哎呦喂，，列位老铁、姐们儿，，今儿个咱可不聊虚的，，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻。。。 。? 但凡在深圳琢磨过屋子的，，尤其关注过龙华这片儿的，，谁还没听说过它的台甫？？？网上“明确都懂”四个字儿，，那真是包括了千言万语，，酸甜苦辣咸。。。 。我作为一个在这周边晃悠了好几年，，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，，今儿就跟大伙儿掏心窝子口语口语。。。 。?
您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，，那您可来错地界儿了。。。 。咱今儿聊的，，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验。。。 。
首先得说，，龙光玖钻这地段，，用咱的话讲，，真是“没治了”。。。 。它就跟长在深圳北站脸上似的，，东广场出来，，溜达几步，，仰面就是它那一大片楼。。。 。? 关于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门偏向的朋侪来说，，这便当水平堪称“开挂”。。。 。我有一哥们儿，，每周都得跑广州，，用他的话说：“早上赖床都能遇上高铁，，从被窝儿到检票口，，25分钟搞定，，比我去福田上班都快！”
可是！? 这个“好”是有价钱的。。。 。北站嘛，，人流量那是“乌泱乌泱”的。。。 。尤其到了节沐日，，您瞅吧，，楼下那时势跟春运预演赛似的。。。 。?♂??♀? 噪音、职员杂乱，，那是免不了的。。。 。并且，，正由于靠着交通大枢纽，，这边的路网妄想主要使命是“疏导过境车辆”，，而不是“让您家门口好走”。。。 。早晚岑岭，，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，，您要是开车往福田、南山去，，可得做好“心里建设”，，时间本钱得打出富足量。。。 。
以是，，这位置，，得分人。。。 。??♂? 对铁路依赖度高的，，这是天堂。。。 。对纯粹市区通勤还开车的，，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了。。。 。
龙光玖钻，，它就不是个通俗住宅小区。。。 。它是个超概略的综合体，，公寓、商业、办公全搅和在一块儿。。。 。这就有意思了。。。 。
先说说优点：
商业配套忒足了。。。 。自个儿楼下就是阛阓，，吃喝玩乐购一条龙，，下雨天儿不必打伞，，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿。。。 。关于懒人跟年轻人，，吸引力“倍儿”大。。。 。??
户型多，，总价门槛相对低。。。 。从小开间到正规一房一厅，，选择多。。。 。昔时许多投资客跟手里钱未几的刚需，，就是冲着这个“上车”的。。。 。比起隔邻动辄七八百万的住宅，，这里总价亲民不少。。。 。
视野景观不赖。。。 。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，，尤其晚上，，灯火通明的，，有点都会感。。。 。
可弱点也跟优点一样突出：
密度太高，，生齿嘈杂。。。 。几十栋塔楼扎堆，，您想想得住几多人？？？上下班等电梯，，有时间能急出白头发。。。 。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，，全混一块儿，，职员因素重大，，栖身纯粹性很差。。。 。
?公寓的“硬伤”一个祛除下。。。 。?商水商电，，生涯本钱高；； ；；；；? 大都户型欠亨燃气，，做饭靠电磁炉，，少了点烟火气；； ；；；；? 最要害的是，，梯户比感人，，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，，跟旅馆似的，，走廊深邃。。。 。我进去看过朋侪家，，明确昼走廊都得开灯。。。 。
产权问题。。。 。这个大伙儿都懂，，40年or50年产权，，跟70年住宅大本儿纷歧样。。。 。虽然现在有续期说法，，但心里总归是个事儿，，直接影响二手生意时的银行评估和贷款成数。。。 。
咱不吹不黑，，上点干的。。。 。凭证我终年“趴”在种种房产APP和数据平台上看的效果：
价钱走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，，它也涨了，，但涨幅显着低于周边品质住宅小区。。。 。好比隔邻的某某小区涨了50%，，它可能就涨了30%。。。 。为啥？？？产品类型和栖身体验决议了它的天花板。。。 。
租金回报：这倒是它的强项！由于靠着北站和四号线，，租房需求兴旺。。。 。一个小开间，，月租能在4000-5000元左右，，租金回报率算下来，，确实比同价位的住宅要高一些。。。 。? 以是早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘。。。 。
二手流动性：这才是要害！您买的时间想得美，，卖的时间才知道“锅是铁打的”。。。 。公寓二手生意税费高（增值税、土地增值税、个税等），，接盘的人少，，导致流动性远差于住宅。。。 。经常是挂了半年一年，，看的人多，，至心想买、能接受税费的人少。。。 。我熟悉一中介朋侪，，手里一套玖钻的房源，，挂了快一年，，价钱降了两次才脱手，，算上资金本钱，，基本没赚嘛。。。 。
以是，，我的独家视角是：? 您要是手里有点闲钱，，没有购房资格，，又特殊想有个深圳的资产收收租，，并且能恒久持有（5-10年起），，不指望它短期暴涨变现，，那您可以仔细算算账。。。 。? 但您要是个正经刚需，，有“房票”，，想着捌矫皲户、孩子上学、享受社区清静，，那听我一句劝，，加点钱，，或者买远点，，也整个正经住宅。。。 。这地方的公寓，，跟“家”的感受，，还差着点意思。。。 。
Q：现在这节骨眼儿，，还能买龙光玖钻吗？？？
A：您可万万别激动！现在深圳楼市嘛行情，，大伙儿都门儿清。。。 。若是是投资，，现金为王，，别容易动。。。 。若是纯自住，，且事情生涯半径就在北站，，能接受所有弱点，，那可以多看、多比、狠砍价，，现在买方市场。。。 。
Q：究竟嘛样人适合住这儿？？？
A：只身青年、丁克小两口、恒久出差人士、包租公/婆。。。 。对通勤便当和商业配套要求极高，，对栖身静谧性、社区气氛要求低的群体。。。 。
Q：最大的硬伤究竟是嘛？？？
A：要我排个序：第一是产权性子导致的二手流通性和金融属性差；； ；；；；第二是超高密度和重大人群体带来的栖身体验打折；； ；；；；第三是生涯本钱高（水电物业）。。。 。
Q：未来还能涨吗？？？
A：久远看，，随着深圳大盘逐步磨叽是可能的，，但想象它“一飞冲天”，，可能性微乎其微。。。 。它的运气跟北站商务区整体生长捆绑，，但现在看，，北站商务区成熟还需时日，，并且竞品（其他公寓）也越来越多。。。 。
唠了这么多，，您品出来了吗？？？“深圳龙光玖钻明确都懂”，，懂的嘛？？？懂的就是它那极致便当与焦点缺憾之间，，需要您自个儿做的权衡。。。 。? 它就像个性格鲜明的朋侪，，优点弱点都摆在明面上，，不玩虚的。。。 。
它玉成了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，，但也让你必需忍受这里的喧嚣与拥挤。。。 。它给了你一张俯瞰车站的都会手刺，，但也可能让你的资产酿成“不动产”。。。 。
以是，，甭听别人忽悠，，亲自去住几天民宿，，早晚岑岭去体验一下电梯和交通，，算算水电费账单。。。 。您自个儿的感受，，您自个儿的盘算器，，比任何大V说的话都靠谱。。。 。买房这事儿，，尤其是这种特殊产品，，适合的，，才是最好的。。。 。浚浚可别让“明确都懂”，，酿成了“买了才懂，，懂了也晚了”。。。 。您说，，是介个理儿不？？？?♂?