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上海龙凤花园房价贵不贵，，
，，值不值得买，，
，，小区里头的真实生涯是甚样？？？

哎呦喂，，
，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，
，，非让额帮着探询探询这个盘，，
，，说是名头挺响。。。。额跑断腿，，
，，问了中介、混了业主群，，
，，还实地去转了三四趟，，
，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？

提及来也是巧，，
，，额表哥预算就500个W左右，，
，，想在市区找个差不离的二手房。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，
，，说得是天花乱坠，，
，，额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。? 但网上说的虚的多，，
，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，
，，这不去不知道，，
，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，
，，是个甚基础？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，
，，正经名字叫“龙凤公寓”，，
，，但大伙儿都叫惯了花园。。。。它不在浦东也不在闵行，，
，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，
，，详细是茅台路555弄。。。。额头回去差点没找见大门，，
，，掩在一片老树后头，，
，，不算起眼。。。。

• 交通咋样个利便法？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，
  ，，4号口出来，，
  ，，慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。额掐表试过，，
  ，，从下楼到进地铁闸机，，
  ，，最快一趟用了15分钟，，
  ，，通勤是真不赖。。。？？？档幕锛谱⒅亓，，
  ，，小区车位可紧俏，，
  ，，地上地下都算上，，
  ，，1:0.6的比例，，
  ，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。

• 屋子跟价钱，，
  ，，能摸得着不？？？

  小区是2003年建起来的，，
  ，，不算老也不算新。。。。清一色的高层，，
  ，，看着挺板正。。。。额探询的最新行情（就上个月），，
  ，，两房的户型，，
  ，，90平上下，，
  ，，挂价普遍在480万到520万之间，，
  ，，合一平5万3到5万7。。。。?

  额随着中介看了套2楼的，，
  ，，户型是方正，，
  ，，但采光让前头楼挡了一半，，
  ，，下昼屋里就得开灯。。。。就这，，
  ，，房东一口价495万，，
  ，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，
  ，，视野坦荡，，
  ，，房东开价518万，，
  ，，听说有好几波人盯着。。。。这房价，，
  ，，在长宁这块儿，，
  ，，算是中等偏上，，
  ，，但物业费不高，，
  ，，每月2块8一平，，
  ，，还行。。。。

第二板：住进去是甚感受？？？好赖都得说道。。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，，
，，得住进去感受。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，
，，总结出几条鲜活的优弱点。。。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，
     ，，利便得不像话：出小区门，，
     ，，右手边就是个中型超市，，
     ，，左手边一溜烟全是饭馆，，
     ，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。步行10分钟能到巴黎春天，，
     ，，日常采买基础不必愁。。。。?

  2. 邻人素质不赖，，
     ，，挺清静：小区就两个门，，
     ，，保安大爷查得挺细，，
     ，，生面目都得挂号。。。。额遇见个搬来5年的业主，，
     ，，他说楼上楼下处得都挺好，，
     ，，没啥糟心事。。。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，
     ，，初中是娄山中学，，
     ，，在长宁不算顶尖，，
     ，，但也不算差，，
     ，，是个妥妥的“保底”选择。。。。家里有娃的，，
     ，，这点得掂量清晰。。。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，
     ，，走廊长得能跑步，，
     ，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，
     ，，欠亨透，，
     ，，时间长了有味儿。。。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，
     ，，额特意早晚去听了，，
     ，，关窗还行，，
     ，，一开窗，，
     ，，那车流声“嗡嗡”的，，
     ，，低楼层更显着。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。

  3. 升值空间？？？悬！? 额查了数据，，
     ，，这小区的房价，，
     ，，已往三年涨了不到15%，，
     ，，跟旁边的新盘比，，
     ，，跑输了一大截。。。。中介的话得打折听，，
     ，，说什么“洼地潜力股”，，
     ，，听听就得了。。。。

第三板：究竟甚人适合买？？？额给表哥的建议！

摸完底，，
，，额给表哥剖析了一宿。。。。这个小区，，
，，不是啥人都能接。。。。

• 适合谁买？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。图个通勤利便，，
     ，，生涯省心，，
     ，，先安个家。。。。总价500万内，，
     ，，在上海这个地界，，
     ，，能买到这样的配套，，
     ，，可以了。。。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。原来住没电梯老屋子的，，
     ，，换过来，，
     ，，栖身情形能提升一截，，
     ，，学校也有个着落。。。。

  3. 不想折腾的养老族。。。。生涯医疗都利便，，
     ，，小区里老人也多，，
     ，，能唠上嗑。。。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，
     ，，涨得慢，，
     ，，不是炒房的料。。。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，
     ，，那这儿真不是您的菜，，
     ，，看了也白看。。。。

FAQ：大伙儿常问的，，
，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？工具坏了管修不管？？？

   答：物业是开发商自己的公司，，
   ，，还行。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。额专门问了，，
   ，，家里水管漏了，，
   ，，打个电话半小时内保准上门，，
   ，，但大修要动维修基金的话，，
   ，，流程可就慢了。。。。

2. 问：租出去的话，，
   ，，好租不？？？租金能到几多？？？

   答：好租！由于交通太利便。。。。额中介朋侪说，，
   ，，那套90平的两房，，
   ，，简朴装修，，
   ，，月租能到8500-9000，，
   ，，并且空置期短。。。。投资回报率或许在2个点左右，，
   ，，不算高。。。。

3. 问：都说住民素质高，，
   ，，是真的吗？？？

   答：分楼栋。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，
   ，，素质确实高。。。。但靠边的楼，，
   ，，租户多，，
   ，，职员就杂点。。。。这是额视察的，，
   ，，纷歧定全对。。。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？会不会拆迁？？？

   答：额查了官方文件，，
   ，，这块是成熟社区，，
   ，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。。。未来最大的利好，，
   ，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，
   ，，别的没了。。。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，
，，额最后跟表哥说：“哥，，
，，这屋子像个过日子的小媳妇，，
，，容貌不是最俊的，，
，，但有里有面，，
，，扎实。。。。你要是图个利便、牢靠，，
，，能忍受它的小误差，，
，，那就中。。。。要是心气高，，
，，想着一买就涨，，
，，住得倍儿完善，，
，，那咱再瞅瞅别的。。。。”

最后，，
，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学；；；；；都发给他了。。。。买房是大事，，
，，可不可光听别人说，，
，，得自己琢磨透。。。。恁要是也在看这个盘，，
，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，
，，咱谈论区再唠！?

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