哎 ，，提及这个龙光玖钻 ，，额这心里头可是五味杂陈。。。。。??? 前阵子 ，，朋侪圈、中介嘴里 ，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词 ，，说的就是它。。。。。额当初也好奇得不可 ，，心说这是多自制 ，，能叫个“鸡窝价” ？？？ ？ ？？真就实地跑了几趟 ，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝 ，，今儿就把额这三个月攒下的干货 ，，一股脑都跟大伙儿说道说道。。。。。你可甭光听广告 ，，里头的道道 ，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。。。。所谓“鸡窝” ，，在这圪垯不是说养鸡的地方 ，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓 ，，有的甚至就二三十平米 ，，跟个鸡窝也差球未几大。。。。。? 那“鸡窝价”自然就是说 ，，总价看起来特殊低 ，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。。。。
额跟你说 ，，额亲眼见过一套28平米的复式 ，，总价挂38万。。。。。咋一听 ，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下 ，，这可不就是“馅饼”么 ？？？ ？ ？？? 可是 ，，老话咋说 ？？？ ？ ？？“自制没好货 ，，好货不自制” ，，在房产这儿 ，，简直是真理中的真理！这个价 ，，它背后是有原因的。。。。。
首先 ，，产权是公寓 ，，不是住宅。。。。。这就意味着 ，，落户、上学 ，，这些好事基本跟你没啥关系。。。。。其次 ，，首付比例高 ，，一般要五成 ，，贷款年限短 ，，最多10年 ，，你月供压力“呼”一下就上来了。。。。。再一个 ，，转手税费高得吓人 ，，能占到总价的10%甚至更多 ，，你想卖的时间可就难了。。。。。最后 ，，栖身密度大 ，，一层恨不得有二三十户 ，，职员杂 ，，等电梯能急死你。。。。。这些 ，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。。。。
那你肯定要问咧 ，，既然这么多倒运索 ，，为甚还火 ？？？ ？ ？？问的人还这么多 ？？？ ？ ？？额给你算两笔账 ，，你就清晰了。。。。。
一笔是“投契客”的账。。。。。前些年 ，，有人是真冲着“炒”来的。。。。。总价低 ，，门槛低 ，，想着囤一套 ，，等周边商业配套起来 ，，房价一涨转手卖掉。。。。。但现实是 ，，这种公寓的涨幅 ，，远远跑不赢住宅 ，，甚至交多地方还在阴跌。。。。。额咨询过一其中介朋侪 ，，他经手的龙光玖钻二手房 ，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠 ，，跟新居比没咋涨 ，，算上利息和通胀 ，，着实是亏的。。。。。想靠这个短期炒一把的 ，，好多都套住了。。。。。
另一笔是“刚需小白”的账。。。。。这主要是些后生 ，，或者手里头积贮未几的年轻人。。。。。在城里头 ，，住宅买不起 ，，租房又嫌贵还不稳固 ，，一看“嘿 ，，三四十万就能有个自己的房 ，，照旧龙光玖钻这地段” ，，立马就上头了。。。。。但他们没算后期的持有本钱。。。。。好比那套38万的屋子 ，，首付19万 ，，贷款19万贷10年 ，，月供就得两千出面。。。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费 ，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。。。。一整套算下来 ，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。。。。?
