哎呀妈呀 ，，最近可老多老铁后台私信俺了 ，，张嘴就问：“博主 ，，谁人‘杭州湾梦想公寓姐姐’究竟靠不靠谱 。。 。。。？？？？？看视频拍的忒好 ，，心里直刺挠 ，，又怕踩坑！” ?
俺一看 ，，这不可啊 ，，光听别人口语（说）哪成？？？？？？得自个儿去瞅瞅！上星期儿 ，，俺真就揣着小本本 ，，坐车奔杭州湾那头儿去了 ，，替大伙儿当一回“排雷兵” 。。 。。。那家伙 ，，现场人还真不老小 ，，都是听了“公寓姐姐”的名头来的 。。 。。。今儿个 ，，咱就关起门来唠点着实嗑 ，，把里里外外、五脏六腑都给你扒扯明确喽！?
先说大伙儿最惦记的位置 。。 。。。项目就在杭州湾新区靠南方那块儿 ，，说是在“湾区芯”啥的妄想里头 。。 。。。俺下了车 ，，围着周边转悠了一大圈 。。 。。。真话实说 ，，眼下确实有点“空旷” 。。 。。。?? 大楼是挺新、挺亮堂 ，，但楼下底商开门的没几家 ，，超市、饭馆得走个十来分钟到旁边儿的小区底商才有 。。 。。。销售小哥一个劲儿地指着沙盘说 ，，那里要建阛阓 ，，这边要修学校 ，，饼画得是又圆又大 。。 。。。但俺觉着吧 ，，你要是图眼下就烟火气十足 ，，那这儿可能得让你失望；；；；；要是赌它三五年远景 ，，那倒可以琢磨琢磨 。。 。。。
再说屋子自己 。。 。。。“公寓姐姐”主推的户型 ，，俺看了俩 。。 。。。一个是那种层高挺老高的LOFT ，，隔成两层 ，，楼上睡觉 ，，楼下活动 ，，空间使用是没得说 ，，挺适合小年轻或者只身贵族 。。 。。。另一个是大平层的公寓 ，，敞亮！采光贼拉好 。。 。。。但俺得提一嘴 ，，这公寓是商水商电 ，，没燃气? ，，以后居家过日子 ，，做饭要么用电磁炉 ，，要么点外卖 ，，这点本钱得心里有数 。。 。。。装修气概就是现在盛行的那种“网红ins风” ，，看着是挺得劲儿 ，，质料嘛…嗯 ，，就那样儿 ，，对得起谁人价 。。 。。。
看完屋子 ，，咱得琢磨琢磨 ，，这房事实是卖给谁的呢？？？？？？俺跟几个看房的老乡唠了唠 ，，也跟销售探讨了半天 ，，觉着吧 ，，主要是下边这几类人：
在杭州湾边上班的小年轻：要是你在新区里头的厂子或者公司上班 ，，图个近便 ，，不想把时间都扔通勤上 ，，这儿是个选择 。。 。。。总价不高 ，，压力不算太大 。。 。。。
想搞点投资的“包租公/婆”：这边儿企业多 ，，外来打工的年轻人也多 ，，租房市场确实有需求 。。 。。。销售给俺算了一笔账 ，，按他们说的租金 ，，年化回报能瞅着4-5个点 。。 。。。可是嗷 ，，这是理想情形！屋子能不可立马租出去 ，，租金有没有他们说那么高 ，，可得两说着 。。 。。。?
