哎呦， ，，，，可算能坐下来跟恁们唠叨唠叨了。。。前阵子俺一个发小， ，，，，想在北京海淀瞅个学区房， ，，，，好家伙， ，，，，让其中介忽悠得团团转， ，，，，光“茶水费”就悄咪咪出了小十万， ，，，，效果咧？？？？？事儿没办成， ，，，，钱也要不回， ，，，，气得他肝儿疼?。。。俺就寻思啊， ，，，，这一二线都会买套房， ，，，，动辄几百万上万万， ，，，，找个不靠谱的经纪人， ，，，，那可真是“一坑深似海”咧。。。
以是俺今儿就憋不住了， ，，，，必需得把俺这些年跟高端房产经纪人打交道的那些门道儿， ，，，，尚有咋才华预约上真顶事儿的， ，，，，好好跟恁们说道说道。。？？？？？刹皇峭夏切┬橥钒湍缘耐嬉舛， ，，，，都是俺踩过坑、也尝过甜头的着实履历。。。
可多老乡觉着， ，，，，卖屋子的不都一回事？？？？？咳， ，，，，这里头差别可大咧！通俗经纪人， ，，，，那可能就是带你看房、催你签条约， ，，，，挣个佣金完事。。。但高端经纪人， ，，，，那伺候的都是“老油条”客户跟“硬骨头”房源， ，，，，没两把刷子可站不住脚。。。
俺举个着实例子你就明确咧。。。去年俺帮个老板在上海陆家嘴寻摸个能当公司门面的大平层。。。要求可刁钻：楼层、视野、风水、邻人配景都有考究。。。通俗中介一听就挠头。。。但厥后俺通过朋侪引荐， ，，，，约了个专做那片儿的顶尖经纪人。。。人家二话没说， ，，，，一个星期就给筛出来5套完全切合要求的， ，，，，连扑面楼里住的是哪家公司的老总、屋子有没有产权纠纷都给你摸得门儿清??。。。最后那单5800万的生意， ，，，，顺顺当当就办完咧。。。这叫甚？？？？？这就叫信息差跟资源网的价值！人家挣得多（佣金可能到1%）， ，，，，但给你省下的心、力、时间、尚有可能掉进去的坑， ，，，，那可远远不止这个数。。。
数据上也能看出来：俺视察过， ，，，，在高端市场， ，，，，一个顶级经纪人一年的成交额， ，，，，能顶一个通俗中介门店整年的业绩。。。人家手里捏着的， ，，，，才是真正的“硬货房源”和“实力客户”， ，，，，不靠走量， ，，，，就靠做精。。。
知道了好， ，，，，那咋找咧？？？？？可不是上58同城搜“高端”就中啊。。∧窃嫉降， ，，，，八成是包装出来的“李鬼”。。。俺给你说三条着实路子， ，，，，亲测有用：
圈内“老带新”， ，，，，最靠谱！? 这行尤其认口碑跟熟人先容。。。你要是已经在一二线有套房， ，，，，问问你的物业管家、银行私行客户司理、甚至常去的高端场合的店长。。。他们手里往往有相助过、信得过的经纪人资源。。。俺那上海的票据， ，，，，就是私人银行的理财司理给搭的线。。。这相当于一次信用背书， ，，，，比啥广告都强。。。
锁定“标杆盘”， ，，，，守株待兔。。。? 你看中哪个顶级小区（好比北京的万柳书院、上海的翠湖天地）， ，，，，就想步伐混进去。。。不是让你翻墙啊。。】梢匀ツ诶锏会所、咖啡馆坐坐， ，，，，跟内里遛弯的业主、事情职员唠唠嗑?。。。能常驻这些小区、维护业主关系的经纪人， ，，，，基本都是区域大牛。。。直接问他们：“咱这小区， ，，，，最近有么有好房源出来？？？？？谁打理得最明确？？？？？” 往往能有惊喜。。。
背调“三板斧”， ，，，，验明正身。。。? 不管从哪找到的人， ，，，，晤面之前， ，，，，必需做“体检”：
