哎呦，，，，，可算能坐下来跟恁们唠叨唠叨了。。。。前阵子俺一个发小，，，，，想在北京海淀瞅个学区房，，，，，好家伙，，，，，让其中介忽悠得团团转，，，，，光“茶水费”就悄咪咪出了小十万，，，，，效果咧？？？？？？事儿没办成，，，，，钱也要不回，，，，，气得他肝儿疼?。。。。俺就寻思啊，，，，，这一二线都会买套房，，，，，动辄几百万上万万，，，，，找个不靠谱的经纪人，，，，，那可真是“一坑深似海”咧。。。。
以是俺今儿就憋不住了，，，，，必需得把俺这些年跟高端房产经纪人打交道的那些门道儿，，，，，尚有咋才华预约上真顶事儿的，，，，，好好跟恁们说道说道。。。？？？？？？刹皇峭夏切┬橥钒湍缘耐嬉舛，，，，，都是俺踩过坑、也尝过甜头的着实履历。。。。
可多老乡觉着，，，，，卖屋子的不都一回事？？？？？？咳，，，，，这里头差别可大咧！通俗经纪人，，，，，那可能就是带你看房、催你签条约，，，，，挣个佣金完事。。。。但高端经纪人，，，，，那伺候的都是“老油条”客户跟“硬骨头”房源，，，，，没两把刷子可站不住脚。。。。
俺举个着实例子你就明确咧。。。。去年俺帮个老板在上海陆家嘴寻摸个能当公司门面的大平层。。。。要求可刁钻：楼层、视野、风水、邻人配景都有考究。。。。通俗中介一听就挠头。。。。但厥后俺通过朋侪引荐，，，，，约了个专做那片儿的顶尖经纪人。。。。人家二话没说，，，，，一个星期就给筛出来5套完全切合要求的，，，，，连扑面楼里住的是哪家公司的老总、屋子有没有产权纠纷都给你摸得门儿清??。。。。最后那单5800万的生意，，，，，顺顺当当就办完咧。。。。这叫甚？？？？？？这就叫信息差跟资源网的价值！人家挣得多（佣金可能到1%），，，，，但给你省下的心、力、时间、尚有可能掉进去的坑，，，，，那可远远不止这个数。。。。
数据上也能看出来：俺视察过，，，，，在高端市场，，，，，一个顶级经纪人一年的成交额，，，，，能顶一个通俗中介门店整年的业绩。。。。人家手里捏着的，，，，，才是真正的“硬货房源”和“实力客户”，，，，，不靠走量，，，，，就靠做精。。。。
知道了好，，，，，那咋找咧？？？？？？可不是上58同城搜“高端”就中啊。。。∧窃嫉降，，，，，八成是包装出来的“李鬼”。。。。俺给你说三条着实路子，，，，，亲测有用：
圈内“老带新”，，，，，最靠谱！? 这行尤其认口碑跟熟人先容。。。。你要是已经在一二线有套房，，，，，问问你的物业管家、银行私行客户司理、甚至常去的高端场合的店长。。。。他们手里往往有相助过、信得过的经纪人资源。。。。俺那上海的票据，，，，，就是私人银行的理财司理给搭的线。。。。这相当于一次信用背书，，，，，比啥广告都强。。。。
锁定“标杆盘”，，，，，守株待兔。。。。? 你看中哪个顶级小区（好比北京的万柳书院、上海的翠湖天地），，，，，就想步伐混进去。。。。不是让你翻墙啊。。。】梢匀ツ诶锏会所、咖啡馆坐坐，，，，，跟内里遛弯的业主、事情职员唠唠嗑?。。。。能常驻这些小区、维护业主关系的经纪人，，，，，基本都是区域大牛。。。。直接问他们：“咱这小区，，，，，最近有么有好房源出来？？？？？？谁打理得最明确？？？？？？” 往往能有惊喜。。。。
背调“三板斧”，，，，，验明正身。。。。? 不管从哪找到的人，，，，，晤面之前，，，，，必需做“体检”：
