哎呀妈呀，，，，，，最近可老多老铁后台私信俺了，，，，，，张嘴就问：“博主，，，，，，谁人‘杭州湾梦想公寓姐姐’究竟靠不靠谱啊。。？？？？看视频拍的忒好，，，，，，心里直刺挠，，，，，，又怕踩坑！” ?
俺一看，，，，，，这不可啊。。，，，，光听别人口语（说）哪成？？？？？得自个儿去瞅瞅！上星期儿，，，，，，俺真就揣着小本本，，，，，，坐车奔杭州湾那头儿去了，，，，，，替大伙儿当一回“排雷兵”。。。那家伙，，，，，，现场人还真不老小，，，，，，都是听了“公寓姐姐”的名头来的。。。今儿个，，，，，，咱就关起门来唠点着实嗑，，，，，，把里里外外、五脏六腑都给你扒扯明确喽！?
先说大伙儿最惦记的位置。。。项目就在杭州湾新区靠南方那块儿，，，，，，说是在“湾区芯”啥的妄想里头。。。俺下了车，，，，，，围着周边转悠了一大圈。。。真话实说，，，，，，眼下确实有点“空旷”。。。?? 大楼是挺新、挺亮堂，，，，，，但楼下底商开门的没几家，，，，，，超市、饭馆得走个十来分钟到旁边儿的小区底商才有。。。销售小哥一个劲儿地指着沙盘说，，，，，，那里要建阛阓。。，，，，这边要修学校，，，，，，饼画得是又圆又大。。。但俺觉着吧，，，，，，你要是图眼下就烟火气十足，，，，，，那这儿可能得让你失望；； ；；；；要是赌它三五年远景，，，，，，那倒可以琢磨琢磨。。。
再说屋子自己。。。“公寓姐姐”主推的户型，，，，，，俺看了俩。。。一个是那种层高挺老高的LOFT，，，，，，隔成两层，，，，，，楼上睡觉，，，，，，楼下活动，，，，，，空间使用是没得说，，，，，，挺适合小年轻或者只身贵族。。。另一个是大平层的公寓，，，，，，敞亮！采光贼拉好。。。但俺得提一嘴，，，，，，这公寓是商水商电，，，，，，没燃气?，，，，，，以后居家过日子，，，，，，做饭要么用电磁炉，，，，，，要么点外卖，，，，，，这点本钱得心里有数。。。装修气概就是现在盛行的那种“网红ins风”，，，，，，看着是挺得劲儿，，，，，，质料嘛…嗯，，，，，，就那样儿，，，，，，对得起谁人价。。。
看完屋子，，，，，，咱得琢磨琢磨，，，，，，这房事实是卖给谁的呢？？？？？俺跟几个看房的老乡唠了唠，，，，，，也跟销售探讨了半天，，，，，，觉着吧，，，，，，主要是下边这几类人：
在杭州湾边上班的小年轻：要是你在新区里头的厂子或者公司上班，，，，，，图个近便，，，，，，不想把时间都扔通勤上，，，，，，这儿是个选择。。。总价不高，，，，，，压力不算太大。。。
想搞点投资的“包租公/婆”：这边儿企业多，，，，，，外来打工的年轻人也多，，，，，，租房市场确实有需求。。。销售给俺算了一笔账，，，，，，按他们说的租金，，，，，，年化回报能瞅着4-5个点。。。可是嗷，，，，，，这是理想情形！屋子能不可立马租出去，，，，，，租金有没有他们说那么高，，，，，，可得两说着。。。?
