哎呀，，，，，列位老板，，，，，今天我们来摆点着实的龙门阵。。。。最近不是好多朋侪都在问嘛，，，，，说想在杭州搞个spa馆，，，，，不晓得从哪下手，，，，，心头慌得很?。。。。我跟你讲，，，，，这个事体说重大也重大，，，，，说简朴也简朴，，，，，要害看你摸不摸获得门道。。。。我前两年也是脑壳一热，，，，，在城西搞了一家，，，，，交了不少“学费”，，，，，今天就把我晓得的、踩过的坑，，，，，一五一十跟你摆清晰，，，，，绝对巴适！
许多人选址，，，，，第一个想法就是：“诶，，，，，谁人阛阓看起好高等，，，，，开进去肯定有搞头！” 打住哈！这个想法要不得?。。。。阛阓流量大是大，，，，，但你的客户是不是精准流量，，，，，那要打个问号。。。。
我跟你讲个真事。。。。我有个偕行，，，，，当初就是非要在钱江新城某个高端综合体里头搞，，，，，以为格调高。。。。效果嘞？？ ？ ？？房租贵得咬人不说，，，，，进去消耗的人，，，，，多是吃完饭、看完影戏顺路逛一哈的，，，，，目的性消耗的太少。。。。别个是来逛gai的，，，，，不是专门来放松的，，，，，转化率低得哭。。。。撑了半年多，，，，，最后照旧搬出来了。。。。
那咋个看喃？？ ？ ？？你要学会“蹲点”！
看周边业态：你的铺子周围，，，，，最好是高等住宅区、写字楼集群、或者高端旅馆旁边。。。。你想嘛，，，，，住豪宅的姐姐、加班累成狗的白领、住旅馆想放松的商务客，，，，，这些才是你的精准客户。。。。好比黄龙商圈、钱江世纪城、未来科技城焦点区，，，，，这些地方的需求是明摆起的。。。。
数“有用人流”：莫只看总数。。。。你在下昼2-4点（事情日下昼茶时间）、晚上7-9点（下班后黄金时段），，，，，去你看中的地方蹲两天。。。。数一数途经的人里头，，，，，看起来像目的客户（年岁、衣着、状态）的有好多。。。。这个数据比你拍脑壳准一万倍?。。。。
交通便当性是王道：最好有地铁口直达，，，，，500米内。。。？？ ？ ？？档幕埃，，，，停车方不利便、贵不贵，，，，，是决议高端客户来不来的要害。。。。我现在的店在滨江，，，，，门口就是地铁，，，，，背后是个停车自制的内部场子，，，，，好多客户就是冲这个利便来的。。。。
逻辑清晰了，，，，，我们来看详细操作咋个避开那些“天坑”。。。。
第一个坑：贪自制，，，，，选“养不熟”的新区或者死角铺。。。。
开发商经常跟你吹：“我们这是妄想中的CBD，，，，，未来价值无限！” 万万稳起！SPA是做当下熟客生意的，，，，，不是搞房产投资。。。。一个新区从交房到入住率起来，，，，，再到消耗习惯养成，，，，，最少等你两三年。。。。你每个月真金白银的房租、人为等获得那天不？？ ？ ？？我当初就差点着了道，，，，，幸好多个心眼，，，，，去看了晚上小区的亮灯率，，，，，稀稀拉拉的，，，，，坚决放弃。。。。
第二个坑：条约看得不仔细，，，，，掉进“递增”陷阱。。。。
谈房租的时间，，，，，人家给你报个单价，，，，，你以为“诶，，，，，还可以接受”。。。。一签条约傻眼了，，，，，里头写起“租金每年递增8%-10%”！你算一哈，，，，，五年下来，，，，，房租要涨差未几一半！人工物料也在涨，，，，，你利润从那里来？？ ？ ？？以是，，，，，谈判的时间，，，，，只管把递增条款打掉，，，，，或者压到5%以内，，，，，这是你的生命线?。。。。
第三个坑：物业是个“爷”，，，，，搞不拢万事休。。。。
