哎，，，提及这个龙光玖钻，，，额这心里头可是五味杂陈。。??? 前阵子，，，朋侪圈、中介嘴里，，，总是能闻声“鸡窝价钱”这个词，，，说的就是它。。额当初也好奇得不可，，，心说这是多自制，，，能叫个“鸡窝价”？？？？？真就实地跑了几趟，，，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，，，今儿就把额这三个月攒下的干货，，，一股脑都跟大伙儿说道说道。。你可甭光听广告，，，里头的道道，，，深着嘞！
咱先把这个词儿掰扯明确。。所谓“鸡窝”，，，在这圪垯不是说养鸡的地方，，，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，，，有的甚至就二三十平米，，，跟个鸡窝也差球未几大。。? 那“鸡窝价”自然就是说，，，总价看起来特殊低，，，好比三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。。
额跟你说，，，额亲眼见过一套28平米的复式，，，总价挂38万。。咋一听，，，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，，，这可不就是“馅饼”么？？？？？? 可是，，，老话咋说？？？？？“自制没好货，，，好货不自制”，，，在房产这儿，，，简直是真理中的真理！这个价，，，它背后是有原因的。。
首先，，，产权是公寓，，，不是住宅。。这就意味着，，，落户、上学，，，这些好事基本跟你没啥关系。。其次，，，首付比例高，，，一般要五成，，，贷款年限短，，，最多10年，，，你月供压力“呼”一下就上来了。。再一个，，，转手税费高得吓人，，，能占到总价的10%甚至更多，，，你想卖的时间可就难了。。最后，，，栖身密度大，，，一层恨不得有二三十户，，，职员杂，，，等电梯能急死你。。这些，，，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。。
那你肯定要问咧，，，既然这么多倒运索，，，为甚还火？？？？？问的人还这么多？？？？？额给你算两笔账，，，你就清晰了。。
一笔是“投契客”的账。。前些年，，，有人是真冲着“炒”来的。。总价低，，，门槛低，，，想着囤一套，，，等周边商业配套起来，，，房价一涨转手卖掉。。但现实是，，，这种公寓的涨幅，，，远远跑不赢住宅，，，甚至交多地方还在阴跌。。额咨询过一其中介朋侪，，，他经手的龙光玖钻二手房，，，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，，，跟新居比没咋涨，，，算上利息和通胀，，，着实是亏的。。想靠这个短期炒一把的，，，好多都套住了。。
另一笔是“刚需小白”的账。。这主要是些后生，，，或者手里头积贮未几的年轻人。。在城里头，，，住宅买不起，，，租房又嫌贵还不稳固，，，一看“嘿，，，三四十万就能有个自己的房，，，照旧龙光玖钻这地段”，，，立马就上头了。。但他们没算后期的持有本钱。。好比那套38万的屋子，，，首付19万，，，贷款19万贷10年，，，月供就得两千出面。。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差未几一倍）、物业费，，，以及未来卖房时极重的增值税、土地增值税、个人所得税。。一整套算下来，，，可能还不如老忠实实租个屋子划算、省心。。?
额不是光听人说，，，额是自己去看了的。。龙光玖钻那楼，，，高是真高，，，气派也是真气派。。但里头，，，那是另一番天地。。
额去看了一个在租的样板间，，，明确昼，，，楼道里黢黑，，，全靠灯光。。一层有几多户？？？？？额没细数，，，但感受走廊七拐八绕，，，跟迷宫似的。。房间里头，，，透风范光是个大问题，，，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，，，明确昼也得开灯。。你想想，，，住在这地方，，，时间长了能不憋屈？？？？？有业主跟额倒苦水，，，说晚上隔邻有点新闻听得一清二楚，，，私密性约即是没有。。
再说说额探询来的独家数据，，，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，，，网上你纷歧定查获得：
真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，，，但真正能成交的，，，大部分压在1.5万以下。。急用钱的房东，，，1.3万出面也能谈。。这价钱，，，比最高点时跌了不少。。
租金回报：一个30平米左右的单间，，，月租金或许在2200-2800元之间。。咱们按总价45万、月租2500元算，，，年化租金回报率或许也就6.7%，，，看着不低，，，但扣除贷款利息、物业、消耗，，，着实剩不下几多。。
流动性：很是差！? 中介跟额说，，，一套公寓平均成交周期在6个月以上，，，看的人多，，，真正下手的人少得可怜。。你想急用钱套现？？？？？除了大降价，，，没别的办法。。
以是，，，值不值？？？？？额的看法是：若是你有闲钱，，，全款买下，，，就当买个牢靠的、能收租的理工业品，，，并且能接受极差的流动性，，，那可以琢磨。。但若是你是刚需自住，，，或者想贷款投资，，，指望它升值赚钱，，，额劝你赶忙打住，，，可不敢跳这火坑！?♂?
Q：额钱未几，，，就想在城里有个自己的窝，，，这都不可？？？？？
A：后生，，，你的心情额明确。。但“自己的窝”图的是个牢靠和舒心。。这地方，，，落户、上学、升值、清静舒坦，，，这几样它一样都不占，，，还可能让你背上一笔不轻松的月供。。你想想，，，把这笔首付和月供存起来，，，或者投资自己，，，等实力够了买个小的住宅，，，是不是更久远？？？？？为了一时“有房”的体面，，，背上未来十年的肩负，，，不值当。。
Q：中介说租金高，，，以租养贷没压力，，，真的么？？？？？
A：可不敢全信！他给你算的是理想账。。空置期算了吗？？？？？租客不稳固，，，一年空一个月，，，租金就少一份。。家具家电消耗维修算了吗？？？？？房租可能几年都不涨，，，但你的月供是牢靠的。。一旦有点岔子，，，好比事情变换，，，“以租养贷”瞬间就可能酿成“以贷养贷”，，，压力山大。。
Q：我看位置好啊，，，未来地铁商业齐了，，，能不涨？？？？？
A：位置盈利，，，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了几多年了？？？？？该兑现的利好早兑现了。。公寓和住宅是两套逻辑，，，住宅看地段涨，，，公寓主要看租金。。周边再富贵，，，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，，，它的价钱天花板就在那儿摆着。。醒醒吧！
Q：那究竟甚样的人适合买？？？？？
A：说着实的，，，适合人群很是窄：1. 手里有全款闲钱，，，没更好投资渠道的外地人，，，就当资产设置一部分。。2. 周围做生意的小老板，，，买来自住兼办公。。3. 完全不在乎升值、落户，，，就图个离上班地方近，，，且确定能恒久自住的极简主义者。。除此以外，，，大部分人，，，尤其是年轻人，，，一定要审慎再审慎。。
跑腾了这几个月，，，额最大的心得就是：买房这事，，，尤其是这种“自制货”，，，? 心一热，，，手一快，，，未来哭都找不见调儿。。“鸡窝价钱”听着诱人，，，但它很可能把你未来的生涯和选择，，，也框进了一个“鸡窝”里。。? ?
咱老黎民攒点钱禁止易，，，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。。在做决议前，，，一定要把最坏的情形算清晰，，，把所有的本钱（尤其是隐形的）都列明确。。别光听别人说“能涨”、“划算”，，，自己心里那杆秤，，，得压上最实的秤砣。。
希望额这些大真话，，，能给你提个醒，，，避避坑。。买房是大事，，，多看，，，多比，，，多算，，，捂紧钱袋子，，，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，，，掏空了你未来的“凤凰巢”。。??