哎，，，，，，提及这个龙光玖钻，，，，，，额这心里头可是五味杂陈。。 。??? 前阵子，，，，，，朋侪圈、中介嘴里，，，，，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，，，，，说的就是它。。 。额当初也好奇得不可，，，，，，心说这是多自制，，，，，，能叫个“鸡窝价”？？？？？？真就实地跑了几趟，，，，，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，，，，，今儿就把额这三个月攒下的干货，，，，，，一股脑都跟大伙儿说道说道。。 。你可甭光听广告，，，，，，里头的道道，，，，，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。 。所谓“鸡窝”，，，，，，在这圪垯不是说养鸡的地方，，，，，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，，，，，有的甚至就二三十平米，，，，，，跟个鸡窝也差球未几大。。 。? 那“鸡窝价”自然就是说，，，，，，总价看起来特殊低，，，，，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。 。
额跟你说，，，，，，额亲眼见过一套28平米的复式，，，，，，总价挂38万。。 。咋一听，，，，，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，，，，，这可不就是“馅饼”么？？？？？？? 可是，，，，，，老话咋说？？？？？？“自制没好货，，，，，，好货不自制”，，，，，，在房产这儿，，，，，，简直是真理中的真理！这个价，，，，，，它背后是有原因的。。 。
首先，，，，，，产权是公寓，，，，，，不是住宅。。 。这就意味着，，，，，，落户、上学，，，，，，这些好事基本跟你没啥关系。。 。其次，，，，，，首付比例高，，，，，，一般要五成，，，，，，贷款年限短，，，，，，最多10年，，，，，，你月供压力“呼”一下就上来了。。 。再一个，，，，，，转手税费高得吓人，，，，，，能占到总价的10%甚至更多，，，，，，你想卖的时间可就难了。。 。最后，，，，，，栖身密度大，，，，，，一层恨不得有二三十户，，，，，，职员杂，，，，，，等电梯能急死你。。 。这些，，，，，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。 。
那你肯定要问咧，，，，，，既然这么多倒运索，，，，，，为甚还火？？？？？？问的人还这么多？？？？？？额给你算两笔账，，，，，，你就清晰了。。 。
一笔是“投契客”的账。。 。前些年，，，，，，有人是真冲着“炒”来的。。 。总价低，，，，，，门槛低，，，，，，想着囤一套，，，，，，等周边商业配套起来，，，，，，房价一涨转手卖掉。。 。但现实是，，，，，，这种公寓的涨幅，，，，，，远远跑不赢住宅，，，，，，甚至交多地方还在阴跌。。 。额咨询过一其中介朋侪，，，，，，他经手的龙光玖钻二手房，，，，，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，，，，，跟新居比没咋涨，，，，，，算上利息和通胀，，，，，，着实是亏的。。 。想靠这个短期炒一把的，，，，，，好多都套住了。。 。
另一笔是“刚需小白”的账。。 。这主要是些后生，，，，，，或者手里头积贮未几的年轻人。。 。在城里头，，，，，，住宅买不起，，，，，，租房又嫌贵还不稳固，，，，，，一看“嘿，，，，，，三四十万就能有个自己的房，，，，，，照旧龙光玖钻这地段”，，，，，，立马就上头了。。 。但他们没算后期的持有本钱。。 。好比那套38万的屋子，，，，，，首付19万，，，，，，贷款19万贷10年，，，，，，月供就得两千出面。。 。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，，，，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。 。一整套算下来，，，，，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。 。?