额不是光听人说 ，，额是自己去看了的。。。。。龙光玖钻那楼 ，，高是真高 ，，气派也是真气派。。。。。但里头 ，，那是另一番天地。。。。。
额去看了一个在租的样板间 ，，明确昼 ，，楼道里黢黑 ，，全靠灯光。。。。。一层有几多户 ？？？ ？ ？？额没细数 ，，但感受走廊七拐八绕 ，，跟迷宫似的。。。。。房间里头 ，，透风范光是个大问题 ，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊 ，，明确昼也得开灯。。。。。你想想 ，，住在这地方 ，，时间长了能不憋屈 ？？？ ？ ？？有业主跟额倒苦水 ，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚 ，，私密性约即是没有。。。。。
再说说额探询来的独家数据 ，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的 ，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有 ，，但真正能成交的 ，，大部分压在1.5万以下。。。。。急用钱的房东 ，，1.3万出面也能谈。。。。。这价钱 ，，比最高点时跌了不少。。。。。
租金回报：一个30平米左右的单间 ，，月租金或许在2200-2800元之间。。。。。咱们按总价45万、月租2500元算 ，，年化租金回报率或许也就6.7% ，，看着不低 ，，但扣除贷款利息、物业、消耗 ，，着实剩不下几多。。。。。
流动性：很是差！? 中介跟额说 ，，一套公寓平均成交周期在6个月以上 ，，看的人多 ，，真正下手的人少得可怜。。。。。你想急用钱套现 ？？？ ？ ？？除了大降价 ，，没别的办法。。。。。
以是 ，，值不值 ？？？ ？ ？？额的看法是：若是你有闲钱 ，，全款买下 ，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品 ，，并且能接受极差的流动性 ，，那可以琢磨。。。。。但若是你是刚需自住 ，，或者想贷款投资 ，，指望它升值赚钱 ，，额劝你赶忙打住 ，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几 ，，就想在城里有个自己的窝 ，，这都不可 ？？？ ？ ？？
A：后生 ，，你的心情额明确。。。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。。。。这地方 ，，落户、上学、升值、清静舒坦 ，，这几样它一样都不占 ，，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。。。。你想想 ，，把这笔首付和月供存起来 ，，或者投资自己 ，，等实力够了买个小的住宅 ，，是不是更久远 ？？？ ？ ？？为了一时“有房”的体面 ，，背上未来十年的肩负 ，，不值当。。。。。
Q：中介说租金高 ，，以租养贷没压力 ，，真的么 ？？？ ？ ？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。。。。空置期算了吗 ？？？ ？ ？？租客不稳固 ，，一年空一个月 ，，租金就少一份。。。。。家具家电消耗维修算了吗 ？？？ ？ ？？房租可能几年都不涨 ，，但你的月供是牢靠的。。。。。一旦有点岔子 ，，好比事情变换 ，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷” ，，压力山大。。。。。
Q：我看位置好啊 ，，未来地铁商业齐了 ，，能不涨 ？？？ ？ ？？
A：位置盈利 ，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了 ？？？ ？ ？？该兑现的利好早兑现了。。。。。公寓和住宅是两套逻辑 ，，住宅看地段涨 ，，公寓主要看租金。。。。。周边再富贵 ，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改 ，，它的价钱天花板就在那儿摆着。。。。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买 ？？？ ？ ？？
A：说着实的 ，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱 ，，没更好投资渠道的外地人 ，，就当资产设置一部分。。。。。2. 周围做生意的小老板 ，，买来自住兼办公。。。。。3. 完全不在乎升值、落户 ，，就图个离上班地方近 ，，且确定能恒久自住的极简主义者。。。。。除此以外 ，，大部分人 ，，尤其是年轻人 ，，一定要审慎再审慎。。。。。
跑腾了这几个月 ，，额最大的心得就是：买房这事 ，，尤其是这种“自制货” ，，? 心一热 ，，手一快 ，，未来哭都找不见调儿。。。。。“鸡窝价钱”听着诱人 ，，但它很可能把你未来的生涯和选择 ，，也框进了一个“鸡窝”里。。。。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易 ，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。。。。在做决议前 ，，一定要把最坏的情形算清晰 ，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。。。。别光听别人说“能涨”、“划算” ，，自己心里那杆秤 ，，得压上最实的秤砣。。。。。
希望额这些大真话 ，，能给你提个醒 ，，避避坑。。。。。买房是大事 ，，多看 ，，多比 ，，多算 ，，捂紧钱袋子 ，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价” ，，掏空了你未来的“凤凰巢”。。。。。??