一查业绩：让他截图看看近两年的成交纪录（隐去客户隐私），，，，，主要看成交总价段和楼盘层次。。。。专做万万级以上盘子的，，，，，才可能够得上“高端”。。。。
二看言谈：真正的大牛，，，，，不催单、不制造焦虑，，，，，谈天重点在帮你剖析需求、厘清风险、提供专业市场看法，，，，，感受像个“购房照料”，，，，，而不是“销售”。。。。
三问细节：抛个详细难题问他。。。。好比“我看中XX小区，，，，，但听说有学位占用的历史问题，，，，，这类情形一般咋核实？？？？？？流程咋走？？？？？？” 看他的回覆是迷糊其辞，，，，，照旧能给出清晰、可操作的解决路径。。。。
好容易约上大牛面谈，，，，，可不敢把天聊死。。。。俺总结了个独家谈天心法：
? 要展示实力，，，，，不要露富摆阔。。。？？？？？？梢圆痪饧涮嵋幌履愕资金筹措情形（如“首付已备好，，，，，贷款初审也过了”），，，，，或者你的焦点需求（“公司上市后需要资产设置”）。。。。这是告诉对方你是有用客户，，，，，不是来瞎探询的。。。。但切忌炫富，，，，，真正的高端经纪人见多了有钱人，，，，，反而反感咋咋呼呼的。。。。
? 要提问尖锐，，，，，不要光听忽悠。。。。直接问痛点：“这套房最大的弱点是甚？？？？？？业主为甚至心想卖？？？？？？历史上生意有过纠纷没？？？？？？” 敢直面问题、回覆坦诚的，，，，，才值得托付。。。。
? 要谈服务价值，，，，，不要只砍佣金。。。？？？？？？梢晕剩骸俺舜辞┨踉，，，，，在税务妄想、贷款方案优化、生意风险把控上，，，，，你能提供甚详细支持？？？？？？” 把关注点从“你收几多钱”转移到“你能帮我省几多钱、阻止几多贫困”上。。。。能聊到这一层的，，，，，才是你要找的人?。。。。
问：找这种高端经纪人，，，，，用度是不是贵得吓人？？？？？？
答：佣金比例确实可能比通俗的高（好比2%以上），，，，，但俺跟你说，，，，，省钱不即是划算。。。。他帮你把房价谈低1%、避开一个产权陷阱，，，，，省下的钱可能几十上百万。。。。这账你得会算。。。。
问：他们就只做外地吗？？？？？？我想跨城买房咋办？？？？？？
答：真正有实力的，，，，，都有天下性的偕行网络。。。。好比你在北京，，，，，想买深圳的屋子，，，，，他一个电话就能帮你对接深圳同级别、可靠的相助同伴，，，，，这叫联卖。。。。你只需要对接他一个人就行，，，，，省心。。。。
问：咋判断他是不是真的“高端”，，，，，不是装出来的？？？？？？
答：除了上面说的背调，，，，，再教你一招：问他一个近期有关楼市政策的、较量深的问题，，，，，好比“遗产税试点听说对咱们这的豪宅市场有甚潜在影响？？？？？？” 若是他能连系外地市场、客户案例侃侃而谈，，，，，有自己自力的剖析和预判，，，，，那或许率有真本事。。。。若是只能背新闻稿，，，，，那就得再想想咧。。。。
行啦，，，，，叨叨了这么一大篇，，，，，口水都说干咧。。。。焦点就一句话：在一二线都会搞大额房产生意，，，，，找个对的高端经纪人，，，，，比你吭哧吭哧看一百套屋子都中用。。。。那可不是个“中介”，，，，，那是你的“智囊”和“守门员”。。。？？？？？？杀鹪预约这第一步上就吃了亏。。。。
希望俺这点掏心窝子的履历，，，，，能帮咱老乡们在买房置业的路上，，，，，少踩坑、多省钱、顺顺当当住上好屋子！有啥详细问题，，，，，咱底下再唠！?