签条约前，，，，，一定要去物业那里摆一哈，，，，，问清晰几件事：装修时间限制、垃圾清运费咋算、空调外性能不可挂、牌匾尺寸有啥子要求、水电是不是商业标准。。。。有些老楼，，，，，电路基础带不动你那么多台装备，，，，，一开工就抓瞎。。。。这些噜苏事，，，，，前期不问，，，，，后期个个都是让你脑壳痛的“雷”。。。。
选址最终要落到钱上。。。。我给你个简朴的账，，，，，你自己掂量。。。。
假设你搞其中等偏上的spa馆，，，，，5个房间左右。。。。
顶流商圈（如湖滨、武林）：房租没得个4、5万/月拿不下来，，，，，加上押金、装修、装备、职员准备金，，，，，启动资金没得150个W，，，，，想都莫想。。。。适合资源雄厚，，，，，做品牌标杆的。。。。
成熟高端社区/商圈（如南星桥、申花、滨江区政府周边）：房租或许2-3万/月，，，，，启动资金在80-120个W。。。。这个是性价比最高、也最稳当的选择，，，，，客源优质且稳固，，，，，是我的首选推荐?。。。。
新兴潜力板块（如未科部分已成熟区域、奥体周边）：房租1.5-2.5万/月，，，，，启动60-100个W。。。。这里头要仔细甄别，，，，，选那种住宅已经满员、商业最先群集的地方，，，，，有时机用较低本钱卡到好位置。。。。
记着一个公式：你首年的总投入，，，，，除以你预估的客单价，，，，，再除以12个月。。。？？ ？ ？？纯疵扛鲈轮辽僖龊枚嗫腿瞬呕１尽！。。若是这个数字高得离谱，，，，，那你就要转头重新看位置了。。。。
Q：加盟品牌和自己开，，，，，选址有啥子差别？？ ？ ？？
A：区别大了！加盟品牌，，，，，总部经常有划定，，，，，必需选在某种级别的商圈，，，，，自由度低，，，，，但他们会给你人流数据参考（靠不靠谱另说）。。。。自己开，，，，，无邪得多，，，，，可以像我上面说的，，，，，去挖那些“潜力股”社区店，，，，，本钱低，，，，，更容易活下来。。。。
Q：线上平台对选址影响大不大？？ ？ ？？
A：大！但现在那里的线上流量都贵。。。。要害是，，，，，你的店自己要在一个自然有线下游量的地方，，，，，线上引流是“锦上添花”，，，，，不是“雪中送炭”。。。。别指望光靠美团公共把你从个咔咔头救出来。。。。
Q：屋子看到合适的，，，，，咋个最后拍板？？ ？ ？？
A：莫急！带上你的预算表，，，，，在事情日和周末的黄金时段各去蹲一次。。。。跟周边的保安、小卖部老板摆几句，，，，，他们最清晰这里的人气咋样。。。。最后，，，，，闭上眼睛想一哈，，，，，你的目的客户从地铁站、停车场走到你店门口，，，，，这个历程舒不惬意、方不利便？？ ？ ？？你的感受，，，，，就是客户的感受。。。。
好了，，，，，今天就跟各人摆到这哈。。。？？ ？ ？？鰏pa馆，，，，，选址这一步，，，，，走对了就乐成了一泰半。。。。莫要嫌贫困，，，，，多跑、多看、多算，，，，，比你在屋头想破脑壳有用。。。。杭州是个好地方，，，，，消艰辛强，，，，，女娃娃们又考究生涯品质，，，，，这个市场绝对有得做。。。。要害是你自己要稳扎稳打，，，，，莫想一口吃成个胖子。。。。
找到谁人让你以为“对了，，，，，就是这里！”的地方，，，，，然后鼓足劲头，，，，，开干！有啥子不清晰的，，，，，随时可以再来摆两句?。。。。祝列位老板，，，，，都找到自己满意如意的好铺子，，，，，生意兴隆！。。，，，，财路广进！