哎呦喂，，，，列位老铁、姐们儿，，，，今儿个咱可不聊虚的，，，，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻。。? 但凡在深圳琢磨过屋子的，，，，尤其关注过龙华这片儿的，，，，谁还没听说过它的台甫？？网上“明确都懂”四个字儿，，，，那真是包括了千言万语，，，，酸甜苦辣咸。。我作为一个在这周边晃悠了好几年，，，，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，，，，今儿就跟大伙儿掏心窝子口语口语。。?
您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，，，，那您可来错地界儿了。。咱今儿聊的，，，，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验。。
首先得说，，，，龙光玖钻这地段，，，，用咱的话讲，，，，真是“没治了”。。它就跟长在深圳北站脸上似的，，，，东广场出来，，，，溜达几步，，，，仰面就是它那一大片楼。。? 关于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门偏向的朋侪来说，，，，这便当水平堪称“开挂”。。我有一哥们儿，，，，每周都得跑广州，，，，用他的话说：“早上赖床都能遇上高铁，，，，从被窝儿到检票口，，，，25分钟搞定，，，，比我去福田上班都快！”
可是！? 这个“好”是有价钱的。。北站嘛，，，，人流量那是“乌泱乌泱”的。。尤其到了节沐日，，，，您瞅吧，，，，楼下那时势跟春运预演赛似的。。?♂??♀? 噪音、职员杂乱，，，，那是免不了的。。并且，，，，正由于靠着交通大枢纽，，，，这边的路网妄想主要使命是“疏导过境车辆”，，，，而不是“让您家门口好走”。。早晚岑岭，，，，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，，，，您要是开车往福田、南山去，，，，可得做好“心里建设”，，，，时间本钱得打出富足量。。
以是，，，，这位置，，，，得分人。。??♂? 对铁路依赖度高的，，，，这是天堂。。对纯粹市区通勤还开车的，，，，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了。。
龙光玖钻，，，，它就不是个通俗住宅小区。。它是个超概略的综合体，，，，公寓、商业、办公全搅和在一块儿。。这就有意思了。。
先说说优点：
商业配套忒足了。。自个儿楼下就是阛阓，，，，吃喝玩乐购一条龙，，，，下雨天儿不必打伞，，，，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿。。关于懒人跟年轻人，，，，吸引力“倍儿”大。。??
户型多，，，，总价门槛相对低。。从小开间到正规一房一厅，，，，选择多。。昔时许多投资客跟手里钱未几的刚需，，，，就是冲着这个“上车”的。。比起隔邻动辄七八百万的住宅，，，，这里总价亲民不少。。
视野景观不赖。。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，，，，尤其晚上，，，，灯火通明的，，，，有点都会感。。
可弱点也跟优点一样突出：
密度太高，，，，生齿嘈杂。。几十栋塔楼扎堆，，，，您想想得住几多人？？上下班等电梯，，，，有时间能急出白头发。。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，，，，全混一块儿，，，，职员因素重大，，，，栖身纯粹性很差。。
?公寓的“硬伤”一个祛除下。。?商水商电，，，，生涯本钱高；；；；? 大都户型欠亨燃气，，，，做饭靠电磁炉，，，，少了点烟火气；；；；? 最要害的是，，，，梯户比感人，，，，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，，，，跟旅馆似的，，，，走廊深邃。。我进去看过朋侪家，，，，明确昼走廊都得开灯。。
产权问题。。这个大伙儿都懂，，，，40年or50年产权，，，，跟70年住宅大本儿纷歧样。。虽然现在有续期说法，，，，但心里总归是个事儿，，，，直接影响二手生意时的银行评估和贷款成数。。
咱不吹不黑，，，，上点干的。。凭证我终年“趴”在种种房产APP和数据平台上看的效果：
价钱走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，，，，它也涨了，，，，但涨幅显着低于周边品质住宅小区。。好比隔邻的某某小区涨了50%，，，，它可能就涨了30%。。为啥？？产品类型和栖身体验决议了它的天花板。。
租金回报：这倒是它的强项！由于靠着北站和四号线，，，，租房需求兴旺。。一个小开间，，，，月租能在4000-5000元左右，，，，租金回报率算下来，，，，确实比同价位的住宅要高一些。。? 以是早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘。。
二手流动性：这才是要害！您买的时间想得美，，，，卖的时间才知道“锅是铁打的”。。公寓二手生意税费高（增值税、土地增值税、个税等），，，，接盘的人少，，，，导致流动性远差于住宅。。经常是挂了半年一年，，，，看的人多，，，，至心想买、能接受税费的人少。。我熟悉一中介朋侪，，，，手里一套玖钻的房源，，，，挂了快一年，，，，价钱降了两次才脱手，，，，算上资金本钱，，，，基本没赚嘛。。
以是，，，，我的独家视角是：? 您要是手里有点闲钱，，，，没有购房资格，，，，又特殊想有个深圳的资产收收租，，，，并且能恒久持有（5-10年起），，，，不指望它短期暴涨变现，，，，那您可以仔细算算账。。? 但您要是个正经刚需，，，，有“房票”，，，，想着捌矫皲户、孩子上学、享受社区清静，，，，那听我一句劝，，，，加点钱，，，，或者买远点，，，，也整个正经住宅。。这地方的公寓，，，，跟“家”的感受，，，，还差着点意思。。
Q：现在这节骨眼儿，，，，还能买龙光玖钻吗？？
A：您可万万别激动！现在深圳楼市嘛行情，，，，大伙儿都门儿清。。若是是投资，，，，现金为王，，，，别容易动。。若是纯自住，，，，且事情生涯半径就在北站，，，，能接受所有弱点，，，，那可以多看、多比、狠砍价，，，，现在买方市场。。
Q：究竟嘛样人适合住这儿？？
A：只身青年、丁克小两口、恒久出差人士、包租公/婆。。对通勤便当和商业配套要求极高，，，，对栖身静谧性、社区气氛要求低的群体。。
Q：最大的硬伤究竟是嘛？？
A：要我排个序：第一是产权性子导致的二手流通性和金融属性差；；；；第二是超高密度和重大人群体带来的栖身体验打折；；；；第三是生涯本钱高（水电物业）。。
Q：未来还能涨吗？？
A：久远看，，，，随着深圳大盘逐步磨叽是可能的，，，，但想象它“一飞冲天”，，，，可能性微乎其微。。它的运气跟北站商务区整体生长捆绑，，，，但现在看，，，，北站商务区成熟还需时日，，，，并且竞品（其他公寓）也越来越多。。
唠了这么多，，，，您品出来了吗？？“深圳龙光玖钻明确都懂”，，，，懂的嘛？？懂的就是它那极致便当与焦点缺憾之间，，，，需要您自个儿做的权衡。。? 它就像个性格鲜明的朋侪，，，，优点弱点都摆在明面上，，，，不玩虚的。。
它玉成了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，，，，但也让你必需忍受这里的喧嚣与拥挤。。它给了你一张俯瞰车站的都会手刺，，，，但也可能让你的资产酿成“不动产”。。
以是，，，，甭听别人忽悠，，，，亲自去住几天民宿，，，，早晚岑岭去体验一下电梯和交通，，，，算算水电费账单。。您自个儿的感受，，，，您自个儿的盘算器，，，，比任何大V说的话都靠谱。。买房这事儿，，，，尤其是这种特殊产品，，，，适合的，，，，才是最好的。？？杀鹑谩懊魅范级，，，，酿成了“买了才懂，，，，懂了也晚了”。。您说，，，，是介个理儿不？？?♂?
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