被“海景”“妄想”吸引的外地朋侪：不少人是被“杭州湾”、“大湾区”这些词儿和视频里的海景吸引来的。。。俺得泼点冷水，，，，，，不是所有房间都能看海，，，，，，所谓海景也离得挺远。。。投资这事儿，，，，，，尤其跨都会，，，，，，一定得冷静，，，，，，亲自看看周边是“工地”照旧“都会”太主要了。。。
俺的个人看法：你要是切合前两条，，，，，，可以深入研究。。。要是纯由于第三条，，，，，，劝你把钱捂紧了，，，，，，再寻思寻思。。。这地儿的成熟，，，，，，少说也得等个五年八年。。。
咱唠点干的，，，，，，几多钱？？？？？? 这也是俺重点探询的。。。其时看的谁人LOFT，，，，，，均价或许在一万出面一平，，，，，，一套下来小几十万。。。平层谁人稍微自制点儿。。。首付比例，，，，，，由于是商业公寓，，，，，，一般要五成，，，，，，贷款年限也短，，，，，，最多十年，，，，，，利息还比住宅高。。。这一下子，，，，，，前期压力就上来了。。。
再说产权，，，，，，40年的商业产权，，，，，，这个大伙儿都知道。。。要害尚有落户和学区，，，，，，销售也明说了，，，，，，不可落户，，，，，，没有学区！家里有娃要上学的，，，，，，可以直接划走了。。。
尚有几个容易踩坑的点，，，，，，俺都给你问明确了：
物业费：不自制，，，，，，似乎得三四块一平，，，，，，事实带着商业性子。。。
上下楼邻人：公寓里头，，，，，，保不齐隔邻就开个事情室、小公司，，，，，，职员可能杂点，，，，，，作息也跟纯住家纷歧样。。。
未来转手：二手公寓税费高，，，，，，未来想卖，，，，，，可比住宅费劲多了，，，，，，接盘的人少。。。
Q1：都说“公寓姐姐”营销狠，，，，，，是不是骗人的啊。。？？？？
A1：骗人倒不至于，，，，，，人家是正儿八经的楼盘署理销售。。。但营销味儿确实冲，，，，，，视频和现实有差别。。。你得学会从那些“优美画面”里，，，，，，扒拉出“现实信息”，，，，，，好比周边究竟有啥、屋子自己啥条件。。。记着。。，，，，销售的话，，，，，，信七分，，，，，，留三分自个儿判断。。。
Q2：投资这里，，，，，，真能赚到租金吗？？？？？
A2：恒久看，，，，，，随着片区人多了，，，，，，租肯定能租出去，，，，，，但初期（一两年内）空置风险不小。。，，，，租金水平也未必抵达你预期。。。别光听他们算账，，，，，，自己去租房软件看看周边同类型屋子的真实挂牌租金，，，，，，那才是市场价。。。
Q3：自住的话，，，，，，生涯究竟利便不？？？？？
A3：短期内不利便，，，，，，得靠“熬”。。。买菜、下馆子、逛大街，，，，，，都得有点距离。。。适合那种能在家里宅得住。。，，，，对热闹生涯依赖度不高，，，，，，或者有车能解决出行问题的人。。。
溜达一圈，，，，，，整体感受就是：“杭州湾梦想公寓姐姐”这个盘，，，，，，像一碗“夹生饭”。。。? 地方是个好地方，，，，，，饼也是张好饼，，，，，，但啥时间能烙熟、烙得喷香，，，，，，得看老天爷（政策和生长速率）赏不赏饭吃了。。。
适合谁？？？？？在周围上班、手里钱未几、又想有个自己小窝的；； ；；；；或者有点闲钱，，，，，，能遭受至少五到八年期待周期，，，，，，赌它久远生长的投资者。。。
劝退谁？？？？？急着完婚落户的、娃等着上学的、图眼下生涯便当的、以及所有乞贷投资、押上所有身家的老铁，，，，，，咱万万别碰！这玩意儿不确定性忒大。。。
买房是大事儿，，，，，，比找工具还得多寻思几遍。。。甭管是“公寓姐姐”照旧“公寓妹妹”，，，，，，最终都得回归到屋子自己、你兜里的钱、和你真实的需求上来。。。行了，，，，，，嗑就唠到这儿，，，，，，尚有啥想知道的，，，，，，咱谈论区接着唠！别忘了点赞关注，，，，，，下回俺再去帮你们瞅别的盘！?