哎呀妈呀，，，，，最近可老多老铁后台私信俺了，，，，，张嘴就问：“博主，，，，，谁人‘杭州湾梦想公寓姐姐’究竟靠不靠谱。？？ ？看视频拍的忒好，，，，，心里直刺挠，，，，，又怕踩坑！” ?
俺一看，，，，，这不可啊，，，，，光听别人口语（说）哪成？？ ？得自个儿去瞅瞅！上星期儿，，，，，俺真就揣着小本本，，，，，坐车奔杭州湾那头儿去了，，，，，替大伙儿当一回“排雷兵”。。那家伙，，，，，现场人还真不老小，，，，，都是听了“公寓姐姐”的名头来的。。今儿个，，，，，咱就关起门来唠点着实嗑，，，，，把里里外外、五脏六腑都给你扒扯明确喽！?
先说大伙儿最惦记的位置。。项目就在杭州湾新区靠南方那块儿，，，，，说是在“湾区芯”啥的妄想里头。。俺下了车，，，，，围着周边转悠了一大圈。。真话实说，，，，，眼下确实有点“空旷”。。?? 大楼是挺新、挺亮堂，，，，，但楼下底商开门的没几家，，，，，超市、饭馆得走个十来分钟到旁边儿的小区底商才有。。销售小哥一个劲儿地指着沙盘说，，，，，那里要建阛阓，，，，，这边要修学校，，，，，饼画得是又圆又大。。但俺觉着吧，，，，，你要是图眼下就烟火气十足，，，，，那这儿可能得让你失望；；；；；；要是赌它三五年远景，，，，，那倒可以琢磨琢磨。。
再说屋子自己。。“公寓姐姐”主推的户型，，，，，俺看了俩。。一个是那种层高挺老高的LOFT，，，，，隔成两层，，，，，楼上睡觉，，，，，楼下活动，，，，，空间使用是没得说，，，，，挺适合小年轻或者只身贵族。。另一个是大平层的公寓，，，，，敞亮！采光贼拉好。。但俺得提一嘴，，，，，这公寓是商水商电，，，，，没燃气?，，，，，以后居家过日子，，，，，做饭要么用电磁炉，，，，，要么点外卖，，，，，这点本钱得心里有数。。装修气概就是现在盛行的那种“网红ins风”，，，，，看着是挺得劲儿，，，，，质料嘛…嗯，，，，，就那样儿，，，，，对得起谁人价。。
看完屋子，，，，，咱得琢磨琢磨，，，，，这房事实是卖给谁的呢？？ ？俺跟几个看房的老乡唠了唠，，，，，也跟销售探讨了半天，，，，，觉着吧，，，，，主要是下边这几类人：
在杭州湾边上班的小年轻：要是你在新区里头的厂子或者公司上班，，，，，图个近便，，，，，不想把时间都扔通勤上，，，，，这儿是个选择。。总价不高，，，，，压力不算太大。。
想搞点投资的“包租公/婆”：这边儿企业多，，，，，外来打工的年轻人也多，，，，，租房市场确实有需求。。销售给俺算了一笔账，，，，，按他们说的租金，，，，，年化回报能瞅着4-5个点。。可是嗷，，，，，这是理想情形！屋子能不可立马租出去，，，，，租金有没有他们说那么高，，，，，可得两说着。。?
被“海景”“妄想”吸引的外地朋侪：不少人是被“杭州湾”、“大湾区”这些词儿和视频里的海景吸引来的。。俺得泼点冷水，，，，，不是所有房间都能看海，，，，，所谓海景也离得挺远。。投资这事儿，，，，，尤其跨都会，，，，，一定得冷静，，，，，亲自看看周边是“工地”照旧“都会”太主要了。。
俺的个人看法：你要是切合前两条，，，，，可以深入研究。。要是纯由于第三条，，，，，劝你把钱捂紧了，，，，，再寻思寻思。。这地儿的成熟，，，，，少说也得等个五年八年。。
咱唠点干的，，，，，几多钱？？ ？? 这也是俺重点探询的。。其时看的谁人LOFT，，，，，均价或许在一万出面一平，，，，，一套下来小几十万。。平层谁人稍微自制点儿。。首付比例，，，，，由于是商业公寓，，，，，一般要五成，，，，，贷款年限也短，，，，，最多十年，，，，，利息还比住宅高。。这一下子，，，，，前期压力就上来了。。
再说产权，，，，，40年的商业产权，，，，，这个大伙儿都知道。。要害尚有落户和学区，，，，，销售也明说了，，，，，不可落户，，，，，没有学区！家里有娃要上学的，，，，，可以直接划走了。。
尚有几个容易踩坑的点，，，，，俺都给你问明确了：
物业费：不自制，，，，，似乎得三四块一平，，，，，事实带着商业性子。。
上下楼邻人：公寓里头，，，，，保不齐隔邻就开个事情室、小公司，，，，，职员可能杂点，，，，，作息也跟纯住家纷歧样。。
未来转手：二手公寓税费高，，，，，未来想卖，，，，，可比住宅费劲多了，，，，，接盘的人少。。
Q1：都说“公寓姐姐”营销狠，，，，，是不是骗人的。？？ ？
A1：骗人倒不至于，，，，，人家是正儿八经的楼盘署理销售。。但营销味儿确实冲，，，，，视频和现实有差别。。你得学会从那些“优美画面”里，，，，，扒拉出“现实信息”，，，，，好比周边究竟有啥、屋子自己啥条件。。记着，，，，，销售的话，，，，，信七分，，，，，留三分自个儿判断。。
Q2：投资这里，，，，，真能赚到租金吗？？ ？
A2：恒久看，，，，，随着片区人多了，，，，，租肯定能租出去，，，，，但初期（一两年内）空置风险不小，，，，，租金水平也未必抵达你预期。。别光听他们算账，，，，，自己去租房软件看看周边同类型屋子的真实挂牌租金，，，，，那才是市场价。。
Q3：自住的话，，，，，生涯究竟利便不？？ ？
A3：短期内不利便，，，，，得靠“熬”。。买菜、下馆子、逛大街，，，，，都得有点距离。。适合那种能在家里宅得住，，，，，对热闹生涯依赖度不高，，，，，或者有车能解决出行问题的人。。
溜达一圈，，，，，整体感受就是：“杭州湾梦想公寓姐姐”这个盘，，，，，像一碗“夹生饭”。。? 地方是个好地方，，，，，饼也是张好饼，，，，，但啥时间能烙熟、烙得喷香，，，，，得看老天爷（政策和生长速率）赏不赏饭吃了。。
适合谁？？ ？在周围上班、手里钱未几、又想有个自己小窝的；；；；；；或者有点闲钱，，，，，能遭受至少五到八年期待周期，，，，，赌它久远生长的投资者。。
劝退谁？？ ？急着完婚落户的、娃等着上学的、图眼下生涯便当的、以及所有乞贷投资、押上所有身家的老铁，，，，，咱万万别碰！这玩意儿不确定性忒大。。
买房是大事儿，，，，，比找工具还得多寻思几遍。。甭管是“公寓姐姐”照旧“公寓妹妹”，，，，，最终都得回归到屋子自己、你兜里的钱、和你真实的需求上来。。行了，，，，，嗑就唠到这儿，，，，，尚有啥想知道的，，，，，咱谈论区接着唠！别忘了点赞关注，，，，，下回俺再去帮你们瞅别的盘！?