哎呦喂，，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，，非让额帮着探询探询这个盘，，，说是名头挺响。 。额跑断腿，，，问了中介、混了业主群，，，还实地去转了三四趟，，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?
小序：为甚要扒这个小区？？ ？
提及来也是巧，，，额表哥预算就500个W左右，，，想在市区找个差不离的二手房。 。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，，说得是天花乱坠，，，额一听这名儿就以为挺“豪”。 。? 但网上说的虚的多，，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，，这不去不知道，，，里头门道可深嘞！
第一板：小区究竟在哪，，，是个甚基础？？ ？（踩盘实记）
上海龙凤花园，，，正经名字叫“龙凤公寓”，，，但大伙儿都叫惯了花园。 。它不在浦东也不在闵行，，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，，详细是茅台路555弄。 。额头回去差点没找见大门，，，掩在一片老树后头，，，不算起眼。 。
交通咋样个利便法？？ ？
这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，，4号口出来，，，慢悠悠走个7、8分钟准到。 。额掐表试过，，，从下楼到进地铁闸机，，，最快一趟用了15分钟，，，通勤是真不赖。 ？？ ？档幕锛谱⒅亓，，，小区车位可紧俏，，，地上地下都算上，，，1:0.6的比例，，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。 。
屋子跟价钱，，，能摸得着不？？ ？
小区是2003年建起来的，，，不算老也不算新。 。清一色的高层，，，看着挺板正。 。额探询的最新行情（就上个月），，，两房的户型，，，90平上下，，，挂价普遍在480万到520万之间，，，合一平5万3到5万7。 。?
额随着中介看了套2楼的，，，户型是方正，，，但采光让前头楼挡了一半，，，下昼屋里就得开灯。 。就这，，，房东一口价495万，，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，，视野坦荡，，，房东开价518万，，，听说有好几波人盯着。 。这房价，，，在长宁这块儿，，，算是中等偏上，，，但物业费不高，，，每月2块8一平，，，还行。 。
第二板：住进去是甚感受？？ ？好赖都得说道！ 。ㄆ苌硖逖樯畎牵
光看不可，，，得住进去感受。 。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，，总结出几条鲜活的优弱点。 。
中！的地方：
生涯气息浓，，，利便得不像话：出小区门，，，右手边就是个中型超市，，，左手边一溜烟全是饭馆，，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。 。步行10分钟能到巴黎春天，，，日常采买基础不必愁。 。?
邻人素质不赖，，，挺清静：小区就两个门，，，保安大爷查得挺细，，，生面目都得挂号。 。额遇见个搬来5年的业主，，，他说楼上楼下处得都挺好，，，没啥糟心事。 。
学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，，初中是娄山中学，，，在长宁不算顶尖，，，但也不算差，，，是个妥妥的“保底”选择。 。家里有娃的，，，这点得掂量清晰。 。
不中！的地方（大真话预警）：
户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，，走廊长得能跑步，，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，，欠亨透，，，时间长了有味儿。 。
噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，，额特意早晚去听了，，，关窗还行，，，一开窗，，，那车流声“嗡嗡”的，，，低楼层更显着。 。睡眠轻的可得稳重点。 。
升值空间？？ ？悬！? 额查了数据，，，这小区的房价，，，已往三年涨了不到15%，，，跟旁边的新盘比，，，跑输了一大截。 。中介的话得打折听，，，说什么“洼地潜力股”，，，听听就得了。 。
第三板：究竟甚人适合买？？ ？额给表哥的建议！
摸完底，，，额给表哥剖析了一宿。 。这个小区，，，不是啥人都能接。 。
适合谁买？？ ？
在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。 。图个通勤利便，，，生涯省心，，，先安个家。 。总价500万内，，，在上海这个地界，，，能买到这样的配套，，，可以了。 。
为娃上学准备的老破小置换家庭。 。原来住没电梯老屋子的，，，换过来，，，栖身情形能提升一截，，，学校也有个着落。 。
不想折腾的养老族。 。生涯医疗都利便，，，小区里老人也多，，，能唠上嗑。 。
万万别买的人群！
追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，，涨得慢，，，不是炒房的料。 。
对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，，那这儿真不是您的菜，，，看了也白看。 。
FAQ：大伙儿常问的，，，额一块儿答了
问：小区物业靠谱不？？ ？工具坏了管修不管？？ ？
答：物业是开发商自己的公司，，，还行。 。楼道卫生料理得挺勤快。 。额专门问了，，，家里水管漏了，，，打个电话半小时内保准上门，，，但大修要动维修基金的话，，，流程可就慢了。 。
问：租出去的话，，，好租不？？ ？租金能到几多？？ ？
答：好租！由于交通太利便。 。额中介朋侪说，，，那套90平的两房，，，简朴装修，，，月租能到8500-9000，，，并且空置期短。 。投资回报率或许在2个点左右，，，不算高。 。
问：都说住民素质高，，，是真的吗？？ ？
答：分楼栋。 。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，，素质确实高。 。但靠边的楼，，，租户多，，，职员就杂点。 。这是额视察的，，，纷歧定全对。 。
问：未来周边有啥妄想没？？ ？会不会拆迁？？ ？
答：额查了官方文件，，，这块是成熟社区，，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。 。未来最大的利好，，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，，别的没了。 。
结语：额的掏心窝子话
跑完这一大圈，，，额最后跟表哥说：“哥，，，这屋子像个过日子的小媳妇，，，容貌不是最俊的，，，但有里有面，，，扎实。 。你要是图个利便、牢靠，，，能忍受它的小误差，，，那就中。 。要是心气高，，，想着一买就涨，，，住得倍儿完善，，，那咱再瞅瞅别的。 。”
最后，，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学校；都发给他了。 。买房是大事，，，可不可光听别人说，，，得自己琢磨透。 。恁要是也在看这个盘，，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，，咱谈论区再唠！?