一查业绩：让他截图看看近两年的成交纪录（隐去客户隐私）， ，，，，主要看成交总价段和楼盘层次。。。专做万万级以上盘子的， ，，，，才可能够得上“高端”。。。
二看言谈：真正的大牛， ，，，，不催单、不制造焦虑， ，，，，谈天重点在帮你剖析需求、厘清风险、提供专业市场看法， ，，，，感受像个“购房照料”， ，，，，而不是“销售”。。。
三问细节：抛个详细难题问他。。。好比“我看中XX小区， ，，，，但听说有学位占用的历史问题， ，，，，这类情形一般咋核实？？？？？流程咋走？？？？？” 看他的回覆是迷糊其辞， ，，，，照旧能给出清晰、可操作的解决路径。。。
好容易约上大牛面谈， ，，，，可不敢把天聊死。。。俺总结了个独家谈天心法：
? 要展示实力， ，，，，不要露富摆阔。。？？？？？梢圆痪饧涮嵋幌履愕资金筹措情形（如“首付已备好， ，，，，贷款初审也过了”）， ，，，，或者你的焦点需求（“公司上市后需要资产设置”）。。。这是告诉对方你是有用客户， ，，，，不是来瞎探询的。。。但切忌炫富， ，，，，真正的高端经纪人见多了有钱人， ，，，，反而反感咋咋呼呼的。。。
? 要提问尖锐， ，，，，不要光听忽悠。。。直接问痛点：“这套房最大的弱点是甚？？？？？业主为甚至心想卖？？？？？历史上生意有过纠纷没？？？？？” 敢直面问题、回覆坦诚的， ，，，，才值得托付。。。
? 要谈服务价值， ，，，，不要只砍佣金。。？？？？？梢晕剩骸俺舜辞┨踉， ，，，，在税务妄想、贷款方案优化、生意风险把控上， ，，，，你能提供甚详细支持？？？？？” 把关注点从“你收几多钱”转移到“你能帮我省几多钱、阻止几多贫困”上。。。能聊到这一层的， ，，，，才是你要找的人?。。。
问：找这种高端经纪人， ，，，，用度是不是贵得吓人？？？？？
答：佣金比例确实可能比通俗的高（好比2%以上）， ，，，，但俺跟你说， ，，，，省钱不即是划算。。。他帮你把房价谈低1%、避开一个产权陷阱， ，，，，省下的钱可能几十上百万。。。这账你得会算。。。
问：他们就只做外地吗？？？？？我想跨城买房咋办？？？？？
答：真正有实力的， ，，，，都有天下性的偕行网络。。。好比你在北京， ，，，，想买深圳的屋子， ，，，，他一个电话就能帮你对接深圳同级别、可靠的相助同伴， ，，，，这叫联卖。。。你只需要对接他一个人就行， ，，，，省心。。。
问：咋判断他是不是真的“高端”， ，，，，不是装出来的？？？？？
答：除了上面说的背调， ，，，，再教你一招：问他一个近期有关楼市政策的、较量深的问题， ，，，，好比“遗产税试点听说对咱们这的豪宅市场有甚潜在影响？？？？？” 若是他能连系外地市场、客户案例侃侃而谈， ，，，，有自己自力的剖析和预判， ，，，，那或许率有真本事。。。若是只能背新闻稿， ，，，，那就得再想想咧。。。
行啦， ，，，，叨叨了这么一大篇， ，，，，口水都说干咧。。。焦点就一句话：在一二线都会搞大额房产生意， ，，，，找个对的高端经纪人， ，，，，比你吭哧吭哧看一百套屋子都中用。。。那可不是个“中介”， ，，，，那是你的“智囊”和“守门员”。。？？？？？杀鹪预约这第一步上就吃了亏。。。
希望俺这点掏心窝子的履历， ，，，，能帮咱老乡们在买房置业的路上， ，，，，少踩坑、多省钱、顺顺当当住上好屋子！有啥详细问题， ，，，，咱底下再唠！?