被“海景”“妄想”吸引的外地朋侪：不少人是被“杭州湾”、“大湾区”这些词儿和视频里的海景吸引来的 。。 。。。俺得泼点冷水 ，，不是所有房间都能看海 ，，所谓海景也离得挺远 。。 。。。投资这事儿 ，，尤其跨都会 ，，一定得冷静 ，，亲自看看周边是“工地”照旧“都会”太主要了 。。 。。。
俺的个人看法：你要是切合前两条 ，，可以深入研究 。。 。。。要是纯由于第三条 ，，劝你把钱捂紧了 ，，再寻思寻思 。。 。。。这地儿的成熟 ，，少说也得等个五年八年 。。 。。。
咱唠点干的 ，，几多钱？？？？？？? 这也是俺重点探询的 。。 。。。其时看的谁人LOFT ，，均价或许在一万出面一平 ，，一套下来小几十万 。。 。。。平层谁人稍微自制点儿 。。 。。。首付比例 ，，由于是商业公寓 ，，一般要五成 ，，贷款年限也短 ，，最多十年 ，，利息还比住宅高 。。 。。。这一下子 ，，前期压力就上来了 。。 。。。
再说产权 ，，40年的商业产权 ，，这个大伙儿都知道 。。 。。。要害尚有落户和学区 ，，销售也明说了 ，，不可落户 ，，没有学区！家里有娃要上学的 ，，可以直接划走了 。。 。。。
尚有几个容易踩坑的点 ，，俺都给你问明确了：
物业费：不自制 ，，似乎得三四块一平 ，，事实带着商业性子 。。 。。。
上下楼邻人：公寓里头 ，，保不齐隔邻就开个事情室、小公司 ，，职员可能杂点 ，，作息也跟纯住家纷歧样 。。 。。。
未来转手：二手公寓税费高 ，，未来想卖 ，，可比住宅费劲多了 ，，接盘的人少 。。 。。。
Q1：都说“公寓姐姐”营销狠 ，，是不是骗人的 。。 。。。？？？？？
A1：骗人倒不至于 ，，人家是正儿八经的楼盘署理销售 。。 。。。但营销味儿确实冲 ，，视频和现实有差别 。。 。。。你得学会从那些“优美画面”里 ，，扒拉出“现实信息” ，，好比周边究竟有啥、屋子自己啥条件 。。 。。。记着 ，，销售的话 ，，信七分 ，，留三分自个儿判断 。。 。。。
Q2：投资这里 ，，真能赚到租金吗？？？？？？
A2：恒久看 ，，随着片区人多了 ，，租肯定能租出去 ，，但初期（一两年内）空置风险不小 ，，租金水平也未必抵达你预期 。。 。。。别光听他们算账 ，，自己去租房软件看看周边同类型屋子的真实挂牌租金 ，，那才是市场价 。。 。。。
Q3：自住的话 ，，生涯究竟利便不？？？？？？
A3：短期内不利便 ，，得靠“熬” 。。 。。。买菜、下馆子、逛大街 ，，都得有点距离 。。 。。。适合那种能在家里宅得住 ，，对热闹生涯依赖度不高 ，，或者有车能解决出行问题的人 。。 。。。
溜达一圈 ，，整体感受就是：“杭州湾梦想公寓姐姐”这个盘 ，，像一碗“夹生饭” 。。 。。。? 地方是个好地方 ，，饼也是张好饼 ，，但啥时间能烙熟、烙得喷香 ，，得看老天爷（政策和生长速率）赏不赏饭吃了 。。 。。。
适合谁？？？？？？在周围上班、手里钱未几、又想有个自己小窝的；；；；；或者有点闲钱 ，，能遭受至少五到八年期待周期 ，，赌它久远生长的投资者 。。 。。。
劝退谁？？？？？？急着完婚落户的、娃等着上学的、图眼下生涯便当的、以及所有乞贷投资、押上所有身家的老铁 ，，咱万万别碰！这玩意儿不确定性忒大 。。 。。。
买房是大事儿 ，，比找工具还得多寻思几遍 。。 。。。甭管是“公寓姐姐”照旧“公寓妹妹” ，，最终都得回归到屋子自己、你兜里的钱、和你真实的需求上来 。。 。。。行了 ，，嗑就唠到这儿 ，，尚有啥想知道的 ，，咱谈论区接着唠！别忘了点赞关注 ，，下回俺再去帮你们瞅别的盘！?