额不是光听人说，，，，，，额是自己去看了的。。 。龙光玖钻那楼，，，，，，高是真高，，，，，，气派也是真气派。。 。但里头，，，，，，那是另一番天地。。 。
额去看了一个在租的样板间，，，，，，明确昼，，，，，，楼道里黢黑，，，，，，全靠灯光。。 。一层有几多户？？？？？？额没细数，，，，，，但感受走廊七拐八绕，，，，，，跟迷宫似的。。 。房间里头，，，，，，透风范光是个大问题，，，，，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，，，，，明确昼也得开灯。。 。你想想，，，，，，住在这地方，，，，，，时间长了能不憋屈？？？？？？有业主跟额倒苦水，，，，，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，，，，，私密性约即是没有。。 。
再说说额探询来的独家数据，，，，，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，，，，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，，，，，但真正能成交的，，，，，，大部分压在1.5万以下。。 。急用钱的房东，，，，，，1.3万出面也能谈。。 。这价钱，，，，，，比最高点时跌了不少。。 。
租金回报：一个30平米左右的单间，，，，，，月租金或许在2200-2800元之间。。 。咱们按总价45万、月租2500元算，，，，，，年化租金回报率或许也就6.7%，，，，，，看着不低，，，，，，但扣除贷款利息、物业、消耗，，，，，，着实剩不下几多。。 。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，，，，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，，，，，看的人多，，，，，，真正下手的人少得可怜。。 。你想急用钱套现？？？？？？除了大降价，，，，，，没别的办法。。 。
以是，，，，，，值不值？？？？？？额的看法是：若是你有闲钱，，，，，，全款买下，，，，，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，，，，，并且能接受极差的流动性，，，，，，那可以琢磨。。 。但若是你是刚需自住，，，，，，或者想贷款投资，，，，，，指望它升值赚钱，，，，，，额劝你赶忙打住，，，，，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，，，，，就想在城里有个自己的窝，，，，，，这都不可？？？？？？
A：后生，，，，，，你的心情额明确。。 。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。 。这地方，，，，，，落户、上学、升值、清静舒坦，，，，，，这几样它一样都不占，，，，，，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。 。你想想，，，，，，把这笔首付和月供存起来，，，，，，或者投资自己，，，，，，等实力够了买个小的住宅，，，，，，是不是更久远？？？？？？为了一时“有房”的体面，，，，，，背上未来十年的肩负，，，，，，不值当。。 。
Q：中介说租金高，，，，，，以租养贷没压力，，，，，，真的么？？？？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。 。空置期算了吗？？？？？？租客不稳固，，，，，，一年空一个月，，，，，，租金就少一份。。 。家具家电消耗维修算了吗？？？？？？房租可能几年都不涨，，，，，，但你的月供是牢靠的。。 。一旦有点岔子，，，，，，好比事情变换，，，，，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，，，，，压力山大。。 。
Q：我看位置好啊，，，，，，未来地铁商业齐了，，，，，，能不涨？？？？？？
A：位置盈利，，，，，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？？？？该兑现的利好早兑现了。。 。公寓和住宅是两套逻辑，，，，，，住宅看地段涨，，，，，，公寓主要看租金。。 。周边再富贵，，，，，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，，，，，它的价钱天花板就在那儿摆着。。 。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？？？？
A：说着实的，，，，，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，，，，，没更好投资渠道的外地人，，，，，，就当资产设置一部分。。 。2. 周围做生意的小老板，，，，，，买来自住兼办公。。 。3. 完全不在乎升值、落户，，，，，，就图个离上班地方近，，，，，，且确定能恒久自住的极简主义者。。 。除此以外，，，，，，大部分人，，，，，，尤其是年轻人，，，，，，一定要审慎再审慎。。 。
跑腾了这几个月，，，，，，额最大的心得就是：买房这事，，，，，，尤其是这种“自制货”，，，，，，? 心一热，，，，，，手一快，，，，，，未来哭都找不见调儿。。 。“鸡窝价钱”听着诱人，，，，，，但它很可能把你未来的生涯和选择，，，，，，也框进了一个“鸡窝”里。。 。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，，，，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。 。在做决议前，，，，，，一定要把最坏的情形算清晰，，，，，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。 。别光听别人说“能涨”、“划算”，，，，，，自己心里那杆秤，，，，，，得压上最实的秤砣。。 。
希望额这些大真话，，，，，，能给你提个醒，，，，，，避避坑。。 。买房是大事，，，，，，多看，，，，，，多比，，，，，，多算，，，，，，捂紧钱袋子，，，，，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，，，，，掏空了你未来的“凤凰巢”。。 。??