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为什么公寓都是鸡窝？？？揭秘这个说法的三大真相与购房误区！

哎妈呀，，
，，，老铁们，，
，，，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪，，
，，，总瞅见有人说“可别买公寓，，
，，，那公寓都是鸡窝”！这话说的，，
，，，咋这么膈应人呢？？？我自个儿就住过公寓，，
，，，身边不少哥们儿姐们儿也买过，，
，，，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个，，
，，，咱就得好好掰扯掰扯，，
，，，“公寓都是鸡窝”这嗑儿，，
，，，究竟是从哪儿传出来的？？？这里头究竟有几多误会，，
，，，几多是真话？？？咱唠明确了，，
，，，你可别随着瞎起哄！?

一、 这“鸡窝”的磕儿，，
，，，究竟是从哪儿传出来的？？？

首先咱得整明确，，
，，，这词儿它埋汰人。。。。。。∷倒⑹恰凹ξ选，，
，，，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。。。。。。那为啥会有这印象呢？？？泉源在这几块儿：

头一个，，
，，，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。。。。。。? 我朋侪大强，，
，，，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓，，
，，，本想着投资。。。。。。效果呢？？？那栋楼里，，
，，，啥人都有！楼上是个小公司，，
，，，天天叮咣装修；；对门是个日租房，，
，，，收支的人脸都瞅不熟；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。。。。。。大强跟我说：“那感受，，
，，，就跟住进了个高级点的筒子楼，，
，，，确实有点像……那啥。。。。。。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼，，
，，，给整个公寓产品抹了老大一层黑。。。。。。?

第二个，，
，，，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。。。。。。? 公寓面积小，，
，，，总价低，，
，，，许多投资者买了就为出租。。。。。。为了尽快租出去、租价高点儿，，
，，，有些房东可真是不管那套。。。。。。啥样租客都敢租，，
，，，效果导致一个单位里头，，
，，，可能三天两头换人，，
，，，作息杂乱，，
，，，喧华难免。。。。。。流动性大、不稳固，，
，，，这“鸡窝”的印象，，
，，，不就坐实了一部分么？？？数据显示，，
，，，一些位置偏、治理差的公寓，，
，，，年换租率能凌驾50%，，
，，，而住宅小区普遍低于20%。。。。。。这差别，，
，，，老大了！

第三个，，
，，，就是户型设计惹的祸。。。。。。? 有些公寓设计的，，
，，，那叫一个憋屈！一条长走廊，，
，，，双方密密麻麻全是门，，
，，，一户挨着一户，，
，，，窗户还小。。。。。。采光透风都不咋地，，
，，，回家关上门就跟个“小盒子”似的。。。。。。这种物理上的麋集和压制感，，
，，，也容易让人爆发欠好的遐想。。。。。。我当初看房时见过一个，，
，，，一层楼30多户，，
，，，就俩电梯，，
，，，上下班点儿能急死你，，
，，，那情形能不让人急躁吗？？？?

二、 一杆子打翻一船人？？？好公寓可比窦娥还冤！

可是啊，，
，，，老铁们！咱语言得讲理，，
，，，不可一颗老鼠屎，，
，，，坏了一锅汤。。。。。。【退怠肮⒍际羌ξ选，，
，，，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓，，
，，，那可真是“别人家的公寓”，，
，，，好着呢！

首先，，
，，，高端服务式公寓，，
，，，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因，，
，，，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。。。。。。好家伙，，
，，，那大堂跟五星级旅馆似的，，
，，，24小时前台保安，，
，，，入户大堂香喷喷的。。。。。。有公共健身房、图书馆、会客厅。。。。。。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英，，
，，，职员素质高，，
，，，治理极其严酷，，
，，，别说“鸡窝”了，，
，，，那气氛比好多高等住宅小区都清净。。。。。。这种公寓，，
，，，租金一个月都上万，，
，，，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？联系不上！?

其次，，
，，，有些纯栖身型公寓社区，，
，，，治理得井井有条。。。。。。? 现在许多大开发商，，
，，，也推出了纯住宅性子的公寓楼，，
，，，或者公寓小区。。。。。。它们有统一的、严酷的物业治理，，
，，，榨取办公，，
，，，榨取群租，，
，，，榨取开民宿。。。。。。就跟通俗小区一样，，
，，，有门禁，，
，，，有绿化，，
，，，有邻人社群活动。。。。。。我表姐家就住这种，，
，，，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领，，
，，，相处得可好了，，
，，，清静又温馨。。。。。。这种公寓，，
，，，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？?

再者，，
，，， loft公寓和文创公寓，，
，，，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓，，
，，，层高高，，
，，，空间坦荡，，
，，，设计感十足。。。。。。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。。。。。。人家把家里料理得跟杂志样板间一样，，
，，，那是“凤凰巢”，，
，，，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？这种公寓，，
，，，代表的是一种生涯态度，，
，，，可不是杂乱。。。。。。?

