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为什么公寓都是鸡窝？？？？？揭秘这个说法的三大真相与购房误区！

哎妈呀，，，，，
，老铁们，，，，，
，最近可把我膈应坏了！? 搁网上冲浪，，，，，
，总瞅见有人说“可别买公寓，，，，，
，那公寓都是鸡窝”！这话说的，，，，，
，咋这么膈应人呢？？？？？我自个儿就住过公寓，，，，，
，身边不少哥们儿姐们儿也买过，，，，，
，这地图炮开得也太邪乎了！今儿个，，，，，
，咱就得好好掰扯掰扯，，，，，
，“公寓都是鸡窝”这嗑儿，，，，，
，究竟是从哪儿传出来的？？？？？这里头究竟有几多误会，，，，，
，几多是真话？？？？？咱唠明确了，，，，，
，你可别随着瞎起哄！?

一、 这“鸡窝”的磕儿，，，，，
，究竟是从哪儿传出来的？？？？？

首先咱得整明确，，，，，
，这词儿它埋汰人。。
。。∷倒⑹恰凹ξ选保，，，
，着实最早是讥笑一些公寓的栖身情形杂乱、职员重大。。
。。那为啥会有这印象呢？？？？？泉源在这几块儿：

头一个，，，，，
，早些年有些“商住公寓”真把名声搞臭了。。
。。? 我朋侪大强，，，，，
，2018年就在咱这二环边儿上买了个小公寓，，，，，
，本想着投资。。
。。效果呢？？？？？那栋楼里，，，，，
，啥人都有！楼上是个小公司，，，，，
，天天叮咣装修；；；对门是个日租房，，，，，
，收支的人脸都瞅不熟；；；走廊里有时间还能闻着外卖和垃圾的味儿。。
。。大强跟我说：“那感受，，，，，
，就跟住进了个高级点的筒子楼，，，，，
，确实有点像……那啥。。
。。” 这种缺乏治理、产权疏散、啥生意都做的公寓楼，，，，，
，给整个公寓产品抹了老大一层黑。。
。。?

第二个，，，，，
，租金回报的“诱惑”让一些房东不挑租客。。
。。? 公寓面积。。
。。，，，
，总价低，，，，，
，许多投资者买了就为出租。。
。。为了尽快租出去、租价高点儿，，，，，
，有些房东可真是不管那套。。
。。啥样租客都敢租，，，，，
，效果导致一个单位里头，，，，，
，可能三天两头换人，，，，，
，作息杂乱，，，，，
，喧华难免。。
。。流动性大、不稳固，，，，，
，这“鸡窝”的印象，，，，，
，不就坐实了一部分么？？？？？数据显示，，，，，
，一些位置偏、治理差的公寓，，，，，
，年换租率能凌驾50%，，，，，
，而住宅小区普遍低于20%。。
。。这差别，，，，，
，老大了！

第三个，，，，，
，就是户型设计惹的祸。。
。。? 有些公寓设计的，，，，，
，那叫一个憋屈！一条长走廊，，，，，
，双方密密麻麻全是门，，，，，
，一户挨着一户，，，，，
，窗户还小。。
。。采光透风都不咋地，，，，，
，回家关上门就跟个“小盒子”似的。。
。。这种物理上的麋集和压制感，，，，，
，也容易让人爆发欠好的遐想。。
。。我当初看房时见过一个，，，，，
，一层楼30多户，，，，，
，就俩电梯，，，，，
，上下班点儿能急死你，，，，，
，那情形能不让人急躁吗？？？？？?

