恁说说，，，现在攒俩钱儿是真禁止易！? 俺一个伙计，，，手里头有点闲钱，，，不想存银行看着它毛，，，就琢磨着整点投资。。他看了一圈，，，非说芜湖那万达公寓不赖，，，特殊是里头谁人9号楼1622室，，，说得天花乱坠。。非拉着俺，，，上个月专门跑了一趟，，，替他去“踩踩点”。。今儿个，，，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，，，原原本本给恁说道说道。。这屋子究竟中不中？？？？？？咱不看广告，，，看实效！?
一、 屋子自己咋样？？？？？？进屋瞅瞅“真面目”
咱先扒拉扒拉这9号楼1622究竟是个啥情形。。它这个楼是公寓楼，，，产权一般是40年，，，商水商电，，，这点咱得先明确，，，跟70年的住宅小区不是一码事。。?
俺跟中介进去看了。。1622室，，，那就意味着是16楼，，，22号房。。楼层不低，，，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，，，大窗户一眼望出去，，，芜湖的江景和都会风物能看个一大片，，，心里头敞亮得很。。唬户型是一室一厅一卫，，，俺估摸着修建面积或许50平上下，，，做成个挑高Loft，，，就是屋里头自己又搭出来一层，，，当个小复式用。。
装修是开发商带的“精装修”，，，但俺得说真话，，，这精装修的水分。。，，就跟那海绵似的。。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，，，能直接搬进来住。。但仔细瞅瞅，，，质料用的都是亨衢货，，，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，，，卫浴五金掂着分量也不沉。。用是能用，，，但指望多高等、多耐用，，，那就别想了。。适合不想自己折腾的租客，，，或者妄想做民宿、短租的老板。。要是自己长住想弄得特殊得劲，，，后期几多还得再投点钱拾掇拾掇。。
二、 里子体面都得看：住这儿活得“可得劲”？？？？？？
光看屋子内里不中，，，咱得过日子。。≈鼙哒ρ，，咱得扒拉清晰。。
首先说“得劲”的地方：
位置是真利便！? ??♂? 就在万达广场楼上，，，这可不是吹的。。下楼就是商。。，，用饭、逛街、看影戏，，，炎天蹭空调冬天蹭暖气，，，五分钟全搞定。。关于年轻小两口或者只身贵族，，，这吸引力不小。。
交通不赖。。? ? 门口公交站好几趟车，，，打车也利便。。离芜湖站也不算远，，，俺看导航，，，不堵车20分钟差未几能到。。
风物视野好。。? 就像俺适才说的，，，高楼层看江看城，，，心情好。。
再说说“不得劲”的地方：
人多，，，杂！? ? 万达广场嘛，，，天天人流量重大。。公寓楼里啥人都有，，，有住家的，，，有开事情室的，，，有做民宿的。。电梯岑岭期得等，，，楼道里有时能遇见生疏游客拉着行李箱。。想要纯住宅那种清静、私密的感受，，，这儿可给不了。。
生涯本钱高一点。。? 商水商电比民用的贵，，，物业费也比通俗住宅小区高。。俺特意问了，，，物业费或许得每平每月3块多，，，50平的屋子一个月光物业就小200块，，，加上水电，，，栖身本钱得算清晰。。
学区一般。。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学校，，，那基本不必想。。公寓的学区属性很弱。。
三、 最要害的：这屋子“值不值”？？？？？？投资账咋算？？？？？？
咱伙计最体贴的就是这个！俺也探询了不少数据，，，给恁算笔粗账。。
售价方面，，，像1622这种中层、视野好的户型，，，单价在芜湖公寓市场里算高的。。俺探询的时间，，，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，，，总价60万出面。。这价钱在芜湖能买个不错的小两房住宅了，，，以是买公寓，，，图的就是租金回报和流动性。。
租金回报咋样？？？？？？? ? 这才是重点！中介跟俺说，，，像这种带装修、位置绝佳的公寓，，，很好租。。若是按通俗长租，，，一个月能租到2200-2500元。。若是花点心思，，，弄漂亮点做日租民宿，，，遇到节沐日、方特旅游旺季，，，收益能更高，，，但人也更费心。。咱就按月租2300算，，，一年租金收入27600，，，总价按62万算，，，年化租金回报率或许4.45%。。这比存银行、买大部分理财照旧强点。。
但风险也得说清晰：
转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。。未来你想卖，，，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），，，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。。以是公寓投资周期要长，，，指望快进快出炒一把，，，很可能赚的还不敷交税。。
升值慢。。? 住宅涨的时间它随着涨点，，，住宅不动的时间它可能还跌。。保值增值主要靠租金。。
1616、1622这种户型，，，正对广。。，，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，，，睡觉轻的得思量这点。。
FAQ（伙计们常问的问题）：
问：产权就40年，，，到期了咋弄？？？？？？
答：依法依规，，，住宅地到期自动续期，，，公寓（商业/综适用地）到期咋续、几多钱，，，现在没有很是明确的天下性细则。。但大偏向是“届满可申请续期”，，，或许率要补一笔土地出让金。。这是买公寓都要思量的恒久政策风险。。
问：适合啥样人买？？？？？？
答：俺以为这几类人可以思量：①手里有闲钱，，，追求稳固租金现金流的投资者；；②在周围上班，，，自己。。，，图利便的年轻白领（得能接受嘈杂情形）；；③想做民宿、短租生意的人。。不适合：追求资产快速升值、需要勤学区、喜欢清静纯住宅情形的家庭。。
问：商水商电究竟贵几多？？？？？？
答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，，，水也贵一些。。详细看用量，，，一个人。。，，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。。
问：9号楼的位置在广场哪个方位？？？？？？吵不吵？？？？？？
答：9号楼靠广场内侧和主干道交织位置。。低楼层可能直接听到广场活动声，，，16楼这样的高楼层，，，主要噪声来自马路车流。。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，，，但不会是绝对清静。。1622视野坦荡，，，但也正对广场灯光，，，晚上拉好窗帘很主要。。
结语：
跑这一趟，，，看这一圈，，，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明确了。。? 它就像个性格鲜明的女人，，，优点弱点都摆在明面上。。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳固。。弱点是：产权短、栖身嘈杂、生涯本钱高、未来转手难税费高。。
以是，，，它绝对不是一个适合所有人的选择。。? 对追求生涯便当、投资现金流的年轻人或投资者，，，它可能是个“废物”；；对想要牢靠、静谧、学区属性的家庭，，，它或许率是个“鸡肋”。。俺那伙计，，，最后听了俺的剖析，，，自己又琢磨了几天，，，照旧决议买了。。由于他看中的就是那每月稳固的租金流水，，，并且他自己在芜湖有住宅，，，这个纯是投资。。
恁要是也心动了，，，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一会儿，，，白天晚上都感受感受。。算清晰自己的经济账和需求账。。屋子没有优劣，，，只有合适不对适。。希望俺这大真话，，，能帮恁看明确！有啥想再问的，，，咱底下再唠！?