三、 咋避开“真鸡窝”，，
，，，挑到“好凤巢”？？？

那有的老铁要问了，，
，，，说这么多，，
，，，我想买个公寓投资或自住，，
，，，究竟该咋选，，
，，，才华不踩坑？？？这可是要害！你记好下面这几条，，
，，，保准你心里有杆秤：

第一招：看产权和土地性子。。。。。。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，，
，，，产权70年，，
，，，能落户口（看外地政策），，
，，，民水民电，，
，，，能上学（有学位的话）。。。。。。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。。。。。。那种啥人都能注册公司的，，
，，，及早离远点！?

第二招：看物业治理公司和口碑。。。。。。? 买房就是买物业！你得去实地看，，
，，，去问现在的住户。。。。。。？？纯楼道干不清洁，，
，，，保安管得严不严，，
，，，电梯坏不坏，，
，，，外来职员能不可随便进。。。。。。晚上和周末再去溜达一圈，，
，，，感受一下整体的栖身气氛。。。。。。一个好物业，，
，，，能把“鸡窝”胚子管成模范小区；；一个烂物业，，
，，，能把豪宅管成菜市场。。。。。。这是重中之重！??

第三招：看住户组成和租赁情形。。。。。。? 若是这栋楼里，，
，，，自住的比例高，，
，，，或者恒久租赁的多，，
，，，那稳固性就好。。。。。。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。。。。。。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠，，
，，，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌，，
，，，那你可就得掂量掂量了。。。。。。

第四招：看户型设计和梯户比。。。。。。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型，，
，，，住着不憋闷。。。。。。梯户比也很要害，，
，，，“两梯十户”以上的，，
，，，岑岭期你就做好等的准备吧。。。。。。“两梯四户”或“三梯六户”的，，
，，，恬静度会高许多。。。。。。这可是实着实在影响天天心情的细节！?

整几句大真话（FAQ环节）

1. 问：公寓为啥老被人说“鸡窝”，，
   ，，，住宅就没事？？？

   答：焦点在于治理难度和产权性子。。。。。。住宅小区自然以家庭恒久自住为主，，
   ，，，职员稳固，，
   ，，，治理目的简单（就是住家）。。。。。。许多公寓产权疏散，，
   ，，，投资客多，，
   ，，，为了回报容易引入商业行为，，
   ，，，治理跟不上就乱套。。。。。。再加上早期一些劣质产品坏了口碑，，
   ，，，这标签就贴上了。。。。。。但，，
   ，，，不是所有公寓都这样，，
   ，，，好住宅也有管成狗窝的。。。。。。

2. 问：买公寓投资，，
   ，，，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？

   答：那可纷歧定！投资成败，，
   ，，，八成看前期选择。。。。。。你就按俺上面说的那几招去选盘，，
   ，，，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。。。。。。这样的屋子，，
   ，，，租客质量也高，，
   ，，，租金稳固，，
   ，，，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。。。。。。是你选择产品，，
   ，，，不是产品界说你。。。。。。

3. 问：听说公寓职员杂，，
   ，，，不清静，，
   ，，，真的吗？？？

   答：清静与否，，
   ，，，取决于门禁、监控和物业巡逻，，
   ，，，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。。。。。。现在新点的、好点的公寓楼，，
   ，，，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻，，
   ，，，清静得很。。。。。。老旧的、没治理的住宅小区，，
   ，，，失贼事务也不少。。。。。。别听风就是雨，，
   ，，，得亲自考察安保系统。。。。。。

4. 问：公寓水电费贵，，
   ，，，转手难，，
   ，，，是真的吧？？？

   答：这点是真话，，
   ，，，是公寓的普遍短板。。。。。。商业公寓多是商水商电，，
   ，，，比民用贵；；生意税费也高，，
   ，，，转手确实比住宅难。。。。。。以是买公寓，，
   ，，，最好抱着“恒久持有收租”的心态，，
   ，，，别老想着炒短线。。。。。。用它爆发的租金流水来平衡其他投资，，
   ，，，是个不错的选择。。。。。。要是就图自制想买个家，，
   ，，，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。。。。。。

结语

以是啊，，
，，，列位老铁，，
，，，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法，，
，，，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样，，
，，，是又蠢又坏的地图炮！?

公寓只是一种修建产品形式，，
，，，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”，，
，，，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。。。。。。里头既有治理不善的“雷坑”，，
，，，也有品质优良的“宝藏”。。。。。。作为智慧的购房人，，
，，，咱得擦亮眼睛，，
，，，用脑子剖析，，
，，，用腿脚去考察，，
，，，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。。。。。。

下次再听人这么说，，
，，，你就把这篇文章甩给他，，
，，，告诉他：“哥们儿，，
，，，时代变了，，
，，，评价一个屋子，，
，，，得进屋看，，
，，，别搁门外瞎叭叭！”? ??

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