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龙光玖钻鸡窝价钱，，
，
，买不买？？憋了3个月，，
，
，我把看房踩的坑和价钱底儿谝清晰

哎，，
，
，提及这个龙光玖钻，，
，
，额这心里头可是五味杂陈。。。。??? 前阵子，，
，
，朋侪圈、中介嘴里，，
，
，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，
，
，说的就是它。。。。额当初也好奇得不可，，
，
，心说这是多自制，，
，
，能叫个“鸡窝价”？？真就实地跑了几趟，，
，
，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，
，
，今儿就把额这三个月攒下的干货，，
，
，一股脑都跟大伙儿说道说道。。。。你可甭光听广告，，
，
，里头的道道，，
，
，深着嘞！

一、“鸡窝价”是个甚？？真是“捡漏”照旧“踩坑”？？?

咱先把这个词儿掰扯明确。。。。所谓“鸡窝”，，
，
，在这圪垯不是说养鸡的地方，，
，
，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，
，
，有的甚至就二三十平米，，
，
，跟个鸡窝也差球未几大。。。。? 那“鸡窝价”自然就是说，，
，
，总价看起来特殊低，，
，
，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。。。

额跟你说，，
，
，额亲眼见过一套28平米的复式，，
，
，总价挂38万。。。。咋一听，，
，
，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，
，
，这可不就是“馅饼”么？？? 可是，，
，
，老话咋说？？“自制没好货，，
，
，好货不自制”，，
，
，在房产这儿，，
，
，简直是真理中的真理！这个价，，
，
，它背后是有原因的。。。。

首先，，
，
，产权是公寓，，
，
，不是住宅。。。。这就意味着，，
，
，落户、上学，，
，
，这些好事基本跟你没啥关系。。。。其次，，
，
，首付比例高，，
，
，一般要五成，，
，
，贷款年限短，，
，
，最多10年，，
，
，你月供压力“呼”一下就上来了。。。。再一个，，
，
，转手税费高得吓人，，
，
，能占到总价的10%甚至更多，，
，
，你想卖的时间可就难了。。。。最后，，
，
，栖身密度大，，
，
，一层恨不得有二三十户，，
，
，职员杂，，
，
，等电梯能急死你。。。。这些，，
，
，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。。。

二、为甚有这么多人探询？？额给你算算明确账！?

那你肯定要问咧，，
，
，既然这么多倒运索，，
，
，为甚还火？？问的人还这么多？？额给你算两笔账，，
，
，你就清晰了。。。。

一笔是“投契客”的账。。。。前些年，，
，
，有人是真冲着“炒”来的。。。。总价低，，
，
，门槛低，，
，
，想着囤一套，，
，
，等周边商业配套起来，，
，
，房价一涨转手卖掉。。。。但现实是，，
，
，这种公寓的涨幅，，
，
，远远跑不赢住宅，，
，
，甚至交多地方还在阴跌。。。。额咨询过一其中介朋侪，，
，
，他经手的龙光玖钻二手房，，
，
，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，
，
，跟新居比没咋涨，，
，
，算上利息和通胀，，
，
，着实是亏的。。。。想靠这个短期炒一把的，，
，
，好多都套住了。。。。

另一笔是“刚需小白”的账。。。。这主要是些后生，，
，
，或者手里头积贮未几的年轻人。。。。在城里头，，
，
，住宅买不起，，
，
，租房又嫌贵还不稳固，，
，
，一看“嘿，，
，
，三四十万就能有个自己的房，，
，
，照旧龙光玖钻这地段”，，
，
，立马就上头了。。。。但他们没算后期的持有本钱。。。。好比那套38万的屋子，，
，
，首付19万，，
，
，贷款19万贷10年，，
，
，月供就得两千出面。。。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，
，
，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。。。一整套算下来，，
，
，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。。。?

三、实地探访+独家数据，，
，
，究竟值不值你心里得有杆秤！??

额不是光听人说，，
，
，额是自己去看了的。。。。龙光玖钻那楼，，
，
，高是真高，，
，
，气派也是真气派。。。。但里头，，
，
，那是另一番天地。。。。

额去看了一个在租的样板间，，
，
，明确昼，，
，
，楼道里黢黑，，
，
，全靠灯光。。。。一层有几多户？？额没细数，，
，
，但感受走廊七拐八绕，，
，
，跟迷宫似的。。。。房间里头，，
，
，透风范光是个大问题，，
，
，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，
，
，明确昼也得开灯。。。。你想想，，
，
，住在这地方，，
，
，时间长了能不憋屈？？有业主跟额倒苦水，，
，
，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，
，
，私密性约即是没有。。。。

再说说额探询来的独家数据，，
，
，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，
，
，网上你纷歧定查获得：

