哎呦喂， ，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家， ，，非让额帮着探询探询这个盘， ，，说是名头挺响。。。。。额跑断腿， ，，问了中介、混了业主群， ，，还实地去转了三四趟， ，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?
小序：为甚要扒这个小区？？
提及来也是巧， ，，额表哥预算就500个W左右， ，，想在市区找个差不离的二手房。。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”， ，，说得是天花乱坠， ，，额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。。? 但网上说的虚的多， ，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”， ，，这不去不知道， ，，里头门道可深嘞！
第一板：小区究竟在哪， ，，是个甚基础？？（踩盘实记）
上海龙凤花园， ，，正经名字叫“龙凤公寓”， ，，但大伙儿都叫惯了花园。。。。。它不在浦东也不在闵行， ，，而是在长宁区的茅台路那块儿， ，，详细是茅台路555弄。。。。。额头回去差点没找见大门， ，，掩在一片老树后头， ，，不算起眼。。。。。
交通咋样个利便法？？
这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站， ，，4号口出来， ，，慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。。额掐表试过， ，，从下楼到进地铁闸机， ，，最快一趟用了15分钟， ，，通勤是真不赖。。。。？？档幕锛谱⒅亓， ，，小区车位可紧俏， ，，地上地下都算上， ，，1:0.6的比例， ，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。。
屋子跟价钱， ，，能摸得着不？？
小区是2003年建起来的， ，，不算老也不算新。。。。。清一色的高层， ，，看着挺板正。。。。。额探询的最新行情（就上个月）， ，，两房的户型， ，，90平上下， ，，挂价普遍在480万到520万之间， ，，合一平5万3到5万7。。。。。?
额随着中介看了套2楼的， ，，户型是方正， ，，但采光让前头楼挡了一半， ，，下昼屋里就得开灯。。。。。就这， ，，房东一口价495万， ，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的， ，，视野坦荡， ，，房东开价518万， ，，听说有好几波人盯着。。。。。这房价， ，，在长宁这块儿， ，，算是中等偏上， ，，但物业费不高， ，，每月2块8一平， ，，还行。。。。。
第二板：住进去是甚感受？？好赖都得说道。。。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵
光看不可， ，，得住进去感受。。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠， ，，总结出几条鲜活的优弱点。。。。。
中！的地方：
生涯气息浓， ，，利便得不像话：出小区门， ，，右手边就是个中型超市， ，，左手边一溜烟全是饭馆， ，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。。步行10分钟能到巴黎春天， ，，日常采买基础不必愁。。。。。?
邻人素质不赖， ，，挺清静：小区就两个门， ，，保安大爷查得挺细， ，，生面目都得挂号。。。。。额遇见个搬来5年的业主， ，，他说楼上楼下处得都挺好， ，，没啥糟心事。。。。。
学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学， ，，初中是娄山中学， ，，在长宁不算顶尖， ，，但也不算差， ，，是个妥妥的“保底”选择。。。。。家里有娃的， ，，这点得掂量清晰。。。。。
不中！的地方（大真话预警）：
户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型， ，，走廊长得能跑步， ，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的， ，，欠亨透， ，，时间长了有味儿。。。。。
噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远， ，，额特意早晚去听了， ，，关窗还行， ，，一开窗， ，，那车流声“嗡嗡”的， ，，低楼层更显着。。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。。
升值空间？？悬！? 额查了数据， ，，这小区的房价， ，，已往三年涨了不到15%， ，，跟旁边的新盘比， ，，跑输了一大截。。。。。中介的话得打折听， ，，说什么“洼地潜力股”， ，，听听就得了。。。。。
第三板：究竟甚人适合买？？额给表哥的建议！
摸完底， ，，额给表哥剖析了一宿。。。。。这个小区， ，，不是啥人都能接。。。。。
适合谁买？？
在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。。图个通勤利便， ，，生涯省心， ，，先安个家。。。。。总价500万内， ，，在上海这个地界， ，，能买到这样的配套， ，，可以了。。。。。
为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。。原来住没电梯老屋子的， ，，换过来， ，，栖身情形能提升一截， ，，学校也有个着落。。。。。
不想折腾的养老族。。。。。生涯医疗都利便， ，，小区里老人也多， ，，能唠上嗑。。。。。
万万别买的人群！
追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般， ，，涨得慢， ，，不是炒房的料。。。。。
对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声， ，，那这儿真不是您的菜， ，，看了也白看。。。。。
FAQ：大伙儿常问的， ，，额一块儿答了
问：小区物业靠谱不？？工具坏了管修不管？？
答：物业是开发商自己的公司， ，，还行。。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。。额专门问了， ，，家里水管漏了， ，，打个电话半小时内保准上门， ，，但大修要动维修基金的话， ，，流程可就慢了。。。。。
问：租出去的话， ，，好租不？？租金能到几多？？
答：好租！由于交通太利便。。。。。额中介朋侪说， ，，那套90平的两房， ，，简朴装修， ，，月租能到8500-9000， ，，并且空置期短。。。。。投资回报率或许在2个点左右， ，，不算高。。。。。
问：都说住民素质高， ，，是真的吗？？
答：分楼栋。。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主， ，，素质确实高。。。。。但靠边的楼， ，，租户多， ，，职员就杂点。。。。。这是额视察的， ，，纷歧定全对。。。。。
问：未来周边有啥妄想没？？会不会拆迁？？
答：额查了官方文件， ，，这块是成熟社区， ，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。。。。未来最大的利好， ，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了， ，，别的没了。。。。。
结语：额的掏心窝子话
跑完这一大圈， ，，额最后跟表哥说：“哥， ，，这屋子像个过日子的小媳妇， ，，容貌不是最俊的， ，，但有里有面， ，，扎实。。。。。你要是图个利便、牢靠， ，，能忍受它的小误差， ，，那就中。。。。。要是心气高， ，，想着一买就涨， ，，住得倍儿完善， ，，那咱再瞅瞅别的。。。。。”
最后， ，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学校；都发给他了。。。。。买房是大事， ，，可不可光听别人说， ，，得自己琢磨透。。。。。恁要是也在看这个盘， ，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的， ，，咱谈论区再唠！?