，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，，，
  ，视野坦荡，，，，
  ，房东开价518万，，，，
  ，听说有好几波人盯着。。。。。这房价，，，，
  ，在长宁这块儿，，，，
  ，算是中等偏上，，，，
  ，但物业费不高，，，，
  ，每月2块8一平，，，，
  ，还行。。。。。

第二板：住进去是甚感受？？？？？好赖都得说道！。。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，，，，
，得住进去感受。。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，，，
，总结出几条鲜活的优弱点。。。。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，，，
     ，利便得不像话：出小区门，，，，
     ，右手边就是个中型超市，，，，
     ，左手边一溜烟全是饭馆，，，，
     ，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。。步行10分钟能到巴黎春天，，，，
     ，日常采买基础不必愁。。。。。?

  2. 邻人素质不赖，，，，
     ，挺清静：小区就两个门，，，，
     ，保安大爷查得挺细，，，，
     ，生面目都得挂号。。。。。额遇见个搬来5年的业主，，，，
     ，他说楼上楼下处得都挺好，，，，
     ，没啥糟心事。。。。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，，，
     ，初中是娄山中学，，，，
     ，在长宁不算顶尖，，，，
     ，但也不算差，，，，
     ，是个妥妥的“保底”选择。。。。。家里有娃的，，，，
     ，这点得掂量清晰。。。。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，，，
     ，走廊长得能跑步，，，，
     ，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，，，
     ，欠亨透，，，，
     ，时间长了有味儿。。。。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，，，
     ，额特意早晚去听了，，，，
     ，关窗还行，，，，
     ，一开窗，，，，
     ，那车流声“嗡嗡”的，，，，
     ，低楼层更显着。。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。。

  3. 升值空间？？？？？悬！? 额查了数据，，，，
     ，这小区的房价，，，，
     ，已往三年涨了不到15%，，，，
     ，跟旁边的新盘比，，，，
     ，跑输了一大截。。。。。中介的话得打折听，，，，
     ，说什么“洼地潜力股”，，，，
     ，听听就得了。。。。。

第三板：究竟甚人适合买？？？？？额给表哥的建议！

摸完底，，，，
，额给表哥剖析了一宿。。。。。这个小区，，，，
，不是啥人都能接。。。。。

• 适合谁买？？？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。。图个通勤利便，，，，
     ，生涯省心，，，，
     ，先安个家。。。。。总价500万内，，，，
     ，在上海这个地界，，，，
     ，能买到这样的配套，，，，
     ，可以了。。。。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。。原来住没电梯老屋子的，，，，
     ，换过来，，，，
     ，栖身情形能提升一截，，，，
     ，学校也有个着落。。。。。

  3. 不想折腾的养老族。。。。。生涯医疗都利便，，，，
     ，小区里老人也多，，，，
     ，能唠上嗑。。。。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，，，
     ，涨得慢，，，，
     ，不是炒房的料。。。。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，，，
     ，那这儿真不是您的菜，，，，
     ，看了也白看。。。。。

FAQ：大伙儿常问的，，，，
，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？？？工具坏了管修不管？？？？？

   答：物业是开发商自己的公司，，，，
   ，还行。。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。。额专门问了，，，，
   ，家里水管漏了，，，，
   ，打个电话半小时内保准上门，，，，
   ，但大修要动维修基金的话，，，，
   ，流程可就慢了。。。。。

2. 问：租出去的话，，，，
   ，好租不？？？？？租金能到几多？？？？？

   答：好租！由于交通太利便。。。。。额中介朋侪说，，，，
   ，那套90平的两房，，，，
   ，简朴装修，，，，
   ，月租能到8500-9000，，，，
   ，并且空置期短。。。。。投资回报率或许在2个点左右，，，，
   ，不算高。。。。。

3. 问：都说住民素质高，，，，
   ，是真的吗？？？？？

   答：分楼栋。。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，，，
   ，素质确实高。。。。。但靠边的楼，，，，
   ，租户多，，，，
   ，职员就杂点。。。。。这是额视察的，，，，
   ，纷歧定全对。。。。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？？？会不会拆迁？？？？？

   答：额查了官方文件，，，，
   ，这块是成熟社区，，，，
   ，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。。。。未来最大的利好，，，，
   ，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，，，
   ，别的没了。。。。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，，，
，额最后跟表哥说：“哥，，，，
，这屋子像个过日子的小媳妇，，，，
，容貌不是最俊的，，，，
，但有里有面，，，，
，扎实。。。。。你要是图个利便、牢靠，，，，
，能忍受它的小误差，，，，
，那就中。。。。。要是心气高，，，，
，想着一买就涨，，，，
，住得倍儿完善，，，，
，那咱再瞅瞅别的。。。。。”

最后，，，，
，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学校唬；
；都发给他了。。。。。买房是大事，，，，
，可不可光听别人说，，，，
，得自己琢磨透。。。。。恁要是也在看这个盘，，，，
，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，，，
，咱谈论区再唠！?

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