二、 一杆子打翻一船人？？？？？好公寓可比窦娥还冤！

可是。。
。。，，，
，老铁们！咱语言得讲理，，，，，
，不可一颗老鼠屎，，，，，
，坏了一锅汤。。
。。【退怠肮⒍际羌ξ选保，，，
，这绝对是以偏概全！现在市面上好多公寓，，，，，
，那可真是“别人家的公寓”，，，，，
，好着呢！

首先，，，，，
，高端服务式公寓，，，，，
，那叫一个“奢”！? 我由于事情原因，，，，，
，在深圳住过一个月某国际品牌的服务式公寓。。
。。好家伙，，，，，
，那大堂跟五星级旅馆似的，，，，，
，24小时前台保安，，，，，
，入户大堂香喷喷的。。
。。有公共健身房、图书馆、会客厅。。
。。住户基本都是外企高管、恒久出差的精英，，，，，
，职员素质高，，，，，
，治理极其严酷，，，，，
，别说“鸡窝”了，，，，，
，那气氛比好多高等住宅小区都清净。。
。。这种公寓，，，，，
，租金一个月都上万，，，，，
，你跟“鸡窝”联系得上吗？？？？？联系不上！?

其次，，，，，
，有些纯栖身型公寓社区，，，，，
，治理得井井有条。。
。。? 现在许多大开发商，，，，，
，也推出了纯住宅性子的公寓楼，，，，，
，或者公寓小区。。
。。它们有统一的、严酷的物业治理，，，，，
，榨取办公，，，，，
，榨取群租，，，，，
，榨取开民宿。。
。。就跟通俗小区一样，，，，，
，有门禁，，，，，
，有绿化，，，，，
，有邻人社群活动。。
。。我表姐家就住这种，，，，，
，她说邻里都是年轻小家庭和只身白领，，，，，
，相处得可好了，，，，，
，清静又温馨。。
。。这种公寓，，，，，
，凭啥背“鸡窝”这口大黑锅？？？？？?

再者，，，，，
， loft公寓和文创公寓，，，，，
，那是年轻人的潮流打卡地！? 许多老旧厂房、办公楼刷新的 loft公寓，，，，，
，层高高，，，，，
，空间坦荡，，，，，
，设计感十足。。
。。住进去的都是搞艺术的、开事情室的、追求个性的年轻人。。
。。人家把家里料理得跟杂志样板间一样，，，，，
，那是“凤凰巢”，，，，，
，跟“鸡窝”完全不沾边好吗？？？？？这种公寓，，，，，
，代表的是一种生涯态度，，，，，
，可不是杂乱。。
。。?

三、 咋避开“真鸡窝”，，，，，
，挑到“好凤巢”？？？？？

那有的老铁要问了，，，，，
，说这么多，，，，，
，我想买个公寓投资或自。。
。。，，，
，究竟该咋。。
。。，，，
，才华不踩坑？？？？？这可是要害！你记好下面这几条，，，，，
，保准你心里有杆秤：

第一招：看产权和土地性子。。
。。? 这是基础！优先选 “住宅公寓”? ，，，，，
，产权70年，，，，，
，能落户口（看外地政策），，，，，
，民水民电，，，，，
，能上学（有学位的话）。。
。。最次也得是 “商业/办公公寓”? 里头那些明确划定了“榨取办公、榨取谋划规模”? 的纯栖身楼盘。。
。。那种啥人都能注册公司的，，，，，
，及早离远点！?

第二招：看物业治理公司和口碑。。
。。? 买房就是买物业！你得去实地看，，，，，
，去问现在的住户。。
。。？？？？纯楼道干不清洁，，，，，
，保安管得严不严，，，，，
，电梯坏不坏，，，，，
，外来职员能不可随便进。。
。。晚上和周末再去溜达一圈，，，，，
，感受一下整体的栖身气氛。。
。。一个好物业，，，，，
，能把“鸡窝”胚子管成模范小区；；；一个烂物业，，，，，
，能把豪宅管成菜市场。。
。。这是重中之重！??

第三招：看住户组成和租赁情形。。
。。? 若是这栋楼里，，，，，
，自住的比例高，，，，，
，或者恒久租赁的多，，，，，
，那稳固性就好。。
。。你可以视察阳台晾晒的衣服、晚上亮灯的房间数。。
。。也可以在楼下跟溜达的大爷大妈唠唠，，，，，
，他们门儿清！若是满楼都是民宿广告、公司招牌，，，，，
，那你可就得掂量掂量了。。
。。

第四招：看户型设计和梯户比。。
。。? 只管选南北通透（或至少两面有窗）、明厨明卫的户型，，，，，
，住着不憋闷。。
。。梯户比也很要害，，，，，
，“两梯十户”以上的，，，，，
，岑岭期你就做好等的准备吧。。
。。“两梯四户”或“三梯六户”的，，，，，
，恬静度会高许多。。
。。这可是实着实在影响天天心情的细节！?