1. 真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，
   ，
   ，但真正能成交的，，
   ，
   ，大部分压在1.5万以下。。。。急用钱的房东，，
   ，
   ，1.3万出面也能谈。。。。这价钱，，
   ，
   ，比最高点时跌了不少。。。。

2. 租金回报：一个30平米左右的单间，，
   ，
   ，月租金或许在2200-2800元之间。。。。咱们按总价45万、月租2500元算，，
   ，
   ，年化租金回报率或许也就6.7%，，
   ，
   ，看着不低，，
   ，
   ，但扣除贷款利息、物业、消耗，，
   ，
   ，着实剩不下几多。。。。

3. 流动性：很是差！? 中介跟额说，，
   ，
   ，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，
   ，
   ，看的人多，，
   ，
   ，真正下手的人少得可怜。。。。你想急用钱套现？？除了大降价，，
   ，
   ，没别的办法。。。。

以是，，
，
，值不值？？额的看法是：若是你有闲钱，，
，
，全款买下，，
，
，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，
，
，并且能接受极差的流动性，，
，
，那可以琢磨。。。。但若是你是刚需自住，，
，
，或者想贷款投资，，
，
，指望它升值赚钱，，
，
，额劝你赶忙打住，，
，
，可不敢跳这火坑！?♂?

FAQ 常见问题答疑解惑 ?

• Q：额钱未几，，
  ，
  ，就想在城里有个自己的窝，，
  ，
  ，这都不可？？

  • A：后生，，
    ，
    ，你的心情额明确。。。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。。。这地方，，
    ，
    ，落户、上学、升值、清静舒坦，，
    ，
    ，这几样它一样都不占，，
    ，
    ，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。。。你想想，，
    ，
    ，把这笔首付和月供存起来，，
    ，
    ，或者投资自己，，
    ，
    ，等实力够了买个小的住宅，，
    ，
    ，是不是更久远？？为了一时“有房”的体面，，
    ，
    ，背上未来十年的肩负，，
    ，
    ，不值当。。。。

• Q：中介说租金高，，
  ，
  ，以租养贷没压力，，
  ，
  ，真的么？？

  • A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。。。空置期算了吗？？租客不稳固，，
    ，
    ，一年空一个月，，
    ，
    ，租金就少一份。。。。家具家电消耗维修算了吗？？房租可能几年都不涨，，
    ，
    ，但你的月供是牢靠的。。。。一旦有点岔子，，
    ，
    ，好比事情变换，，
    ，
    ，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，
    ，
    ，压力山大。。。。

• Q：我看位置好啊，，
  ，
  ，未来地铁商业齐了，，
  ，
  ，能不涨？？

  • A：位置盈利，，
    ，
    ，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？该兑现的利好早兑现了。。。。公寓和住宅是两套逻辑，，
    ，
    ，住宅看地段涨，，
    ，
    ，公寓主要看租金。。。。周边再富贵，，
    ，
    ，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，
    ，
    ，它的价钱天花板就在那儿摆着。。。。醒醒吧！

• Q：那究竟甚样的人适合买？？

  • A：说着实的，，
    ，
    ，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，
    ，
    ，没更好投资渠道的外地人，，
    ，
    ，就当资产设置一部分。。。。2. 周围做生意的小老板，，
    ，
    ，买来自住兼办公。。。。3. 完全不在乎升值、落户，，
    ，
    ，就图个离上班地方近，，
    ，
    ，且确定能恒久自住的极简主义者。。。。除此以外，，
    ，
    ，大部分人，，
    ，
    ，尤其是年轻人，，
    ，
    ，一定要审慎再审慎。。。。

结语：多看，，
，
，多比，，
，
，多算，，
，
，心不可热！?

跑腾了这几个月，，
，
，额最大的心得就是：买房这事，，
，
，尤其是这种“自制货”，，
，
，? 心一热，，
，
，手一快，，
，
，未来哭都找不见调儿。。。。“鸡窝价钱”听着诱人，，
，
，但它很可能把你未来的生涯和选择，，
，
，也框进了一个“鸡窝”里。。。。? ?

咱老黎民攒点钱禁止易，，
，
，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。。。在做决议前，，
，
，一定要把最坏的情形算清晰，，
，
，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。。。别光听别人说“能涨”、“划算”，，
，
，自己心里那杆秤，，
，
，得压上最实的秤砣。。。。

希望额这些大真话，，
，
，能给你提个醒，，
，
，避避坑。。。。买房是大事，，
，
，多看，，
，
，多比，，
，
，多算，，
，
，捂紧钱袋子，，
，
，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，
，
，掏空了你未来的“凤凰巢”。。。。??

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