整几句大真话（FAQ环节）

1. 问：公寓为啥老被人说“鸡窝”，，，，，
   ，住宅就没事？？？？？

   答：焦点在于治理难度和产权性子。。
   。。住宅小区自然以家庭恒久自住为主，，，，，
   ，职员稳固，，，，，
   ，治理目的简单（就是住家）。。
   。。许多公寓产权疏散，，，，，
   ，投资客多，，，，，
   ，为了回报容易引入商业行为，，，，，
   ，治理跟不上就乱套。。
   。。再加上早期一些劣质产品坏了口碑，，，，，
   ，这标签就贴上了。。
   。。但，，，，，
   ，不是所有公寓都这样，，，，，
   ，好住宅也有管成狗窝的。。
   。。

2. 问：买公寓投资，，，，，
   ，是不是注定要遇到“鸡窝”情形？？？？？

   答：那可纷歧定！投资成败，，，，，
   ，八成看前期选择。。
   。。你就按俺上面说的那几招去选盘，，，，，
   ，专挑那些物业牛逼、榨取办公、自住率高的公寓社区。。
   。。这样的屋子，，，，，
   ，租客质量也高，，，，，
   ，租金稳固，，，，，
   ，升值潜力也不比通俗住宅差哪去。。
   。。是你选择产品，，，，，
   ，不是产品界说你。。
   。。

3. 问：听说公寓职员杂，，，，，
   ，不清静，，，，，
   ，真的吗？？？？？

   答：清静与否，，，，，
   ，取决于门禁、监控和物业巡逻，，，，，
   ，跟它是公寓照旧住宅没直接关系。。
   。。现在新点的、好点的公寓楼，，，，，
   ，人脸识别、电梯梯控、24小时巡逻，，，，，
   ，清静得很。。
   。。老旧的、没治理的住宅小区，，，，，
   ，失贼事务也不少。。
   。。别听风就是雨，，，，，
   ，得亲自考察安保系统。。
   。。

4. 问：公寓水电费贵，，，，，
   ，转手难，，，，，
   ，是真的吧？？？？？

   答：这点是真话，，，，，
   ，是公寓的普遍短板。。
   。。商业公寓多是商水商电，，，，，
   ，比民用贵；；；生意税费也高，，，，，
   ，转手确实比住宅难。。
   。。以是买公寓，，，，，
   ，最好抱着“恒久持有收租”的心态，，，，，
   ，别老想着炒短线。。
   。。用它爆发的租金流水来平衡其他投资，，，，，
   ，是个不错的选择。。
   。。要是就图自制想买个家，，，，，
   ，一定首选能民水民电的住宅性子公寓。。
   。。

结语

以是。。
。。，，，
，列位老铁，，，，，
，咱可别再张嘴就说“公寓都是鸡窝”了！这说法，，，，，
，就跟说“开疾驰的都是暴发户”、“吃麻辣烫的都邋遢”一样，，，，，
，是又蠢又坏的地图炮！?

公寓只是一种修建产品形式，，，，，
，它究竟是“鸡窝”照旧“凤巢”，，，，，
，完全取决于谁在开发、谁在治理、谁在住。。
。。里头既有治理不善的“雷坑”，，，，，
，也有品质优良的“宝藏”。。
。。作为智慧的购房人，，，，，
，咱得擦亮眼睛，，，，，
，用脑子剖析，，，，，
，用腿脚去考察，，，，，
，而不是用耳朵听那些以偏概全的谣言。。
。。

下次再听人这么说，，，，，
，你就把这篇文章甩给他，，，，，
，告诉他：“哥们儿，，，，，
，时代变了，，，，，
，评价一个屋子，，，，，
，得进屋看，，，，，
，别搁门外瞎叭叭！”? ??

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